Инвестиция на $10 млрд: как распорядиться киевскими промзонами

Традиційно промзони пропонують забудувати житловою та комерційною нерухомістю. При цьому за замовчуванням вважається, що нові громадські простори – не лише для жителів району, а іноді й для всього міста – мають створювати девелопери. 

Безумовно, потреба в нових площадках для будівництва житла існує. Особливо гостро це відчувається в центральних і навколоцентральних районах столиці. 

На промтериторіях можна звести великі житлові комплекси загальною площею від 150-200 тис. кв. м з об’єктами інфраструктури, зонами відпочинку та іншим. Але скільки нових квартир потрібно Києву?

На території в 1600 га за 10-15 років можна побудувати до 400 тис. квартир, а це близько 1 млн осіб. Це величезна цифра, яка вочевидь не відповідає потребам міста. 

Для порівняння: за минулий рік, за даними Держстату, здали в експлуатацію понад 17,3 тис. квартир. А продано було сукупно на первинному та вторинних ринках нерухомості, за даними Мін’юсту, близько 30 тис. квартир. 

Частка "первинки" в структурі продажів становила близько 60%. При цьому наявний на ринку запас, що накопичився ще з 2011 року, становить близько 70 тис. квартир, і це не враховуючи об’єктів, які здали цього року. 

Тобто, вже зараз на ринку сформувався запас на два-три роки вперед, і попит на "первинці" не поглинає зростаюча пропозиція.

З огляду на загальний стан економіки та відсутність успішних результатів у роботі з міжнародними фінансовими інститутами, я не бачу передумов для різкого відновлення споживчої здатності в найближчі кілька років.

Тому вважаю, що теоретично під будівництво житла й комерційної нерухомості потенційно можна відвести близько третину з 1600 га промзон. 

При цьому, звісно ж, ласими для забудовників є не більше 15% усіх промислових територій, що не використовуються. Це переважно земля поблизу Дніпра та інших рекреаційних зон, транспортних артерій (великих проспектів і метро). 

Проте навіть побіжний погляд на стан земельної справи у Києві розбиває вщент усі ці плани та прогнози.

Павутина проблем

Реалії такі, що для перепрофілювання промислових територій потрібно кілька загальних умов. 

Це політична стратегія влади, ефективна судова система, адаптована під такі проекти законодавча база, прозорі умови роботи забудовників на ринку, розвиток доступного іпотечного кредитування, захищеність покупців квартир тощо.

Іншими словами, необхідні умови, за яких ревіталізація промзон стане по-справжньому можливою.

Перепрофілювання "промислової" землі покаже й інші проблеми. Наприклад, передбачається, що частина підприємств винесуть за межі міста. 

Проте вільної землі в найближчих передмістях фактично не залишилося: вся вона давно розписана, ділянки за кимось закріплені.

Інша проблема – компенсація за перенесення підприємств. Усі вони – і ті, що працюють, і ті, що ні – мають законних власників. Переїзд підприємства – це величезні витрати. Хто їх понесе? Неактивне підприємство можна, наприклад, продати майбутньому забудовнику. 

Навіть так, недосконалість українського законодавства дає змогу оскаржити будь-який акт купівлі/продажу й може призвести до значного подорожчання майбутніх житлових або комерційних проектів.

І, нарешті, "джунглі" українського земельного законодавства. Зараз зміна орендаря ділянки, зміна цільового призначення землі – абсолютний екстрим.

В Україні ці процеси пов'язані з додатковими часовими і фінансовими витратами. Останні у важких випадках можуть сягати 20-30% від кошторисної вартості майбутнього будівництва.

Промзони для інфраструктури

Незважаючи на всі описані складності, проблему старих промзон якось потрібно вирішувати. Їх інвестиційний потенціал я оцінюю до $10 млрд. 

Будівництво житла – не панацея для розвитку міста, а, скоріше, навпаки: нове будівництво без комплексного вирішення інфраструктурних питань просто заганяє проблеми в хронічний стан. 

70% усіх промзон, що підлягають перепрофілюванню, можна й треба використовувати з вигодою для міста.

Потенційно важливим майбутнім інфраструктурним проектом може стати, наприклад, будівництво нового сучасного річкового терміналу з перевалки вантажів. Транспортно-пасажирський потенціал Дніпра використовується не більше ніж на 10%. 

Проте, за останні 5-6 років обсяг річкових перевезень зріс майже вдвічі. Наявних київських потужностей з перевалки вантажів згодом стане недостатньо. Очевидно, що столиці знадобиться новий логістичний, перевалочний HUB.

Такий проект потребує створення належного інфраструктурного комплексу. Це причали для обслуговування різних типів вантажів, виробничо-складські приміщення, гарне транспортне сполучення, в тому числі під’їзні залізничні колії тощо.

Такий логістичний HUB реально створити протягом 3-5 років на ділянці від 14 до 16 га в одній з промзон, що підлягають реновації. А вартість проекту може становити $50-100 млн.

При цьому сам проект – це величезні податкові відрахування, створення нових робочих місць. До того ж такий проект дасть багатьом операторам можливість переорієнтуватися на річкові, а не автомобільні перевезення вантажів. 

Крім фінансової вигоди – економії близько 30% від вартості доставки вантажів автотранспортом, – це розвантажить дороги та істотно продовжить термін їх служби без капітального ремонту.

Я впевнений, що промзонам потрібне друге життя, яке дасть змогу покращити інвестиційний клімат у столиці. 

Усі прекрасно розуміють, що залучити інвестора, особливо іноземного, можна тільки масштабними та амбітними проектами, створивши для них клімат максимального сприяння.