Офисы-сервисы и возрождения PropTech

Пандемія COVID-19 стала для всіх нас стрес-тестом. Світова економіка зазнала приголомшливих збитків і ще не скоро повноцінно прийде до тями. 

Незважаючи на повільне, але впевнене, відновлення попиту серед орендарів, експерти поки не беруться давати однозначних прогнозів.  

Фахівці міжнародної корпорації у сфері комерційної нерухомості CBRE вважають, що потреба в традиційних офісах може назавжди скоротитися на 15%. 

На щорічній галузевій конференції Coworking Europe озвучили разючу статистику: у 2020 році рівень зайнятості офісних просторів із 70-80% знизився до 40-50%. 

Деякі великі компанії частково або повністю залишили співробітників працювати віддалено і більше не потребують колишніх просторів.

Пандемія змінила наші звички і стиль життя, спосіб роботи і відпочинку. Соціальна дистанція завжди і всюди — новий тренд, який не оминув і сектор комерційної нерухомості. Однак це далеко не головна особливість ринку, яка чекає нас у 2021 році.

Офіс як сервіс 

З моменту відкриття першого у світі коворкінгу в традиційному його розумінні пройшло 26 років. Тоді у Берліні в 1995 році під дахом C-Base для спільної роботи об'єдналися 17 програмістів. 

Пізніше традицію перейняв розробник із Сан-Франциско Бред Ньюберг. Він теж запропонував колегам-фрілансерам збиратися в залі з вісьмома столами двічі на тиждень. 

Швидкий безкоштовний Wi-Fi, обіди і навіть медитація в перервах — так розвивався революційний для офісної нерухомості формат. Сучасні коворкінги — це більше сервіси. 

Підхід all inclusive дозволяє клієнтам не витрачати час на облаштування робочих зон, а зануритися у свої справи. Цілодобовий ресепшн, IT-фахівці, HR-консультації і бухгалтерська підтримка — все це перетворює офісні стіни в багатофункціональний простір, ще й максимально персоналізований. 

Підприємці з різних сфер можуть розраховувати на допомогу орендодавців у вирішенні специфічних потреб. Це і є та сама гнучкість, про яку лідери ринку говорять вже не перший рік. 

Підготувати зал до онлайн-конференції або переговорів, розмістити дітей співробітників неподалік від батьків або обладнати wellness-кімнати — незалежно від складності, всі завдання повинні бути під силу власнику нерухомості.

За інформацією CBRE, на частку гнучких офісів припадає 6% від загальної кількості комерційних площ у Шанхаї, 5% у Лондоні і 5,2% в Амстердамі. У Європі та США цей сегмент нерухомості щорічно в середньому зростає на 20-30%. 

Щоправда, такою була статистика до пандемії. Наскільки збережеться ця тенденція, покаже час. Але вже зараз зрозуміло: сучасний офіс — це не просто місце для роботи, це цілий спектр послуг. 

Користувачеві набагато зручніше скористатися пакетною пропозицією, ніж переплачувати за кожну опцію окремо. Тому важливо заздалегідь передбачити всі можливості для клієнтів, щоб завоювати їх лояльність навіть у найскладніші для бізнесу часи.

Безпечне робоче середовище

Немає лиха без добра. Нехай і банально, але пандемія навчила нас мити руки після вулиці. Використання антисептиків увійшло в звичку так само швидко, як і традиційні офісні обряди на кшталт ранкової кави. 

Перевірка температури відвідувачів на вході в бізнес-центр, носіння масок, зонування робочих місць, кухні та лаунжу, покажчики відстані і напрямків, регулярні нагадування про соціальну дистанцію — тепер це частина наших офісних буднів.

У 2021 році після відкриття нових офісів у багатьох компаніях відсоток віддалених співробітників буде вищим, ніж будь-коли. Це не обов'язково означає, що їм знадобиться менше офісних площ. 

Споживачі стали більше звертати увагу на дотримання санітарних норм. Успіх на ринку комерційної нерухомості чекає тих, хто в момент переходу від традиційної офісної структури до сервісної вживатиме адекватних заходів безпеки. 

Судячи з останніх новин, COVID-19 не відступає. Однак люди вже повертаються в офіси і хочуть відчувати себе там комфортно і безпечно. Досягти цього допоможуть технології. 

Як мінімум, можна забезпечити безконтактний вхід у будівлю і між офісами. На основі даних датчиків руху і температури оператори нерухомості можуть розробляти комплексні рішення з розташування робочих місць та інші варіанти безпечного використання просторів у період карантину.

Також важливо модернізувати системи фільтрації повітря і дезінфекції кабінетів. COVID-19 прискорив використання технологій в індустрії. Цілком можливо, що до кінця року в офісах передових компаній замість співробітників клінінг-сервісу ми побачимо "санітарних" роботів та інші схожі IoT-рішення.

PropTech — нерухомість нового часу

PropTech — це яскравий приклад цифрової трансформації ринку нерухомості. Радикально новий підхід до купівлі, експлуатації та управління як житловими, так і офісними площами. 

Найчастіше PropTech співвідносять зі стартапами, які пропонують інноваційні IT-продукти і нові бізнес-моделі в нерухомості. Мета змін — підвищити ефективність управління будівлями й активами.

Концепція PropTech виходить далеко за межі ринку нерухомості і передбачає створення не лише "розумних" будинків, але й міст майбутнього, де весь простір максимально оптимізований і відповідає потребам суспільства.

На ринку нерухомості першою PropTech компанією стала американська мережа ріелторів Compass. Сьогодні це глобальне явище, і в період пандемії його вплив посилився. 

Більшість таких компаній фактично одразу об'єднують кілька технологічних рішень. Мова йде не тільки про віртуальні тури. 

Наприклад, засновники стартапу з управління нерухомістю Opendoor створили алгоритм для купівлі і продажу будинків онлайн на основі Big Data. Портал room.ai активно використовує штучний інтелект, Ubitquity — блокчейн, Matterport — віртуальну реальність, а Datrix — доповнену, Create.io візуалізує дані. 

Так вдається не лише вести поточні справи, але й прогнозувати можливість продовження оренди і розробки стратегій утримання орендарів.

Інвестиції в технології

Діджиталізація — безперечний тренд року. При цьому в опитуванні Deloitte лише 41% орендодавців заявили, що вже освоюють технології. З одного боку всі розуміють їх важливість, з іншого — ведуть бізнес у режимі постійного урізання бюджетів. 

Аналітики все ж таки вірять, що в 2021 році в середньому 45% керівників збільшать інвестиції в хмарні рішення, штучний інтелект і розвиток цифрових каналів спілкування з клієнтами. 

Моя особиста порада: не поспішайте продавати стратегічні активи, щоб хоч якось пережити кризу. Сміливо вкладайтеся в гаджети та IT-рішення для вашого бізнесу — тут точно не прогадаєте, а ефект таких інвестицій відчуєте майже одразу.

Розвивати офіси в кризу — це реально

За даними CBRE, до середини 2021 року не менше 80% компаній повернуться в офіси. Хоча більш-менш стабільний попит на ринку очікується лише до кінця року. Деякі орендарі прагнуть скоротити площу, залишаючи частину співробітників працювати з дому. 

Епідситуація як і раніше бажає кращого. Аналітики Cushman & Wakefield прогнозують повне відновлення галузі протягом наступних чотирьох років.

На той час гібридні моделі офісних просторів остаточно закріплять за собою лідерство на ринку. 

Уже зараз подібних приміщень стає все більше. З'являються можливості для суборенди. Лендлорди охоче знижують вартість квадратного метра і за кожен витрачений клієнтом долар пропонують максимум послуг.

Незважаючи на пандемію і загальну кризу, в Україні офіси нового типу відродилися і в нинішньому році продовжують набирати популярність. Крім великих IT-компаній і фрілансерів, в коворкінги активніше переходить реальний сектор економіки, малий і середній бізнес. 

Навіть банки — і ті дивляться в бік гнучких просторів для своїх команд. Я вважаю, щоб і далі залучати резидентів, власникам офісної нерухомості в Україні потрібно відмовитися від довгострокових контрактів на користь підтримки щоденних потреб орендарів. 

Намагайтеся втримати баланс між емпатією до клієнтів і рентабельністю свого бізнесу. Зауважте, я не кажу про якусь складну в реалізації фантастику. 

Якщо у вас банально недостатньо добре налагоджена вентиляція або не дотримується соціальна дистанція, попит на подібні офіси стрімко падатиме.

Ми в Creative States за час пандемії ризикнули і задали в Україні тренд на квазі-офіси — абсолютно нетипові формати для вітчизняної галузі. Але як показав досвід, ідею наші резиденти сприйняли на ура. 

Так само, як і формати "офіс на день" і "офіс за підпискою": гнучкі формати дозволяють командам зустрічатися на офісних локаціях у потрібний час, не переплачуючи за простій кабінетів.

За результатами нашого внутрішнього дослідження, найбільш популярні серед орендарів Creative States такі формати: постійні, закріплені за командами офіси (38%), нефіксовані місця в hot-desk зоні (21,1%), окремо заброньовані переговорні кімнати (16,7%) й оренда офісу на день (8,6%). У період пандемії залишаються і регулярні зовнішні користувачі додаткових сервісів — оренди майданчиків під невеликі івенти і переговори.

Настав час конкурувати не орендними ставками, а якістю обслуговування, різноманітністю цифрових рішень, гібридними форматами оренди і навіть чистотою повітря в офісах.

Не можна заперечувати той факт, що ми — соціальні істоти. Звичайно, люди вживають заходів безпеки, носять маски, обробляють руки антисептиками і за можливості рідше користуються громадським транспортом. 

Дистанційна робота теж, як і раніше, присутня в нашому житті. Однак все це зайвий раз підтверджує: люди будуть шукати різні можливості залишатися на зв'язку один з одним. Час виходити з Zoom.