Укрбуд все? Что дальше

На строительном рынке беспокойный гул, все замерли в ожидании, что произойдет – рухнет или удержится корпорация "Укрбуд".

Велика вероятность, что мы будем наблюдать развитие событий по давно ожидаемому  сценарию,  и вот какому.

Пока весь мир в течение 12 последних лет вводит процедуры анализа и контроля рисков, регламентирует финансовые и инвестиционные рынки, усиливает защиту физических лиц инвесторов, Украина делает все с точностью наоборот.

Яркий пример – полная свобода в привлечении средств инвесторов физлиц в деривативы (права приобретения квартиры в будущем) на рынке недвижимости.

В результате совокупные обязательства отечественных девелоперов перед физлицами значительно  превышают реальные активы - средства, освоенные непосредственно на строительство.

Этот пузырь должен рано или поздно лопнуть, и так может случиться, что кто-то решит, что время накануне выборов в столице для этого наиболее подходящее.

Отсутствие цивилизованных правил инвестирования в строительстве жилья должно иметь логическое продолжение – крах кого-то из крупных сетевых застройщиков и кризис рынка.

Это вопрос времени и удачи, а не феномен какой-то конкретной компании. Причины в подходах, в самой системе функционирования рынка.

Сегодня "входным билетом" в строительный бизнес является 5% от необходимой суммы стоимости проекта, наличие полезных знакомств в местных советах, распределяющих права застройки земельных участков, и в контролирующих градостроительную деятельность структурах.

Средства вкладываются во взятку и пакет документов, достаточный для старта продаж проекта.

Для кого-то этим минимальным пакетом является разрешение на строительство, а для кого-то и простого эскиза будущего здания достаточно.

Как только продажи покрывают стоимость строительства объекта, все, что сверх этого, вкладывается в новый, и так далее по цепочке.

Вложив, условно, пять миллионов, обязательств имеем на сотни миллионов, это несоответствие может составлять в 100 раз и более.

Хотя кредитное плечо даже в двукратном размере – это повод для классификации проекта как рискованного. Это казино, Forex, рулетка, – все что угодно, но не нормальный цивилизованный рынок.

Если в такой пирамидальной схеме строительства падает хотя бы один проект – это угроза всему рынку. Мир усвоил эту горькую правду в 2008 году.

Мировой кризис одиннадцатилетней давности — это кризис воздушных замков, это кризис превышения имеющихся обязательств над имеющимися активами.

Большинство отечественных застройщиков — это компании с 15 тысячами гривнами собственного капитала, и сотнями миллионами привлеченных средств инвесторов.

Спасательным кругом может стать изменение системы, закрепление на законодательном уровне запрета привлекать средства непрофессиональных инвесторов в строительство жилья.

Человек, инвестируя в строительство, воспринимает это как покупку недвижимости, он не предполагает, что берет на себя все бизнес-риски, связанные с реализацией данного проекта.

Поэтому нужно запретить любые варианты продажи недвижимости на стадии строительства. Единственным механизмом инвестирования строительства жилья должны стать: собственные средства строительных компаний, кредитные средства финансовых учреждений или средства профессиональных и институциональных инвесторов.

Когда у застройщика есть своя производственная база, коллектив людей, будущие покупатели размещают деньги в банке, на условии их перечисления застройщику только при 100% готовности объекта, то финучреждение без проблем может кредитовать такое строительство под низкий процент.

Реальная банковская себестоимость обслуживания кредитов, с учетом рентабельности, находится на уровне до 2-2,5% - это и есть реальный ориентир для ипотечных кредитных ставок.

Тогда профессиональные участники строительного рынка будут вынуждены вкладывать собственные средства в строительные проекты и быть готовыми быть подконтрольными банкам, отчитываясь о каждой потраченной копейке в режиме онлайн.

Такие изменения позволят покупать людям квартиры, а не ничего не стоящий воздух над строительной площадкой.

Физические лица не могут и не должны брать на себя бизнес-риски застройщиков, – поскольку это удел профессиональных финансовых структур, работающих в регулируемом государством поле.

Физлицо – это пассивный участник строительного процесса, он не является выгодополучателем в этом бизнесе, он простой потребитель, покупатель товара, его не должны интересовать риски этого бизнеса.

Финансирование недостроенного проекта при отсутствии компенсаторов, гарантий, механизмов, законодательного регулирования – это активная деятельность.

Эта проблема подмены понятий сложилась с молчаливого согласия всех – государства, застройщиков, инвесторов.

Привлечение средств людей под предлогом продажи им мечты – собственного жилья, на самом деле является привлечением их средств в высокорисковые бизнес-проекты без каких-либо гарантий возвратности.

 Для чего фонды гарантирования вкладов, для чего нормативы банковской ликвидности, собственный капитал, личная ответственность акционеров всем своим имуществом, постоянный контроль, когда можно просто пообещать мечту в виде заветной квартиры?

Поэтому практика девелоперов, привлекающих деньги ритейловых клиентов без какого-либо контроля и ответственности, которую имеют финучреждения, является самой главной проблемой.

Изменение системы позволит получить на выходе нормальный, стабильный и понятный для всех рынок от которого абсолютно все точно выиграют.