"Земельный" экзамен для Украины

Президент подписал закон "Об обороте земель сельхозназначения".

Впервые за 18 лет за разговорами последовало действие. Риски "большой распродажи" земли иностранцам сняты, появилась надежда на формирование среднего класса фермеров.

Теперь главная задача – за год создать эффективную инфраструктуру рынка: принять нормативную базу, привести в порядок госгеокадастр, создать реальный механизм защиты прав собственности, выстроить систему купли-продажи и банковского финансирования.

В оценке принятого законодателями решения политики разделились на два непримиримых лагеря.

Одни считают открытие рынка земли историческим событием, которое сделает людей настоящими хозяевами своих земельных участков, другие это называют "зрадой" и потерей Украиной последнего стратегического ресурса, который скупят за бесценок олигархи, иностранцы и еще Бог знает кто.

Что же произошло на самом деле? Попробуем разобраться.

Помните, как пел наш любимый в детстве герой Винни-Пух? "Мед, если есть, то его сразу нет…". Так и рынок земли. Его у нас, как бы нет, но он как бы есть. Просто земельные сделки происходят незаконным способом.

В итоге зарабатывают на земле рейдеры, оформляют нечестные операции – коррупционные регистраторы, а страдают простые люди – обманутые владельцы земли.

Эффективный инструмент в борьбе против "черного" рынка земли только один – открытие рынка законного, официального, в котором права продавца и покупателя будут защищены законом, а правила игры четко прописаны и прозрачны.

Рынок земли открыли, мораторий отменили: что нужно знать о новом законе

Готовы ли мы к открытию рынка земли? Знаете, если всех политиков слушать, то мы всегда не готовы, и не будем еще готовы непонятно сколько времени. Но глаза боятся, а руки делают, и раз уж определились, то надо по этому пути идти.

Уверен, что позитива в этом решении все таки больше, чем отрицательных моментов, а те ограничительные меры, которые заложены в законе, не приведут к негативным процессам, скажем в виде большой консолидации.

А вместо этого станут  хорошей основой для формирования среднего класса украинских фермеров, что, в целом, весьма положительно для нашей страны.

Противники земельной реформы часто сравнивают ее с ваучерной приватизацией. Лично я бы не проводил таких аналогий.

Потому что ваучерная приватизация была самой настоящей авантюрой. Во время приватизации людям выдавали ваучеры, которые ровным  счетом ничего не стоили и, по сути, были просто бумажками, а в случае с землей есть конкретные  владельцы земельных участков.

У многих людей есть 5–7 гектаров, и они четко понимают их ценность. Арендная плата за эту землю, по сути, кормит наших соотечественников.

 А те, кому нужно продать, например, люди преклонного возраста, смогут это сделать законным способом. В этом случае добиться консолидации будет весьма и весьма сложно.

Итак, с главным вопросом определились:  открытие рынка земли – это правильное решение.

Другой вопрос, о котором я неоднократно говорил журналистам, это инфраструктура рынка.

Каким образом будут работать регистрационные службы, не будут ли они использовать земельный закон для рейдерства существующих предприятий?

Мы-то с вами хорошо знаем, что у нас принято немало хороших законов, да только на деле мы их применяем отнюдь не в интересах украинцев.

Один из наиболее дискуссионных вопросов, вырастет ли арендная плата за использование земли.

Я твердо убежден, что нет, поскольку она зависит от результата, который получают, возделывая землю.

Таким образом, арендная плата у нас сильно отличается и зависит от месторасположения.

В местах более пригодных к земледелию, где больше осадков и выше урожайность, скажем, в Киевской области она примерно в 1,5-2 раза выше, чем на более засушливой Днепропетровщине.

То есть действует очень простая формула: чем выше урожай, тем выше земельная рента и закон на эту ситуацию никак не повлияет.

От региона и качества земли будет зависеть и ее цена, которая  на первоначальном этапе составит 1–2 тыс. долл. за гектар.  

Важно, что законом ограничены земельные аппетиты крупных игроков: они допускаются к покупке земли только через четыре года.

Уже сейчас можно прогнозировать, что концентрации земли не произойдет: все-таки наши компании обладают весьма ограниченным финансовым ресурсом, а потенциальные иностранные покупатели, имеющие достаточные инвестиционный потенциал, согласно закону, могут быть допущены на рынок исключительно после референдума.

Не стоит опасаться высокой концентрации земли у наших агрохолдингов, поскольку предусмотрена отсрочка для юридических лиц - на 4 года.

Это достаточно существенный и важный период, на протяжении которого очень сложно будет кому-то законно консолидировать значительные участки земли.

А если консолидация будет признана незаконной, то у госорганов всегда есть возможность отменить такие сделки.

В то же время физические лица, скажем, фермеры смогут сконцентрировать лишь небольшие участки в местах своего присутствия.

Очень правильно ограничить покупку земли 100 гектарами в одни руки. Вполне нормальная позиция для начала.

Что же касается 10 тыс. га  с 2024 г., то со временем в этом вопросе будет принято взвешенное решение. Возможно, 10 тыс. га - это много, и со временем эта цифра может быть уменьшена.

Очень спорный для нашего общества вопрос присутствия на рынке земли иностранных игроков.

На мой взгляд, законодатели поступили правильно, отсрочив этот вопрос, и отдав окончательное решение в руки народа – через референдум.

Кстати, ограничивали иностранное присутствие не только мы, но и многие развитые государства мира.

В некоторых странах, скажем, во Франции, покупать землю разрешено только тем компаниям и людям, которые проживают или находятся на их территории.

В общем, в мире существуют разные подходы, но неизменно одно – землю везде ценят как самый важный и ценный ресурс.

Не стоит опасаться, что нерезиденты скупят землю через участие в акционерном капитале украинских компаний.

Потому что если юридические лица не будут до 2024 г. допущены на рынок земли, то и нерезиденты не смогут инвестировать свои деньги в покупку наших черноземов.

На выходе в виде земельного закона мы получили взвешенный документ, в котором учтены многие принципиально важные моменты, скажем, консолидация земли в одних руках и др.

Голосование закончилось и на первый план выходит вопрос практического воплощения законодательных положений.

Теперь очень важно, чтобы государственные органы, регистрационные структуры, правоохранительные органы сделали все возможное для формирования прозрачного рынка земли в интересах нормальных агропроизводителей – без коррупции, рейдерства и "черных" схем.

Очень хочется верить, что этот "земельный" экзамен государство обязательно сдаст на отлично.