Какие проблемы переживает строительный рынок и как их решить в 2020 году
С 2015 года строительный рынок Украины наращивал темпы – из года в год прирост превышал 10%.
Однако в 2018 году динамика замедлилась, а во второй половине 2019 года и вовсе стала отрицательной в крупнейшем киевском регионе. Причин этому несколько.
Основным драйвером рынка остается жилищное строительство, которое занимает более 70% всех строительных работ в столице.
А спрос на жилье последние 6 месяцев существенно сократился – до 30% по сравнению с 2018 годом.
Во-первых, из-за курса: укрепление гривни привело к тому, что часть инвесторов, которые держали свои сбережения в валюте, ожидают возвращения курса к отметке 27 грн/долл.
Во-вторых, предложение на рынке готового жилья сейчас является рекордным для Киева и серьезно превышает спрос.
Девелоперы стали более чувствительными к снижению поступлений от инвесторов и начинают уменьшать темпы строительства.
Также подпирает "первичная вторичка" – количество квадратных метров в готовых домах занимает около 30% рынка и при нестабильном рынке оттягивает спрос на себя.
В результате по сравнению с показателями 2018 года объемы потребления строительных материалов в Киеве снизились на 9%.
И эта тенденция характерна практически для всех застройщиков, однако самый существенный "вклад" внесли проблемы "Укрбуда", который приостановил работы на своих объектах.
При этом в регионах совершенно противоположный тренд. По сравнению с перегретым рынком недвижимости Киева в областных центрах предложение недостаточное. Активно растут стройки Львова, Одессы, Винницы и Харькова.
За счет регионов общая динамика строительного рынка по году может быть положительной (по данным Госстата, за 9 месяцев прирост жилых квадратных метров составляет 2%).
Усиление конкуренции
Даже при росте цен на недвижимость в долларе в 15-20%, укрепившаяся гривна привела к заморозке цен в нацвалюте. В то время как себестоимость работ продолжает расти.
В результате возрастает ценовая конкуренция: многие девелоперы придумают способы привлечь внимание к своим объектам не только интересной ценой, но и концепцией – создавать не квадратные метры, а наполнять форму содержанием, больше задумываться формате жилья которое соответствует потребностям людей, продумывать среду для качественной жизни.
Поиски путей оптимизации затрат
Рост себестоимости строительства в основном связан с двумя факторами: рост рынка труда и удорожание энергоресурсов.
Первый фактор – это необходимость конкурировать за профессиональные кадры с Польшей и Чехией, соответственно, увеличивая заработную плату строителям.
Стоимость работ по отделке выросла почти в 2 раза, монолитные работы подорожали – на 20-40%, кладка и фасадные работы над фасадом – до 30%.
Второй фактор роста себестоимости строительства – удорожание энергоносителей. Их цена составляет большую долю в структуре себестоимости исходных стройматериалов, таких как щебень и цемент.
Тут наблюдается рост цен на материалы год к году в пределах 15%.
Большинство застройщиков ищут способы снижения себестоимости строительства.
И если одни начинают экономить на качестве материалов, то другие делают акцент на эффективности процесса строительства, использовании технологий и материалов, которые помогают сократить сроки возведения жилья, и, соответственно, снизить цену.
На данный момент на строительство среднестатистического дома по каркасно-монолитной технологии уходит 24-30 месяцев от старта работ на площадке до подключения к коммуникациям (это без работ над проектом и разрешениями).
А жилой дом из сборных железобетонных конструкций позволяет сократить стоимость на 20% и сроки на 50%.
Очень много развитых европейских стран давно внедрили комплекс BIM технологий по проектированию, производству и строительству зданий из сборного железобетона и оценили его преимущества.
На сегодня доля материалов отечественного производства в строительстве уже превышает 80% и продолжает расти.
Но, к сожалению, полностью отказаться от импорта в строительном сегменте пока не представляется возможным.
Например, девелоперы не могут отказаться от импортных труб, насосов, автоматики и лифтов.
И даже объемов внутреннего производства утеплителя еще недостаточно, так что многие застройщики вынуждены покупать его у ближайших соседей.
Решения для производителей стройматериалов
Сокращение темпов строительства в столице и активное развитие отрасли в регионах приводят к изменению модели бизнеса для многих производителей.
Если ранее большинство фокусировалось на самом крупном по объемам столичном регионе, то сейчас ожидается экспансия компаний в регионы, где темпы и объемы продолжают расти, а конкуренция среди производителей заметно ниже, да и закупочные цены пока выше.
К тому же региональные компании пока отстают по технологичности от лидеров рынка.
Но тут важным фактором также является логистика. А с ней в 2019 году было много проблем.
По заявлениям производителей цемента, потери от неэффективной работы Укрзализныци только в их сегменте достигли почти 10%.
То есть компании не могли удовлетворить спрос в пиковые летние месяца из-за простоев на железной дороге.
И если вопрос с вагонами бизнес решил самостоятельно, сформировав частные парки, то с тягой проблемы остаются.
И самым лучшим для бизнеса решением будет запуск рынка частной тяги. Но это уже совсем другая история.
Что ждать в 2020 году?
Несмотря на ряд проблем, большинство производителей сохраняют сдержанный оптимизм.
Во-первых, позитивная динамика в регионах даст возможность увеличивать объемы продаж стройматериалов.
Во-вторых, думаю, что в 2020 году инвесторы перестанут ожидать существенную девальвацию и тем самым нормализуют спрос.
Но при этом спрос будет смещаться от финансирования на старте проекта ближе к покупке недвижимости в готовых объектах. И это будет характерно для всех категорий.
Тот же, кто покупает "на фундаменте" и рассчитывает на инвестиционную прибыль, должен быть особенно осторожным в вопросе выбора девелопера и доверять лишь самым надежным.
В результате мы ожидаем, что динамика появления новых проектов в столице будет снижаться, а застройщики будут заинтересованы, в первую очередь, завершить текущее строительство и реализовать площади в готовых домах. При этом серьезных дисконтов на готовое жилье ждать не стоит.
Не жильем единым
Не только строительство жилья может способствовать росту рынка.
Мы видим активно развивающийся сегмент торговой недвижимости, ожидаем появления крупных проектов в офисной недвижимости, а также развития промышленного строительства, особенно в АПК секторе.
Подобная тенденция наблюдается последние несколько лет.
Но основным драйвером может стать государство. В 2019 году из-за выборов и смены власти реализация программ капитального строительства существенно замедлилась.
Однако есть ожидание, что на строительство дорог, школ, больниц и другой социальной и транспортной инфраструктуры будет выделено в 2020 году больше бюджетных средств, чем в текущем году, а это должно позитивно сказаться на строительной отрасли.