Игра в приватизацию: почему города проигрывают?

2020, незважаючи на пандемію, можна справді назвати роком прориву в приватизації. Ну дуже багато аукціонів відбулося і багато знакових об’єктів продали. 

Вперше з часів появи прозорої приватизації держава змістила міста з позиції лідера: держава в 2020 підписала контрактів на продаж в розмірі 2,7 млрд грн, міста — 1 млрд

У 2018 році в Україні запустилась прозора приватизація за єдиними і для держави, і для міст правилами — через "Прозорро.Продажі". У 2020 держава приватизувала на більшу суму, ніж залучили міста. Чому ж так?

По-перше, державі звісно, вдалось отримати 1,11 млн грн від продажу готелю "Дніпро", а також ще приблизно 1 млрд грн від продажу майже двох десятків заводів для виробництва спирту, так звана демонополізація спиртової галузі. Та хіба у міст немає подібних інвестиційно привабливих об’єктів? Подивимось.

Загалом держава минулого року провела чотири сотні успішних аукціонів. Міста ж провели таких вдвічі більше. Вочевидь середня ціна за об’єкт у міст була нижча: 1,2 млн грн проти 6,1 млн грн у держави. 

Також частка успішних аукціонів в містах вище, ніж у держави: кожен третій місцевий аукціон був успішний проти кожного четвертого державного.

Що це значить? Що покупці є і що об’єктів у міст багато, але в середньому продають не такі великі або цікаві об’єкти, як держава. Чи можна краще? Звісно!

Зараз ми бачимо (і результати державної приватизації підтверджують це) політичний консенсус в державі: краще продати непрофільне, нестратегічне майно і вкласти отримані кошти у нові дороги та лікарні. 

Таким чином влада обмінює некритичні готелі та пансіонати на критичне та дуже потрібне майно.

Чи є подібне майно у міст? Звичайно є! В той же час місто на свій розсуд визначає як управляти цим майном здавати в оренду чи приватизувати. А дізнатись про це дуже легко через https://bi.prozorro.sale. 

Достатньо обрати процедури оренди (або приватизації) і подивитись що ж таке здають в оренду міста. Ось наприклад здають кілька тисяч квадратних метрів на околицях міста Києва, або напівзруйновані котельні Львова, або склади в Полтаві і т.д. Таких об’єктів тисячі по всій країні. 

Виходить, можна подвоїти доходи від місцевої приватизації, а значить побудувати більше шкіл та лікарень. Скажіть, що ж краще для вашого міста: володіти напівзруйнованою котельнею або інвестувати ці кошти в нові дороги?

Чому міста здають в оренду, а не віддають майно під приватизацію?

Якщо проаналізувати, які об’єкти міста віддавали під приватизацію, то виходить, що такі ж самі, що й здавали в оренду. Столові та овочесховищі або пусті поверхи будівель або закинуті профілакторії. 

Постає питання, чому ж міста здають в оренду більше квадратних метрів непрофільних приміщень, ніж приватизують?

Здається, логіка в управлінні міським майном відсутня і навіть немає школи, яка б систематично вчила керувати публічними активами. 

Інформація про те, хто чим володіє лише зараз почала з’являтись, тому і системна аналітика від громадських організацій з’явиться лише цього року. Але щось можна проаналізувати вже зараз. 

Для цього достатньо подивитись на органи місцевого самоврядування, які найбільше приватизовували в 2020-му. Ось вони: Київська облрада, Львівська міська рада, Львівська облрада, Київська міська адміністрація, Чернівецька, Харківська, Херсонська, Уманська міські ради. 

Ну і що, спитаєте ви? Подивіться на цей список і подумайте, яких великих міст не вистачає. А де Одеса та Дніпро, хіба у них немає нерухомості для приватизації? І чому Львів приватизує більше, ніж Київ?

Відповідь знайшлась у процедурі викупу. На сьогодні, це єдина можливість щось купити у міста без аукціону. 

Тобто, нерухомість, яку віддали в оренду, можна продати орендарю за ціною, яка була визначена експертною оцінкою. Досить часто рішення, які приймають люди — це не завжди про ефективність та максимальні вигоди для громад. 

Саме в процедурі викупу, є багато ризиків де від рішень окремих людей буде визначатись ціна та успішність угоди. Якщо подивитись на те, скільки подібних процедур провели міста, то все стає зрозуміло. 

Ось Львів провів 7 подібних процедур, Запоріжжя — 32, Київ — 43, Дніпро — 59, Одеса — 121! Все це легко можна перевірити на сайті prozorro.sale. Тут і криється відповідь на питання: "де надходження в міський бюджет від приватизації".

А тепер подивіться і вирішіть наскільки це відповідає реаліям ринку:

1. Викуп приміщень площею 103 кв.м у Києві. Вартість 1 кв.м становила для орендаря 9 323 грн за кв.м. без ПДВ, а 22% вартості об’єкта покупець не платив. При цьому ринкова ціна за квадратний метр на Голосієво приблизно $1200. Без ремонту — від $800 за кв.м. Виходить що ринкова та фактична відрізняються в 2,4 рази.

1. Викуп приміщення площею 58,1 у Запоріжжі. Кінцева ціна, сплачена орендарем під час викупу, становила 5000 грн. за 1 кв.м. без ПДВ. Ринкова ціна за квадратний метр центрі Запоріжжя приблизно від $450 . Виходить ринкова та фактична відрізняються в 2,5 разів.

1. Викуп підвального приміщення площею 114,3 кв. м., в Одесі. Ціна викупу — 689 586 грн. Ціна за 1 кв. м — 6 033,12 грн. Ринкова ціна за квадратний метр на цій же вулиці — приблизно $750. Без ремонту — від $700 за кв.м. Виходить ринкова та фактична відрізняються в 3,2 рази.

1. Викуп нежитлового приміщення загальною площею 48,3 кв. м. у Дніпрі. Ціна викупу 135 048,00 грн, тобто ціна за 1 кв. м складає — 2 796 грн. Ринкова ціна за квадратний метр на центральному проспекті Дніпра приміщення з ремонтом приблизно від $1000. Без ремонту — від $600 за кв.м. Виходить ринкова та фактична відрізняються в 6 разів.

1. Викуп нежилих приміщень у Харкові площею понад 600. Ціна за кв.м. — 6000 грн без ПДВ. Ринкова ціна за квадратний метр центрі Харкова має бути від $500. Виходить ринкова та фактична відрізняються в 2,3 рази.

Ми вважаємо, ці приклади доводять, чому потрібно змінити закон і давно припинити цю практику.

Громадяни, вимагайте продажу непрофільного майна на аукціонах! А також стежте за тим, як ваші міста використовують комунальне майно, бо це ваше майно!