Как выстроить сотрудничество для эффективного управления домом

Завдяки демонополізації сфери управління житлом в Україні почав формуватися ринок управителів багатоквартирних будинків.

Почали з'являтися приватні керівні компанії та фізичні особи-підприємці, що спеціалізуються на управлінні багатоквартирними будинками.

Я вирішила розібратися, у якому статусі ці організації можуть працювати із співвласниками багатоквартирних будинків.

Варіант №1: стати управителем багатоквартирного будинку незалежно від того, чи є в будинку ОСББ.

Відносини між співвласниками та управителем чітко регламентовані законом "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та законом "Про житлово-комунальні послуги".

Не кожна компанія або ФОП, що мають КВЕД 81.10, можуть називати себе управителем будинку. Для отримання цього статусу необхідно бути обраним співвласниками або призначеним за результатами конкурсу. Після 10 червня 2018 року конкурси стали незаконними, а як обрати управителя співвласниками?

Якщо якась компанія або ФОП хочуть стати управителем будинку, їм треба налагоджувати спілкування із співвласниками. Навіть якщо ця компанія уже надає послуги з утримання цього будинку за старим договором, вона автоматично не стане управителем. Потрібно, щоби співвласники провели збори та обрали її.

Незалежно від того, чи створене в будинку ОСББ, управителя завжди обирають співвласники. Для цього вони повинні ініціювати збори. Компанія, яка хоче стати управителем, не може бути ініціатором таких зборів, ініціатором може бути тільки ініціативна група у складі щонайменше трьох співвласників будинку.

На зборах необхідно ухвалити рішення про обрання управителя, затвердження умов договору з ним, у тому числі цін на послуги, та надати певній особі з числа співвласників прав на підписання договору та контроль за якістю надання послуг. Для ухвалення цих рішень необхідно набрати понад 50% голосів співвласників.

Після цього компанія або ФОП можуть називати себе управителем відповідного багатоквартирного будинку. Після підписання договору цей документ обов'язковий для усіх співвласників. Вони повинні сплачувати встановлену договором ціну за послуги з управління щомісячно на рахунок управителя.

Варіант № 2: стати підрядником, якщо в будинку створено ОСББ.

Цей варіант можливий і для юридичної особи, і для ФОП. Якщо у будинку створене ОСББ, воно має затверджений кошторис, а співвласники щомісячно сплачують на його рахунок внески, таке ОСББ може залучити підрядну організацію для виконання певних робіт, необхідних для забезпечення утримання будинку.

З такою організацією ОСББ укладає договір про надання послуг, у якому чітко передбачає, які саме послуги воно замовляє. Приймання-передавання наданих за договором послуг здійснюється на підставі актів, які ОСББ щомісячно підписує з виконавцем. Саме на підставі такого акту ОСББ оплачує надані послуги.

Перевагою такого варіанту для юридичної особи або ФОП є те, що вони на свій рахунок отримують тільки оплату за конкретно надані послуги. Це відрізняє їх від  управителя, який на свій рахунок отримує всі кошти, необхідні для забезпечення утримання будинку, в тому числі для оплати електроенергії для загальних потреб.

Крім того, за таким договором замовником послуг виступає одна особа — ОСББ, яка самостійно стежить за платіжною дисципліною співвласників.

Перевагою цього варіанта для ОСББ є можливість контролювати використання коштів та якість виконання робіт. Якщо підрядник не виконав або неналежно виконав роботи, ОСББ може відмовитися підписувати акт приймання-передавання аж до моменту належного виконання замовлених послуг.

Якщо через деякий час ОСББ вирішить відмовитися від послуг цього підрядника, воно може розірвати з ним договір та обрати нового без необхідності скликання загальних зборів, якщо це не впливає на кошторис та внески співвласників. Якщо співвласники захочуть змінити управителя, знадобиться рішення зборів.

Варіант №3: стати повіреним, якщо в будинку створене ОСББ.

Варіації такого варіанта співпраці поширені у багатьох ОСББ, які залучають "керуючих справами". ОСББ дають їм доступ до своїх рахунків і "керуючі" від імені об'єднання співвласників здійснюють усі дії з виконання функцій ОСББ.

Особа, яка від імені юридичної особи здійснює дії, необхідні для забезпечення її діяльності, є повіреним. Між нею та ОСББ повинен укладатися договір доручення.

Відповідно до статті 1000 Цивільного кодексу, за договором доручення одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за кошти другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя.

Тобто якщо ОСББ вирішує залучити повіреного, з ним необхідно укласти договір доручення, у якому потрібно чітко передбачити межі прав повіреного.

Відмінність між повіреним і підрядником полягає у тому, що повірений не отримує на свій рахунок кошти для оплати роботи третіх осіб, а отримує лише винагороду за свої послуги. Оплата послуг або роботи інших осіб здійснюється повіреним за кошти, що лежать на рахунку ОСББ.

Тобто повірений — це довірена особа, яка має доступ до всіх коштів ОСББ і має право діяти від імені та за кошти об'єднання. Вона сама здійснює оподаткування отриманих доходів і може працювати з невичерпною кількістю замовників.

Кожен з наведених варіантів має переваги та недоліки як для юридичної особи або фізичної особи-підприємця, які хочуть працювати на цьому ринку, так і для співвласників будинку. Щоби відносини у сфері управління будинком були передбачуваними та приємними для обох сторін, варто засвоїти такі правила.

1. Відносини між сторонами повинні будуватися на умовах договору, який необхідно уважно читати перед підписанням. Якщо не влаштовують умови, слід одразу це обговорити і внести у документ зміни.

2. Наявність договору не може захистити від можливих неприємних ситуацій. Щоб уникнути конфліктів, слід контролювати виконання договору на кожному етапі.

3. Якщо виникли сумніви щодо роботи управителя, підрядника чи повіреного, слід перевірити їх діяльність і за потреби — розірвати договір і залучити іншу особу.

Ні управитель, ні підрядник, ні повірений не можуть відмовити у наданні інформації стосовно виконання ними угод. Тож укладайте договір, контролюйте виконання умов і насолоджуйтеся комфортними умовами проживання в будинку.