Налог на недвижимость: как будут рассчитывать "рыночную" цену квартир

В Україні фізична особа – власник нерухомого майна – щороку сплачує податок за квадратні метри вище норми.

Норми такі: 60 кв м – для квартири чи квартир (незалежно від їх кількості), 120 кв м для – житлового будинку чи будинків (незалежно від кількості), 180 кв м – для різних типів об'єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток.

Наприклад, власник квартири площею 72 кв м сплатить тільки за 12 кв м.

Відповідно до законодавства, податок розраховується як відсоток від мінімальної зарплати, але не більше 1,5% за кожний "понаднормовий" квадратний метр. Може бути й менше – кінцеву ставку визначає місцева влада.

Отже, гіпотетичний власник квартири площею 72 кв м сплатить максимум по 62,59 грн за кожен з додаткових 12 кв м (4 173 грн х 1,5%). Мінімальна ж ставка в Україні у 2020 році становить 0,01% або 42 коп.

Недавно парламентський комітет з питань фінансів, податкової та митної політики анонсував зміни до розрахунку податку на нерухомість для українців. "Реформатори" мають намір змінити чинну систему.

Новий податок має залежати від ринкової ціни об'єкта. Справедливо, що власник квартири площею 80 кв м за 50 тис дол у старому будинку не повинен платити стільки ж, скільки особа, що володіє житлом аналогічної площі у новобудові преміум-класу за 400 тис дол. Чи ні?

Недавно комітет оголосив про ще одну потенційну "реформу" на ринку житлової нерухомості. Він хоче скасувати законну схему інвестицій у нерухомість, яка після кризи 2009 року сприяла швидкому відновленню сектору і вперше прибрала необхідність для забудовників користуватися офшорними схемами, популярними впродовж тривалого часу для зменшення оподаткування.

На думку авторів ініціативи, збільшення податкового навантаження при будівництві дозволить зібрати до бюджету додаткові 700-800 млн грн. Платити будуть молоді родини та середній клас – основні групи покупців нового житла.

Чи не скоротяться обсяги будівництва внаслідок збільшення цін та зменшення попиту? Чи не повернуться девелопери до офшорних схем фінансування будівництва? Ці питання, здається, зовсім не хвилюють "реформаторів".

Проте якщо перші потуги комітету були направлені на девелоперів та покупців, то зараз під прицілом опиняться всі власники нерухомого майна.

Ось чому важливо, щоб "молоді та прогресивні" податківці не намагалися просто копіювати якусь одну закордонну модель оподаткування без жодного розуміння її суті та українських особливостей.

Перше питання – вибір об'єкта до оподаткування. У США в більшості штатів оподатковуються окремо земля і будівлі на ній за ринковою ціною. Як наслідок, чимало власників наділів нічого не зводять, щоб не платити більше податків.

В Естонії об'єктом оподаткування є тільки земля. Ділянка у центрі міста коштує чимало і не важливо, чи є там будинок. Власникам землі вигідно будувати та отримувати прибутки – податкове зобов'язання стале та прив'язане до ділянки.

Перша схема стримує роботу будівельного сектору, у тому числі процес оновлення споруд. Об'єкт після реновації починає коштувати дорожче, тому його власники мають сплачувати більше податків.

Враховуючи українську проблему застарілого житлового фонду і мляве використання навіть пільгових кредитів на утеплення будинків, потенційна прив'язка до ринкової ціни може стати гальмом для процесу реновації житла.

Естонська опція підходить для країн, які хочуть стимулювати розвиток нерухомості – житлової і комерційної. Ключовим для успішної реформи є обов'язковий цільовий характер податку на нерухомість. У більшості країн такі збори прив'язані до конкретного району розміщення нерухомості.

Зібрані гроші формують бюджет району, з якого фінансуються школи, парки, пішохідні доріжки, фонтани, поліція та пожежники. У США податки на нерухомість формують близько 70% надходжень до місцевих бюджетів.

Зараз говорять про те, що новий податок буде розраховуватися як відсоток від суми, яка формуватиметься на основі ринкової ціни нерухомості.

При цьому зовсім не зрозуміло, як відбуватиметься оцінка вартості майна. Житловий сектор України неоднорідний. В одному районі чи навіть кварталі можуть стояти новий будинок бізнес-класу з ціною квадратного метра від 3 до 5 тис дол і старенька "хрущівка", у якій метр коштує 1-1,5 тис дол.

Два нові будинки 2010 року в одному районі можуть належати до різних класів та відрізнятися за ціною квадратного метра в кілька разів. Якщо ж брати реальні ціни угод, тоді яким чином розрахувати "коефіцієнт ремонту"?

Ціни за квадратний метр у квартирі з голими стінами або преміальним ремонтом та навіть меблями можуть суттєво відрізнятися.

У різних країнах проблему вирішують по-різному. Наприклад, у більшості держав за оцінку нерухомості відповідають структурні підрозділи податкової або муніципалітетів. При цьому оціночна вартість все одно виходить меншою за ринкову на 25-30%, щоб не обкладати людей додатковим податком.

Проте так трапляється не завжди. Італія та Греція зіткнулися із ситуацією, коли оціночна вартість нерухомості перевищує ринкові ціни на об'єкти, тому частина людей може вважати такий податок несправедливим.

Ще одне питання – як бути з пенсіонерами, що володіють житлом, отриманим у радянські часи. Чи повинна бабуся з дев'ятиповерхового будинку на Печерську віддавати кілька пенсій, щоб сплатити податок за оселю?

Вона вже не користується дитячими садочками або школами, а її квартира все одно має високу ринкову вартість, бо розташована у центрі столиці.

Сюди ж треба додати ситуації з придбанням житла молодими родинами, сім'ями з дітьми та взагалі розвинуту і прозору систему податкових пільг.

Нарешті, податковий комітет точно знає українську особливість, коли ринок нерухомості замінює людям менш надійний банківський сектор. Квартири – чи не єдиний спосіб для середнього класу надійно вкласти кошти.

Виникає запитання, чи не стане нова ініціатива стимулом для інвесторів відмовитися від купівлі нерухомості, за яку потім доведеться платити високі податки. Це може вдарити по первинному ринку та всьому сегменту житлового будівництва, у якому працюють 272 тис осіб.

Податківці розуміють, що в найближчі роки банки не стануть для середнього класу альтернативною вкладенням у нерухомість. Зміна оподаткування – це спроба обкласти додатковим податком середній клас і молоді родини.

Україна потребує нового підходу до системи оподаткування нерухомості, проте він має бути частиною ширшої податкової реформи. Гроші за нерухомість мусять бути цільовими, а детальні звіти про витрати – деталізованими до районів, бути публічними та подаватися принаймні кожного року.

Залежно від того, чи зможуть законодавці відповісти на численні запитання, буде видно суть їх реформаторських дій. Або вони дійсно продумані та направлені на перспективу, або це спосіб швидко залатати бюджетні дірки, змусивши кожного українця вже наступного року сплатити додаткові податки.