Аренда госимущества на аукционах: основные показатели реформы

Станом на початок березня 2021 року і за 5 місяців реформи за результатами онлайн-аукціонів на продовження договорів оренди державного майна було укладено 700 договорів. 

Це менше 6% від загальної кількості комерційних договорів, укладених Фондом державного майна і його регіональними відділеннями. 

Лише у 15 випадках із 700 орендарі втратили право оренди внаслідок того, що інші потенційні орендарі сплатили більшу орендну плату, ніж могли платити чинні орендарі. 

Однак на ці 15 договорів припадає 20% від загальної суми збільшення орендної плати, яке відбулось внаслідок запровадження конкуренції під час продовження договорів. 

Загалом за перші 5 місяців роботи за новими правилами держава отримала близько 8 мільйонів гривень орендної плати в розрахунку на рік через дію конкурентних чинників під час проведення аукціонів на продовження договорів оренди державного майна. 

Перший онлайн-аукціон на продовження чинного договору оренди державного майна був оголошений 25 вересня 2020 року. 

З того часу (станом на 10 березня 2021 року) таких аукціонів було оголошено вже по 1293 об'єктам оренди. В результаті цих аукціонів було укладено 700 договорів оренди.

У 273 випадках договори укладені без підвищення ціни, а відтак чинний орендар продовжує орендувати об’єкт державної нерухомості за ціною, яка є еквівалентною останній місячній орендній платі за попереднім договором, який продовжувався.

Водночас у 427 випадках (61% від загального числа укладених договорів) за підсумками аукціонів фіксується зростання орендної плати в порівнянні з останньою місячної орендної платою. 

Загалом таке перевищення становило 1,2 млн грн в місяць, що складає 14,6 млн грн в перерахунку на рік.

Поряд із тим, лише в 130 випадках (19% від загальної кількості договорів) зростання орендної плати склало більше тисячі гривень на місяць. До того ж на цю категорію спадає близько 94% сумарного зростання орендної плати — майже 13,8 млн грн. 

Ми вирішили проаналізувати, які були причини зростання ціни у цих 130 випадках, і з'ясували, що 44% від загальної суми зростання пояснюється іншою причиною, ніж конкуренція на аукціонах. 

Тим не менше, більша частина додаткових надходжень пояснюється саме дією конкуренції. Однак внаслідок цієї конкуренції лише 15 договорів зі 130 були укладені з іншими претендентами, ніж чинний орендар. 

В більшості випадків чинні орендарі, реалізуючи своє переважне право на продовження договору, зберігають право оренди за собою, погоджуючись сплачувати більше. 

Так, серед 130 договорів із зростанням орендної плати в понад одну тисячу гривень:

• в 91 випадках договір був переукладений з чинним орендарем, оскільки крім нього ніхто більше в аукціоні не брав участі. 

На цю категорію припадає 505,1 тис. грн зростання орендної плати на місяць (або понад 6 млн грн в перерахунку на рік), що становить 44% від суми перевищення (дивіться у Таблиці 1 інформацію про три найбільші договори у цій категорії);

• в 24 випадках договір був переукладений з чинним орендарем, але з іншої причини: він реалізував своє переважне право на продовження договору по найвищій запропонованій ціні і зберіг право оренди за собою, хоча інші претенденти підвищували стартову ціну. 

На цю категорію припадає 418,3 тис. грн (понад 5 млн грн в перерахунку на рік) або 36% від суми перевищення (дивіться у Таблиці 2 інформацію про три найбільші договори у цій категорії);

• в 15 випадках договори з діючими орендарями були припинені, і укладені нові договори з іншими претендентами, оскільки чинний орендар не погодився платити стільки ж, скільки запропонували інші переможці аукціонів. 

На цю категорію припадає 234 тис. грн (майже 2,8 млн грн в перерахунку на рік) або 20% від загальної суми перевищення (дивіться у Таблиці 3 інформацію про три найбільші договори у цій категорії).

Варто відзначити, що в першому випадку зростання ціни пояснюється тим, що незалежно від того, якою була орендна ставка в чинному договорі, на аукціоні стартова ціна визначається як 1% від ринкової вартості об'єкта в місяць (12% річних). 

Це нововведення було запроваджено рішенням Уряду від 3 червня 2020 року. Раніше при продовженні до договорів застосовувалися диференційовані ставки і вони могли бути значно менше ніж 12%.

Реформа орендних відносин між державою, місцевими громадами та орендарями триває. 

Впровадження конкуренції при продовженні договорів оренди державних активів через онлайн-аукціони — одна з основних, втілених в рамках реформи новацій, яка дозволила суттєво підвищити ефективність використання майна, яке держава передає в оренду.