Когда Украину накроет европейская "волна реноваций"?

Захоплення українських експертів успіхами ЄС щодо реновації будівель насправді не виправдано. 

Нам варто повчитися системності підходу, сталості джерел фінансування та глибині термомодернізації. Але не темпам. 

До 1% європейських будівель проходять процес підвищення рівня енергоефективності щорічно. Цей низький тренд є причиною анонсування "Хвилі реновації" із бюджетом, що вимірюватиметься сотнями мільярдів євро. 

Ще півроку тому Президент Єврокомісії Урсула фон дер Ляєн оголосила про початок масштабної реновації офіційних будівель та приватного житла в ЄС для підвищення їх енергоефективності. 

Це складова Зеленої Угоди ЄС. На будівлі припадає 40% загального споживання енергії в ЄС та 36% викидів парникових газів від енергетики. 

Ціль — подвоїти темпи реконструкції житлових та нежитлових будинків до 2030 року. Це означає реконструкцію близько 35 мільйонів будівель, що дозволить позбавити загрози енергетичної бідності 34 мільйонів європейців та досягти вуглецевої нейтральності в цьому секторі до 2050 року. 

Українські тренди: декларації та реалії 

Уряд України оголосив, що ми в тренді. Невдовзі на розгляд Уряду буде представлено проєкт Стратегії термомодернізації будівель до 2050 року та Державну цільову програму до 2030 року. 

Цей документ буде містити конкретні кроки щодо термомодернізації житлових будинків, строки та необхідні ресурси. Обидва документи — це набір інструментів. 

Інструменти або вже мають успішні кейси, або є теоретичними моделями із відповідними ризиками марнування часу та грошей. Діючих, не однаково успішних, лише два — теплі кредити та Фонд енергоефективності. 

Перший результативний, але потребує удосконалення, другий — не результативний, але досконалий. Чи можемо створити українську хвилю реновацій за таких умов? Ні.

Індивідуальні та багатоквартирні будинки: принцип Парето

52% громадян живе в індивідуальних будинках. Це не про палаци олігархів. Середня площа до 100 квадратних метрів. Потенціал скорочення енергоресурсів на один приватний будинок вдвічі більший, ніж у квартирі. 

Причини: більша площа, вищі тепловтрати, довший сезон опалення, вищі внутрішні температури. Логічні дії держави: концентруємося в першу чергу на секторі, де очікується найбільша економія енергоспоживання за умов термомодернізації. 

Але логіка — не наша сильна сторона. Бюджет-2021 передбачає на стимулювання реновації індивідуальних будинків у 18 разів менше за інструменти для багатоповерхівок. 150 млн грн від теплих кредитів вистачить на місяць. Отже, тут навряд чи щось нагадує хвилю. Скоріш краплю в морі. 

Багатоповерхівки: чому не охоплено 98,4% будинків 

Спочатку подяка усім свідомим громадянам, які взяли на себе тягар голів ОСББ. Це рідкісна посада, яка не тягне за собою ані моральної вдячності ані матеріальної вигоди. Покликання, що може додасть лише одного — плюсів до карми. 

Державна політика має бути позбавлена романтичних настроїв, тому далі — невтішні факти. За 20 років існування законодавчих підстав для об’єднання співвласників лише 17% від 180 тисяч будинків утворили ОСББ. 

Мінрегіон визнав, що за збереження чинних темпів утворення об’єднань потрібно ще 87 років для повного охоплення. Темпи приросту кількості ОСББ падають. Отже — ніколи. 

Риторика влади останніх 6 років: співфінансування утеплення будинків ОСББ стимулюватиме інших до створення таких об’єднань. Ця риторика має неоднозначний ефект. 

Більшість громад, де є інструменти співфінансування термомодернізаціі ОСББ, не мають жодного інструменту для приватних будинків. Пояснення керівництва міст: основне завдання держави — створення ОСББ. 

Ціль та інструмент сплутали місцями. Насправді це викривлення бюджетної підтримки на місцевому рівні — не тільки відлуння державної риторики. Через великі рахунки за опалення мітингують біля місцевих рад, через дорогий газ — апелюють до держави. Тому, політична кон’юнктура позбавила уваги сектор із вдвічі більшим потенціалом енергоефективності. 

Перспективи термомодернізаціі ОСББ, ще гірше за темпи їх створення. Пояснюється просто. Активних замало. Активних, що готові брати кредит на реновацію — ще менше. 

Автор публікації мав помилкову візію, що тотальне створення має одночасно вирішити енергонеефективності багатоповерхівок. Прозріння прийшло кілька років тому. Статистика Держенергоефективності свідчила, що значна частина бенефіціарів теплих кредитів — ОСББ, що приходили другий, третій та навіть четвертий рази за підтримкою. 

З одного боку — це виправдано. Довіра до держава формувалася поступово: спочатку вікна в під’їзді, потім — індивідуальний тепловий пункт, за успішності останнього заходу — утеплення даху чи стін. 

Інша сторона — менш обнадійлива. Насправді ми маємо справу із вузькою частиною створених ОСББ. Це вузьке коло не поспішає розширюватися. За останні 6 років держава та місцева влада простимулювали оформлення до 7 тисяч енергоефективних позик. 

За оцінками автора, самих ОСББ в них — до 3 тисяч, решта — це повторні звернення. Тобто, "енергоефективний актив" країни — 10% від загальної кількості створених в країні об’єднань або 1,6% від усіх багатоповерхівок. 

Проста екстраполяція дозволяє нам зробити вуглецево-нейтральним багатоквартирний житловий фонд за мінусом новобудов, десь у 2321 році. Це не збігається із зобов’язаннями України щодо зменшення викидів до 2050 року. 

Фонд енергоефективності в цьому контексті тільки погіршив ситуацію. Ускладнення процедур відштовхнуло більшість активних голів ОСББ, яким вкрай важко пояснювати співвласникам, чому замість 2 місяців очікування державної підтримки, зараз потрібно до 1,5 років. 

Через це коло ще звузилося у 4 рази: замість понад 1-2 тисяч щорічних заявок на теплі кредити маємо до 400 на Фонд, з яких відшкодували взагалі декілька десятків.

Отже, країна не може показати успіх "української хвилі реновацій" якщо сконцентрує зусилля навколо 1,5-3% будівель. Це доведено практикою. Успіх останніх років в одному: держава повернула довіру щодо партнерства у сфері енергоефективності. Надії на масштабування цього успіху немає. 

Новий курс: індивідуальні будинки, управителі-інвестори 

Новий курс не відкидає те, що працює. Якщо можна залучати до 0,3% будівель на рік через модель "ОСББ-кредит-відшкодування" — це добре. Проте, потрібні опції, що здатні забезпечити повне охоплення житлового фонду до 2050 року, тобто вдесятеро масштабніше.

Принцип Парето не випадково наведений. Це про індивідуальний сектор. 80% результату комплексної термомодернізації нададуть 20% зусиль навколо приватного (садибного) житлового фонду. Напрямок перспективний з двох позицій: швидкі рішення власників та більший ефект від екомодернізації. 

Успішну модель можна побудувати на досвіді теплих кредитів. Удосконалення лише в 2 аспектах: впровадити моніторинг скорочення споживання та розширити програму на встановлення нових індивідуальних газових котлів. 

Перше удосконалення надасть чітку відповідь щодо скорочення енергоспоживання та досягнення європейських стандартів, друге — додасть 10-20% глибині термомодернізації. 

Держава та місцеві бюджети мають відкрити інструмент відшкодування для управителів, які розпочнуть масштабну термомодернізацію. Нівелюються одразу багато бар'єрів. 

Головне — виникає можливість утеплювати будинки з неорганізованими співвласниками. Тобто, цільова аудиторія — 83% будинків. Неорганізованих та організованих, які оберуть собі управителя, буде об’єднувати одна радість — по кредит підуть не вони, управитель. 

Компанії-управителі набуватимуть цінності в очах квартирантів: перехід від функцій утримання, із намаганням зробити диво в межах 5 грн за квадрат, до фінансово підкріплених можливостей комплексної термомодернізації будівлі. 

Управителем-інвестором зможуть бути компанії будь-якої власності, що тільки підсилить конкуренцію та попит серед будинків. До речі, можливо вперше комунальні ЖЕКи отримують шанс реінкарнації за рахунок можливості кредитування під гарантії місцевих бюджетів або безвідсоткових інвестицій з бюджету на поворотній основі. 

Модель інвестування: енергосервісний договір плюс відшкодування державою, громадами частини вартості проектів через банки. 

Чинне законодавство не потребує змін для цієї моделі. Укладення управителем договорів, що не стосуються функцій управління будинком, дозволяється на довгостроковий період. Оптимальний строк договорів 5-15 років в залежності від глибини модернізації. 

Управитель-інвестор за енергосервісним договором має одну суттєву перевагу для будинку. Він бере на себе всі фінансові та технічні ризики щодо досягнення економії. За відсутності такої — він не повертає інвестицій та позбавляється очікуваного прибутку. 

552 енергосервісних договорів в бюджетній сфері довели свою ефективність та вигідність для громад. Чого бракувало енергосервісу в соціально-гуманітарній сфері? Глибинності. Зниження на 20-30% споживання енергії не дозволяє досягти європейських стандартів енергоефективності. Житловий сектор легко нівелює цей недолік через співфінансування проектів. 

Прийшов час масштабувати успішні пілотні ЕСКО-проекти в житловій сфері через енергоефективних управителів. Чи готові керманичі країни до такого повороту подій, побачимо. 

Важливий аспект — гроші. Впевнений, ЄС буде фінансово допомогати "хвилям реновацій" у прикордонних країнах. Але навряд чи тим, хто не може використати 100 млн євро протягом 3 років, маючи потребу у 40 млрд євро для реновації будівель.