Кредитование жилья: когда оно будет "как в Европе"

Наприкінці січня 2020 року обсяг гривневих іпотечних позик, наданих українськими банками, становив 12 млрд грн після мінімального значення 9,9 млрд грн.

Якщо простежити динаміку зростання цього показника з кінця 2017 року до січня 2020 року, то маємо зростання майже на 22%. З одного боку, тенденція позитивна.

Однак за цей же період обсяг споживчих кредитів у гривні збільшився з 93,4 млрд грн до 161,1 млрд грн.

Відповідно, приріст іпотечних позик за цей період становив лише 2 млрд грн проти 68 млрд грн у випадку споживчих гривневих кредитів.

Отже, у сукупному портфелі гривневих позик, наданих українськими банками, кредитування житла скоротилося з 9,3% до 6,8%. Якщо два роки тому майже кожна десята гривня кредитів була в іпотеці, то нині — лише кожна п'ятнадцята.

Загалом іпотечні позики в Україні становлять менше 1% ВВП, що є разючою відмінністю від розвинених країн світу. Там звичний масштаби іпотеки — десятки відсотків ВВП. Так, у Польщі або Чехії цей показник коливається в діапазоні 20-30%, а в більш розвинених країнах нормальним явищем є 40-80% ВВП.

Реалії української іпотеки

За результатами дослідження Національного банку України, проведеного у другому півріччі 2019 року, пропозиції іпотечного кредитування часто обмежені партнерськими програмами банків із забудовниками. Наразі на ринку іпотечного кредитування в первинному сегменті присутні лише сім банків.

Максимальний термін кредитування за партнерськими програмами становить 20 років, а сума позики сягає 2 млн грн за умови першого внеску 20-60%. Частка молодих позичальників, до 30 років, порівняно невисока — близько 15%.

Київ залишається лідером іпотечного кредитування — понад 35%, проте в останні роки зростає частка західних і південних регіонів. Найчастіше іпотечний кредит беруть сім'ї з підтвердженим сукупним доходом 50-100 тис грн. Без офіційно підтверджених доходів банки таких позик не видають.

За даними учасників ринку, іпотекою фінансуються менше 7% угод, а 72% з них — придбання житла на вторинному ринку. Для порівняння: три роки тому частка таких кредитів становила 28,5%. Відповідно, акцент банків змістився з первинного на вторинний ринок нерухомості. Чому так сталося?

Високий ризик недобудови та відсутність гарантій на повернення наданих грошей негативно впливають на бажання банків кредитувати недобудови.

Інші причини — шахрайські операції: зміна адреси під час введення будинків в експлуатацію, продаж позичальниками або недобросовісними забудовниками квартир третім особам без відома банку, банкрутство забудовників.

Тобто проблема в тому, що в українських реаліях існує ціла низка "варіантів" не платити за рахунками та не повертати кредит, взятий на нове житло.

З цієї ситуації можна вийти, запровадивши певні тактичні та стратегічні кроки. Передусім — зобов'язати забудовника повідомляти іпотекодержателя про введення будинку в експлуатацію та страхувати свою відповідальність.

Стратегічний крок, який стимулював би банки кредитувати первинний ринок, — це гарантії держави на завершення будівництва і введення будинків в експлуатацію.

Чому іпотека така "дорога"

Реальна ставка за іпотекою — 19-25% річних, тому такі кредити користуються низьким попитом. Тут важливо розвінчати міф, що ці відсотки — прибуток банків. Банківський сектор часто звинувачують в бажанні заробити надприбуток, тож розгляньмо складові середньої відсоткової ставки за іпотечним кредитом.

Вартість кредитування залежить від вартості ресурсної бази. Ось як це працює. Українці розміщують депозити у гривні переважно на шість місяців під 12,39% річних. Додаємо 2,7% непроцентних витрат банку, 0,5% обов'язкових резервів, 0,45% зборів ФГВФО, 2% плати за ризик і прибуток банку 1,5%. Разом — 19,54%.

Наведені дані можуть бути трохи вищими або нижчими залежно від операційних моделей, джерел і вартості ресурсу кожного банку. Таким чином, теперішні ставки за кредитами є об'єктивною реальністю, яку можна змінити лише шляхом системних реформ і послідовних кроків. Як це зробити?

Надважливо — створити джерела "довгих" ресурсів для іпотечного кредитування. Їх в Україні ніколи не було і нема. Без цього системний розвиток іпотеки неможливий. Близько 60% позик на житло надаються на 15-20 років.

До кризи 2008 року відбувалося штучне залучення ресурсу, переважно в іноземній валюті. Завдяки цьому іпотека отримала короткостроковий бум, що спричинив глибоку кризу. Її наслідки остаточно не ліквідовані донині.

Вирішити цю проблему та створити довгостроковий ресурс може, наприклад, успішне запровадження другого рівня пенсійної реформи.

Водночас створення реальних пенсійних накопичень у гривні можливе за умов утримання помірних темпів інфляції та забезпечення макроекономічної стабільності в Україні, а це — стратегічні державні цілі, для досягнення яких необхідні скоординовані кроки уряду, Національного банку та парламенту.

Не менш важливо мінімізувати юридичні ризики і посилити права кредиторів.

Для цього слід усунути перешкоди для позасудового врегулювання, вирішити проблему примусового стягнення, врегулювати податкові аспекти погашення боргів, узгодити законодавство щодо скасування реєстраційних дій, гармонізувати законодавство про споживче кредитування, захистити права кредиторів, запровадити державні гарантії, не допускати ухвалення популістських ініціатив.

Розуміння, чого бракує банківській сфері та економіці загалом, є, тому варто почати не лише обговорювати проблеми, а й діяти. Однак з огляду на останні події в Україні та світі ми розуміємо, що питання іпотеки знову відійде на другий план.

Коронавірус запустив ланцюгову реакцію на світових ринках, що виявляється в масованому розпродажу ризикових активів. До списку цих активів входять як облігації країн, що розвиваються, так і сировинні товари.

Очевидно, що збитки світової економіки здатні ослабити попит на українську експортну продукцію. Відчутним наслідком кризи може стати зниження котирувань важливих експортних позицій: сталі, залізорудної сировини, аграрної продукції. Отже, Україні варто готуватися до ослаблення експорту, який і так не зростає.

Такий розвиток подій є особливим викликом для бюджетної системи країни. Ще до виникнення нових зовнішніх чинників державний бюджет характеризувався істотним недовиконанням дохідної частини, і він може зазнати додаткових втрат через імовірне звуження бази оподаткування.

Невизначеності додала і зміна уряду. Попри заяви про продовження курсу реформ і переговори про кредитну програму з МВФ, ринки чекають від влади реальних дій.

У травні Україна повинна погасити єврооблігації на 1 млрд дол, у вересні — ще на 1,365 млрд дол. На жаль, почастішали розмови про можливе невиконання частини зобов'язань, що підриває довіру інвесторів та кредиторів до України.

Якщо такі тези не стануть просто розмовами, то про розвиток іпотечного кредитування доведеться забути, долаючи інші економічні виклики сучасності.