Инвестиции в землю: как заработать на новом рынке

Чим нам запам'ятався 2020 рік? Перше, що спадає на думку, – кризові події, коронавірус та посухи.

У цих умовах суттєво змінилися глобальні тенденції в структурі ведення бізнесу та інвестицій.

2021-й має стати роком, коли всі кризові події – вже не "чорний лебідь", а, на жаль, звичні умови.

Однак для українських інвесторів цей рік може стати роком нових перемог завдяки ухваленому історичному законові про ринок землі.

Вікно можливостей

За час існування мораторію всі звикли розглядати сільськогосподарську землю як засіб виробництва, а не як потенційно прибутковий інвестиційний актив.

В Україні склалася унікальна ситуація: з 1 липня 2021 року стартує ринок землі, що є новим вікном можливостей для аграріїв та сторонніх інвесторів. Фактично починає працювати новий сектор економіки з чіткими правилами гри, усіма необхідними запобіжниками та механізмами захисту.

Об'єктом ринку є 27,7 млн га приватних аграрних земель, так званих паїв, що унеможливлює різке падіння ціни завдяки надвеликій пропозиції.

Суб'єктами ринку є покупці, інвестори та продавці. Згідно із соціологічним дослідженням, протягом першого року паї готові продати 10% власників. На першому етапі до ринку будуть допущені тільки фізичні особи. Також встановлене обмеження: одна особа може володіти не більше 100 га.

У результаті транзакцій інвестор отримує повноцінний нерухомий актив, який можна самостійно обробляти, здати в оренду або закласти в банк. У разі виникнення проблем допомогу може надати регулятор.

Від теорії до практики

Пропоную розглянути приклад інвестування в землю. Її середня індикативна ціна дорівнює нормативній грошовій оцінці – 28 тис грн за га.

Середній розмір паю в Україні – 4 га, тобто середня індикативна ціна становитиме 112 тис грн. Середня вартість оренди землі – 3 500 грн за гектар, тобто на рік за пай можна отримувати 14 тис грн або майже 13% річних.

Якщо купити пай у 2021 році та продати у 2024 році, коли відкриється ринок для юридичних осіб, можна буде отримати 42 тис грн оренди за три роки і продати, навіть за песимістичними прогнозами, на 40% дорожче. Отримуємо 25% річних.

Більш того, у Полтавській області оренда паю дає 400 дол за га на рік. Також в Україні є землі (для особистого селянського господарства), на які не поширюється мораторій. Їх мінімальна ціна – 2 тис дол за га.

Інша перевага активу – землю можна будь-коли продати. Шанс втратити в ціні мінімальний завдяки встановленому запобіжнику у вигляді мінімальної ціни.

Досвід відкриття ринку в ЄС свідчить, що ціна на землю завжди зростає. Однак жодна країна не відкривала ринок в умовах розвинених платіжних технологій та геоінформаційних систем, що дозволить купувати ділянки, не виходячи з дому. Доступ до ринку завжди був вагомим фактором зростання ціни.

Вкладати чи ні?

Українці звикли вкладати гроші в нерухомість або класти на депозити. 1 липня 2021 року з'являється новий напрям інвестування: сільськогосподарська земля.

Стандартна схема інвестування буде такою: купив – здаєш в оренду – продаєш у 2024 році юридичній особі. Можна впевнено сказати, що з'явиться окремий напрямок діяльності, а разом з ним – такий собі клуб земельних інвесторів.

Враховуючи унікальність ситуації, наостанок хочу згадати негласне правило ринків: заробляє той, хто перший прийшов на ринок.