Арендная плата на карантине: почему "может быть освобожден" лучше, чем "освобождается"

У медійному просторі все більше галасу з приводу прийнятого парламентом 30 березня закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)".

Найбільше запитань виникло у зв’язку з нормою про звільнення наймача від плати за користування майном на підставі ч.6 ст.762 ЦК.

Нагадаю, що в проголосованому у сесійній залі тексті закону було передбачено, що до завершення карантину наймач "звільняється" від плати за користування майном відповідно до ч.6 ст. 762 Цивільного кодексу України.

Але в опублікованому тексті закону слово "звільняється" було замінено на слова "може бути звільнений".

Звідси і здійнявся галас, мовляв обов’язкове звільнення від плати замінили на можливість такого звільнення за згодою сторін.                                     

Така заміну слів було зроблено нібито в рамках "техніко-юридичних" правок, які не змінюють суті норми (депутати якраз і голосували за цей закон з можливістю внесення в нього таких правок).

Проте саме цю правку більшість орендарів сприйняло як грубу підміну понять.

Як скасувати плату за оренду на карантині: буде непросто, але шанси є

І дійсно, на перший погляд виглядає так, що первинну норму про обов’язкове звільнення наймачів від плати на період карантину замінили на можливість такого звільнення за домовленістю з орендодавцем.

На мою ж думку, юридичний зміст вищевказаної норми залишився незмінним.

Розумію, що можливо це не дуже популярна зараз позиція, однак спробую її обґрунтувати.

По-перше, на моє переконання приймати норму про звільнення (чи навіть про можливість звільнення) наймача від плати у період карантину взагалі було не потрібно.

Цивільний кодекс України і так вже містив хорошу норму (ч.6 ст.762).

Згідно з цією нормою, наймач звільняється (ось бачите, не "може бути звільнений", а саме "звільняється") від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Очевидно, що практично кожен юрист може обґрунтувати своєму клієнту, що у випадку оренди приміщення під, наприклад, кафе, то його використання протягом карантину є неможливим, оскільки діяльність кафе прямо заборонена (я зараз не беру найскладніші випадки, коли мета оренди в договорі не визначена, або наймач може перепрофілювати приміщення під інший вид використання).

У такому випадку орендар міг не платити. Тому для чого було уточнювати, що ч.6 ст.762 Цивільного кодексу застосовується до правовідносин найму під час карантину, незрозуміло.

По-друге, ні в первинній ні в остаточній редакції пункт 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу не передбачали безумовного та автоматичного звільнення наймачів від плати.

Ця норма в будь-якому варіанті містила посилання на ч.6 ст.762 Цивільного кодексу, яка сама по собі завжди потребує доказування факту неможливості використання об’єкту оренди в кожному конкретному випадку.

Кому доводити? Для початку – орендодавцю, а якщо він з цим не погодиться, то питання все одно буде вирішуватися у суді. Тому для застосування цієї норми так чи  інакше потрібна згода орендодавця.

По-третє, пункт 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу в опублікованій редакції містить фразу "може бути звільнений", однак норма в цілому відсилає нас до норми ч.6 ст.762 кодексу, яка вже є імперативною і каже нам про те, що якщо є факт неможливості використання майна, то наймач звільняється від плати.

На мою думку, формулювання "може бути звільнений" є більш правильним, ніж "звільняється".

Фактично ми отримали законодавчу підказку, що запроваджений в Україні карантин в цілому є обставиною, яка може унеможливити користування орендованим майном (але ж точно не будь-яким майном, адже, наприклад, квартирами або складами користуватися можна), однак доказування такої неможливості є компетенцію сторін договору (або суду, якщо сторони не дійшли згоди).

Таким чином, у своїй первинній версії ця норма завдала б більше шкоди ніж принесла користі.

Більшість орендарів, на жаль, розуміли цю норму буквально і масово припинили б платити, не розбираючись у деталях: чи підпадає конкретний випадок оренди під дію цієї норми, чи слід надати орендодавцю якісь докази неможливості використання приміщення.

У результаті це призвело б до величезної кількості непотрібних нікому судових позовів через 2–3 місяці, яких можна було б уникнути, якби сторони спочатку спробували домовитися.

У підсумку маємо розуміння, що якщо використання приміщення (наприклад під кафе) є неможливим в умовах карантину, то орендар повинен спочатку повідомити власника про цей факт та запропонувати узгодити питання звільнення від плати.

Якщо ж просто перестати плати (а саме так би й було, якби Закон був опублікований у первинній редакції), то очевидно орендар отримав би позов від власника з вимогою сплати орендну плату.

Тоді все одно довелося б доводити неможливість користування майном та обґрунтованість застосування ч.6 ст.762 Цивільного кодексу, але вже у суді.

Тому краще одразу домовитися, бо потім доведеться сперечатися у суді.

Під час підготовки цього матеріалу 13.04.2020 Верховною Радою України були внесені зміни до законодавства стосовно прав орендарів вимагати зменшення розміру орендної плати на період карантину. 

Законодавець обрав дещо інший підхід. Відтепер норма ч.6 ст.762 Цивільного кодексу не підлягає обов’язковому застосуванню. Натомість передбачені такі положення:

1. Плата за користування нерухомим майном зменшується за вимогою наймача. Період зменшення  увесь час, коли майно не могло використовуватися в повному обсязі через запроваджені обмеження.

2. Розмір плати погоджується сторонами договору. 

3. Але максимальний розмір плати не може перевищувати обсягу витрат, які наймодавець здійснив за відповідний період для внесення плати за землю, податку на нерухоме майно, комунальних послуг. Ці витрати рахуються пропорційно орендованій площі.

4. Якщо договором найму вже передбачена сплата наймачем комунальних послуг і податків, то додаткові суми орендної плати не нараховуються.

Вказані норми стосуються лише юридичних та фізичних осіб – наймачів, які здійснюють підприємницьку діяльність з використанням орендованого майна. На осіб, які не є підприємцями (громадяни, релігійні організації), ця норма не поширюється.

Вказані норми також не застосовуються до випадків оренди комунального майна.

Як бачимо, особливо нічого не змінюється. Основна ідея цих змін (в теорії) – орендар платить "комуналку" за орендоване майно, і більше нічого не платить.

Але на практиці порахувати вказані витрати буде надзвичайно проблематично і це прогнозовано спричинить чисельні судові спори.

Важливо, що норма ч.6 ст.762 Цивільний кодекс, про яку я говорив вище, залишається чинною та може застосовуватися у всіх випадках.

На мою думку саме ця норма є ефективною і нинішній ситуації і саме її слід застосовувати.