Офисная недвижимость: прогнозы на осень
Коронакриза дала початок неминучим змінам на ринку офісної нерухомості, попри стабільність сегменту.
Гнучкість і готовність до швидких рішень стали визначальними чинниками у цьому секторі.
COVID-19 vs офіси
Нові офісні метри. Коронакриза та низка обмежень не змогли суттєво перешкодити розвитку секторів нерухомості, у тому числі й офісного сегмента.
Влітку будівництво йшло активними темпами. У столиці в першому півріччі 2020 року реалізовано сім об'єктів офісної нерухомості. До кінця другого півріччя планується здати в експлуатацію ще близько десяти проєктів.
Однак заявити – не означає реалізувати. Беручи до уваги можливість погіршення ситуації у зв'язку з другою хвилею COVID-19 і загальною економічною ситуацією, фактичний обсяг реалізованих офісних приміщень може бути нижчим заявленого.
Питання вакантності. Карантин призвів до переходу на віддалений режим роботи, що повинно було помітно вплинути на заповнюваність офісних площ.
Ринок за перше півріччя 2020 року просів. До цього призвели очевидне зниження попиту, падіння доходу бізнесу та, відповідно, мінімізація витрат бюджетів на фоні зростання обсягу нової пропозиції.
Вказані чинники змушують власників бізнесу розважливіше підходити до операційних витрат, левова частка яких відводилася на покриття оренди офісу.
Посткарантинні офіси: основні тренди
Коронакриза сприяла появі фундаментально нових трендів на ринку офісів. Це стосується підходу до орендних ставок та модифікації робочих місць.
Нові принципи. Консервативний ринок офісної нерухомості став гнучкішим та готовим до швидких змін. Це стосується трансформації робочих місць, збільшення чи скорочення площ відповідно до запитів орендарів.
Гнучкі офіси. Бізнес переформатувався й оцінив переваги віддаленої роботи. Багато компаній відмовилися від офісів, однак це не масове явище.
Відзначається високий попит на адаптивні офіси із скороченням площ, впровадженням формату, за якого робоче місце по черзі використовують різні співробітники (hot desking). Також є попит на коворкінги.
Тільки готові пропозиції. В умовах кризи та швидких рішень у бізнесу нема ні фінансових, ні часових ресурсів на ремонт й облаштування робочих місць.
Зміни орендних ставок. Під час карантину власники офісних приміщень ішли назустріч орендарям, знижуючи орендну плату. У середньому розмір дисконту становив 30-50%, а іноді – і 80%. Також умовами ставали збільшення термінів оренди чи підвищення ставки після фінансового відновлення компанії.
Зараз поширена практика укладання договорів із зазначенням умов, за яких в орендованих офісних приміщеннях не можна буде працювати. Це дозволить бізнесу отримати відстрочку від внесення орендної плати, але не її зниження.
Чого варто очікувати: прогнози
Осінь 2020 року тримає бізнес у невизначеності. Здається, у результаті коронакризи сегмент офісної нерухомості зазнав більше модифікацій, ніж інші. Серед актуальних змін можна виділити такі.
Трансформація класичних офісів. Існує невизначеність щодо офісних приміщень старого формату. Незабаром їх чекають реконструкція або зміна концепції. Зараз головними критеріями орендарів є мобільність та адаптивність.
Зменшення термінів договору оренди. Раніше бізнес-центри укладали контракти на оренду від трьох років. Тепер орендарі вважають за краще укладати договори на термін до року з можливістю пролонгації.
Пропозиція перевищуватиме попит. Ця проблема є вже зараз. Якщо другій хвилі COVID-19 бути, частина компаній швидко перейде на віддалену роботу. За найгіршого сценарію частина бізнесу не витримає повторного удару.
Зниження вартості оренди. Ринок ще не встиг відреагувати на турбулентність у вигляді зниження попиту, тому власники офісної нерухомості не готові зменшувати вартість. Максимальна ціна тримається на рівні 30 дол за кв м. Однак зниження ставки варто очікувати в найближчому майбутньому.
Масові міграції. Якщо криза триватиме, бізнес скорочуватиме орендовані площі і здаватиме зайві метри в суборенду. Очікуються переїзди в офіси з більш вигідними ставками. При цьому не йдеться про зниження класу приміщення, оскільки багато бізнес-центрів пропонують вигідні умови.
Хоча офісна нерухомість зазнала значної трансформації, віддалена робота не замінить потребу в безпосередній комунікації з колегами та підтримці корпоративного духу, можливості відволіктися від домашніх справ.
Офіс – це не лише місце для роботи, а й складова відпочинку, знайомств, обміну досвідом, місце творчості та народження ідей. Саме таким змістом буде наповнюватися офісний простір, особливо у форматі коворкінгу.