В заложниках у застройщика: как урегулировать отношения

Останнім часом у колі девелоперів для врегулювання правовідносин використовують такий правовий інструмент, як суперфіцій.

Він не просто став додатковою договірною конструкцією між забудовником та власником земельної ділянки, а фактично замінив собою будівельний підряд.

Сьогодні ми розберемося, чим викликана несподівана популярність суперфіцію, чи все так гладко, як здається та чи коректне застосування суперфіцію при реконструкції існуючого об’єкту?

Проте для початку визначимось, що ж таке суперфіцій і з чим його їдять. 

У римському праві суперфіцій означає спадкове і відчужуване право на користування будівлею, що зведена на чужій землі.

У сучасному українському праві – це право користування чужою земельною ділянкою для забудови, окремий вид прав на чужі речі.

Особливість суперфіцію полягає в тому, що таке право може відчужуватися землекористувачем або передаватися у порядку спадкування, а також дає право землевласнику на прибуток від промислових об’єктів, збудованих на земельній ділянці, наданій на умовах суперфіцію.

Суперфіцій може бути встановлений на визначений або на невизначений строк. Винятком є земельні ділянки державної чи комунальної власності, строк користування якими для забудови не може перевищувати 50 років.

Суб’єктами суперфіціарних правовідносин є власник земельної ділянки та суперфіціарій (землекористувач, який має намір здійснити забудову).

При встановлені суперфіцію, землекористувач набуває право забудови отриманою земельної ділянки та встановлене законодавством право власності на будівлі (споруди), споруджені на цій земельній ділянці.

Окрім права власності на споруджені об’єкти нерухомого майна, до землекористувача переходить право власності, право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Здавалось би, що й цих "бонусів" достатньо, щоб зрозуміти девелоперські компанії в їх прагненні до застосування суперфіціарної моделі.

Проте це не єдині переваги, що так приваблюють забудовників.

Правовідносини суперфіцію, насправді, не так просто припинити, принаймні для власника земельної ділянки.

Справа в тому, що законодавство встановлює вичерпний перелік підстав для припинення права користування земельною ділянкою для забудови. Такими підставами відповідно до Земельного кодексу є:

* поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

* сплив строку, на який було надано право користування;

* відмова землекористувача від права користування;

* відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;

* прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;

* невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років поспіль;

* припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства;

* рішення суду про припинення права користування земельною ділянкою для забудови.

Як бачимо, законодавець, створюючи норми права, що регулюють відносини суперфіцію, був більш прихильний до землекористувача, ніж до власника, якого було практично позбавлено можливості припинення суперфіцію, окрім як за рішенням суду.

Таку нерівність у правах нормотворці пояснюють необхідністю забезпечення сталості суперфіціарних відносин через тривалість процесу будівництва.

Можливо, в цьому і є певний сенс. Але ж є інша сторона медалі: на законодавчому рівні так само мають бути передбачені штрафні санкції/компесація саме власнику ділянки від суперфіціарія за нанесену земельній ділянці шкоду у зв’язку із початком будівельних робіт та/або відшкодуванню збитків спричинених відмовою користувачем від суперфіцію.

Аналогічно виглядає ситуація з правовими наслідками припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля, встановленими Цивільним кодексом.

Законодавством визначено, що власник земельної ділянки та власник цієї будівлі мають самостійно визначити правові наслідки такого припинення.

А в разі недосягнення згоди власнику земельної ділянки надали право вимагати від власника будівлі її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування

Але в тому випадку, коли вартість будівлі явно перевищуватиме вартість земельної ділянки, суд з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановить одне з трьох рішень:

- рішення про викуп власником будівлі земельної ділянки, на якій розміщена будівля;

- рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі, збудованій на ділянці;

- рішення про визначення умов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Чесно кажучи, вище наведені норми Цивільного кодексу виглядають, м’яко кажучи, дивно і викликають низку питань:

1. Про який викуп земельної ділянки власником будівлі або викуп будівлі власником земельної ділянки йде мова і навіщо?

2. Якими будуть правові наслідки припинення суперфіцію на етапі незавершеного об’єкта будівництва? В тому числі, в разі реєстрації права власності на недобудову?

3. Який статус матиме об’єкт незавершеного будівництва після реєстрації права власності на нього з огляду на те, що, згідно приписів ЦК, правом власності є право особи на речі (майно), які в свою чергу поділяються на рухомі та нерухомі?

Колізійність і неврегульованість відносин, що виникають у зв’язку з передачею права користування земельною ділянкою для забудови, стосується не лише підстав для припинення суперфіцію чи правових наслідків, пов’язаних з таким припиненням, а й з невизначеністю договору, з якого виникають правовідносини суперфіцію.

Існуючі прогалини переносять врегулювання таких відносин з законодавчого поля на поле судочинства.

І як наслідок, неоднозначний підхід у вирішенні спірних питань та, відповідно, порушення прав власників земельних ділянок або землекористувачів.

Враховуючи все це, давайте підведемо підсумки, які переваги надає девелоперам суперфіцій:

1) набуття права власності на будівлі (споруди), споруджені на переданій земельній ділянці;

2) набуття права власності/права користування земельною ділянкою, на якій розміщені будівлі (споруди) без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача);

3) право на розірвання договору в односторонньому порядку (відмова від користування земельною ділянкою) у будь-який час;

4) сталість правовідносин та пов’язані з цим мінімальні ризики дострокового припинення суперфіцію через практичну відсутність у власника земельної ділянки такої можливості. Як результат - реальні можливості у забудовника нав’язувати вигідні для нього "правила гри".

На превеликий жаль, власнику земельної ділянки в цьому сенсі пощастило менше.

Проте суперфіцій використовують не лише при новому будівництві, а й при реконструкції існуючих об’єктів. 

І ось тут здоровий глузд відходить на останнє місце.

Адже застосування суперфіцію до відносин, що виникають з реконструкції об’єкту, є неприроднім та юридично некоректним у тому числі через те, що таке застосування спричиняє колізію норм цивільного та містобудівного законодавства.

Якщо в ситуації, коли суперфіцій отримано на забудову нової ділянки, суперфіціарій набуває статус замовника в розумінні норм цивільного законодавства,  й організовує будівництво на власний розсуд.

При укладенні ж суперфіцію для реконструкції у суперфіціарія відсутнє право замовника будівельних робіт  у зв’язку із відсутністю прав на об’єкт.

Відтак суперфіцій може розглядатись як альтернатива правовій моделі оренди. Але не будівельному підряду.

Це різні правовідносини і вони мають бути врегульовані шляхом укладення окремих договорів або через оформлення змішаного договору, який міститиме в собі елементи декількох правочинів.

Наприклад, договору оренди (найму) будівлі з істотними умовами договорів: підряду, доручення та договору про передачу нерухомого майна в якості розрахунків за договором підряду та оренди; договору спільної діяльності з істотними умовами договорів: оренди (найму) будівлі, підряду, доручення та договору про розподіл часток в спільній частковій власності.

При цьому невід’ємним елементом двох запропонованих договірних конструкцій буде письмова згода власника будівлі на реконструкцію об’єкта.

Ну і останнє, але надважливе. Договір про встановлення суперфіцію у будь-якому випадку допускає, що разом із суперфіціарієм земельною ділянкою може користуватися і сам власник.

Дуже важливо регламентувати повноваження цих осіб.