Украина – не Франция: какую модель рынка земли выбирать

Последние полгода главная тема в сельскохозяйственной отрасли — снятие моратория на продажу земли. 

Этому вопросу посвящены все аграрные конференции, в которых я участвую. Любая публикация, которую читаю, в той или иной мере, тоже связана с рынком земли.

Среди участников этой дискуссии можно выделить 2 лагеря: первым уже порядком надоела эта тема, вторые, которые зачастую не являются владельцами земельных паев, совершенно безразличны к происходящему. И это, я считаю, совершенно неправильно.

Выбор системы либерализации рынка земли имеет как краткосрочные перспективы и последствия, так и долгосрочные. 

Сегодня Украина выбирает путь развития на ближайшие 20 лет. Поэтому каждый гражданин должен проявить активное участие. Лично мне эта тема очень интересна.

Я не претендую "на истину в последней инстанции" и не берусь прогнозировать какая модель рынка была бы лучшей для Украины. 

Белый рынок земли: реальность и ожидания

Я бы хотел поделиться своим мнением и знаниями об уже существующем и давно организованном рынке земли во Франции. Конечно, Украина — это не Франция. 

Здесь своя история, свои особенности и, конечно же, свое будущее. Потому французская модель не может быть на 100% идентично реализована. Однако, сравнение двух моделей может дать некоторые интересные идеи. 

В первую очередь, хочу прояснить —  я принципиально за открытие рынка земли в Украине.

Довольно часто от сторонников снятия моратория на продажу земли можно слышать, что фермеры должны владеть своей землей, чтобы спокойно развиваться. 

Самый простой аргумент — фермеры, которым принадлежит земля, будут заинтересованы в инвестициях в свое хозяйство и повышении уровня плодородия почвы.

Действительно, в этой ситуации они чувствуют себя более защищенными, а бизнес считают более стабильным. 

Они могут не переживать по поводу периода окупаемости инвестиций, ведь владение землей для них не определено никакими сроками. 

Но не слишком ли прост этот аргумент? И разве не может "безопасность" инвестиций, гарантированная владением земли, быть обеспечена другими инструментами? 

Например, французская модель рынка земли, разделена на 2 подмодели. Это было продиктовано историческими, географическими и социологическими причинами.

Река Луара, пересекающая Францию с востока на запад, делит страну на 2 части: 

— на севере фермеры, в основном, используют землю, которую они арендуют;

— на юге сельхозпроизводители чаще всего являются владельцами обрабатываемых земель.

Следует отметить, что и цена на землю на севере от Луары выше, чем на юге. 

Статус "fermier" на французском языке означает, что предприниматель арендовал землю. 

Тем не менее, тот факт, что многие не являются владельцами земли, не помешал сельхозпроизводителям севернее Луары построить очень эффективное и прибыльное хозяйство.

 Именно в этом районе сосредоточены самые богатые фермы Франции. Конечно, этому дополнительно способствуют климат и качество почвы в "парижском бассейне" и регионе Эна.

Как они достигли такого уровня? Почему были настолько уверены в своем будущем, чтобы привлекать в свое хозяйство серьезные инвестиции?

Вот в этом и состоит особенность французской модели рынка земли. Мы проводим четкое разграничение между капиталом (землей) и ее эксплуатацией. Так называемая система "fermage" во Франции в первую очередь защищает предпринимателя.

Классическая аренда сроком на 9 лет практически автоматически продлевается на новый 9-летний срок, если фермер отвечает всем условиям. 

Землевладельцу будет очень трудно сменить фермера, если нынешний не нарушает условия контракта. 

Если вовремя оплачивать аренду и не менять сельхоз назначения земли, то почти гарантированно, что аренда будет продлена. 

Это регулируется на уровне государства. Потому фермеры, ищущие возможность расширить земельный банк за счет других арендаторов, готовы платить большие суммы.

Не всегда это легально, так как не имеет правовых оснований во Франции. Тем не менее, такая практика есть. 

Возвращаясь к украинским реалиям, мне кажется очевидным, что потребности фермеров в Украине такие же как и во Франции. 

Все стремятся к стабильности своего бизнеса. Однако в Украине из-за тотального недоверия к системе правосудия нет уверенности в выполнении условий договора аренды. И они абсолютно правы! 

Текущие договора аренды, минимальный срок которых недавно был увеличен с 5 до 7 лет, на мой взгляд, все еще не дают достаточных гарантий. 

Их продление никогда не оговаривается заранее. Предприниматели, которым удалось подписать договор аренды на более длительный срок - до 15 лет, все равно находятся в нестабильных условиях. 

По окончанию контракта арендодатель старается пересмотреть условия  и увеличить арендную плату. 

Ведь в погоне за расширением земельного банка, арендная плата является довольно эффективным инструментом для манипуляций. 

Арендаторы, в свою очередь, очень чувствительны к таким изменениям. Осторожно! Такая игра с ценой очень опасна для всех сторон. 

Сельскохозяйственная деятельность слишком зависима от капризов погоды, чтобы позволить себе достаточно резко повышать арендную плату.

Почему украинские фермеры не хотят работать с правительством и парламентом для улучшения гарантий условий аренды? Почему они стремятся купить землю?

 Они ищут тут не только гарантии. Видя привлекательную цену на старте многие заинтересованы в покупке с единственной целью — со временем перепродать дороже и заработать на этом. 

Мне кажется это очевидным и понятным для большинства игроков рынка.

Допустим, чтобы получить дополнительные гарантии для своего бизнеса, многие видят только в покупке земли, то какие последствия будут через 20 лет? Как этот закон изменит аграрную отрасль Украины?

Ответить очень сложно, но я все-таки попробую сделать некоторые прогнозы. 

В сложившейся ситуации наиболее эффективные компании с экономической точки зрения (они же одни из самых крупных в Украине) смогут инвестировать свои финансы в землю. 

Не говоря уже об агрохолдингах, работающих сегодня на площадях 10-20 тысяч га, по моему мнению, также смогут купить землю. 

Какую часть существующего земельного банка они смогут купить в ближайшие 10-20 лет? Неужели 100%, как  некоторые думают или надеются? Конечно же нет. На мой взгляд, 50% - более реальная цифра.

Тем не менее, давайте не будем забывать, что каждый бизнесмен часто ставит перед собой конечной целью продать акции компании и вернуть инвестиции.

Однако, кто сможет купить ферму площадью 20 тис. га, из которых 10 тис. га будут ему принадлежать? Если земля будет стоить 5 тыс. долларов за га, то только земельный актив будет стоить 50 млн долларов. 

Кто сможет инвестировать в этот сельскохозяйственный проект? Рентабельности обычной сельхозпродукции недостаточно, чтобы оплатить такие большие инвестиции. 

По моему мнению, единственными потенциальными инвесторами станут финансовые структуры (банки или какие-то частные пенсионные фонды), которые будут стремиться обеспечить безопасность инвестиций в землю, соглашаясь на меньшую доходность капитала.

По факту, если эта модель приживется, то в результате мы получим аграрную отрасль, в которой появятся большие корпорации, занимающиеся финансовыми операциями с землей без любви к земле. 

Грубо говоря, такое понятие, как "фермер", со временем перестанет существовать. Неужели такая цель стоит перед нынешней властью?

В заключение я хотел бы предложить нынешней власти пересмотреть свой проект земельной реформы и убедиться, что:

1) права фермеров защищены договором аренды (упрощены условия для пролонгации, создания новых арендных договоров и т.д)

2) инвестиции в сельскохозяйственные земли открыты для максимально возможного количества людей, особенно для городских жителей, с потенциальной рентабельностью около 10% и гарантиями безопасности. 

То есть каждый житель Украины сможет инвестировать в покупку земли, не являясь при этом фермером. 

Например, IT-шник сможет вложиться в покупку земли и сдавать ее в аренду. 

Если такие инвестиции станут популярными в Украине, это будет способствовать улучшению взаимоотношений между владельцами земли и арендаторами.

Каждый игрок станет заниматься своим делом, зарабатывая при этом.