Второе дыхание для хрущевок

В Україні  50% житлового фонду (приблизно 500 млн кв м) – це старі й зношені будинки, які зводилися 40-70 років тому.

До того ж 75 млн кв м житла визнані аварійними. І хоч законодавство щодо оновлення застарілого житлового фонду було прийняте ще у 2006 році, досі вирішення цієї масштабної проблеми лишається на рівні чиновницьких розмов, а дієвого алгоритму так і не винайдено.

Сьогодні застарілим житловим фондом нібито впритул зайнявся Мінрегіонбуд, який розробляє нове рамкове законодавство.

А у Києві вже майже рік, як пишеться ціла Міська комплексна цільова програма реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду на 2019 - 2024 роки.

Проте існують значні сумніви щодо того, що найближчим часом щось у цьому напрямі зрушиться з місця, – як, власне кажучи, і в більшості інших "глобальних" проектів та починань.

Реконструкція застарілого будинку: а як зі згодою мешканців?

Топ-чиновники Мінрегіонбуду нарікають на одну з головних норм чинного закону: мовляв, вимога щодо 100-відсоткової згоди всіх мешканців на перебудову старого будинку є нереалістичною.

Фактично це є чи не основною причиною того, чому реалізація мегапроекту не може розпочатися.

Тому в новому законі пропонується зменшити цю цифру до 75%.

Утім тут може виникнути новий "гальмівний" фактор. Якщо хтось із решти 25% мешканців подасть до суду, то проект реконструкції старого будинку так і не зможе розпочатися до судового рішення.

Ця тяганина може у нас тривати роками; з іншого боку – задоволення позову судом є цілком реалістичним, адже Конституція і низка інших законів гарантує державний захист права приватної власності і її недоторканність.

Отже, проект може бути заморожений на невизначений термін.

Щоб запобігти таким негативним сценаріям, влада повинна створити потужний мотиваційний механізм для мешканців, аби вони погоджувалися на проект.

Саме тому програма з модернізації старих будинків має бути підкріплена державними гарантіями.

Це слугуватиме надійною страховкою для власників житла на випадок будь-яких форс-мажорних обставин.

Чи варто сподіватися лише на місцеву владу й приватних інвесторів?

Іншою проблемою, як на мій погляд, є суттєві розбіжності щодо вибору моделі оновлення застарілого житла – як в архітектурно-містобудівному й інженерному, так і в фінансовому аспектах.

Позиція Мінрегіонбуду в цьому питанні передбачає "багатовекторність" і мультимодельність.

У новому законодавстві збираються визначити два шляхи вирішення проблеми старого житла.

Перший – це знесення і спорудження нового (стосується аварійного житлового фонду), а другий – реконструкція з виселенням мешканців чи без такого (стосується морально застарілого житла, яке потрібно модернізувати: провести капітальний ремонт, утеплити, оновити фасад, комунікації і т. д.).

Але така диспозиція породжує ще більшу невизначеність щодо джерел фінансування, оскільки у новому релізі закону акцентується на залученні до цього процесу приватних інвесторів.

Це нібито є логічним, оскільки місцеві бюджети апріорі не витягнуть фінансування такої масштабної реформи (навіть найбагатший в країні Київ).

Утім, на мій погляд, ще зарано говорити про перспективи й умови залучення будівельних компаній, як і про фінансові плани, обсяги коштів тощо.

Адже жоден інвестор не розпочне перемовини доти, доки не буде прозорої, закріпленої законом схеми реалізації проекту.

До того ж приватному забудовникові вигідно брати участь здебільшого у схемі з повним знесенням старого житла, оскільки на її місці можна побудувати багатоповерхівку і заробити на продажі значного відсотку квартир.

У модернізації ж "хрущовки" (в тому форматі, як це нині планується чиновниками) інвестор навряд чи побачить достатню мотивацію.

Навіть якщо йому в якості бонусу дадуть у власність чи користування підвал, дах або інше приміщення, все одно його затрати на реконструкцію значно перевищать перспективні вигоди.

Відтак для приватного інвестора вкрай важлива наявність широкого мотиваційного пакету від місцевої влади у рамках проекту.

Наприклад, муніципалітетом має бути легалізовано можливість для інвестиційної компанії добудувати певну кількість поверхів у "хрущовці" для подальшого продажу додаткових квартир; або ж виділення цільової земельної ділянки – для будівництва комерційної інфраструктури у вигляді торгового центру чи автостоянки тощо.

До того ж, у модельному інвестиційному договорі (який ще й досі розробляється Кабміном) мають бути прописані надійні механізми щодо захисту інвесторів від незаконних дій місцевих чиновників чи інших сторін.

Зазначені вище ризики посилюються ще й тим, що за задумом Мінрегіонбуду, винятково муніципалітет буде правомочним приймати рішення про початок робіт з оновлення застарілого житла.

При цьому капітальні витрати місцевої влади на реконструкцію старого житла вже не компенсуватимуться з державного бюджету, як це закріплено в чинному законодавстві, а відтак буде відсутній фінансовий стимул, щоб розпочинати проект.

Тому успіх чи провал тут здебільшого залежатимуть від суб’єктивного фактору – політичної волі та управлінського таланту мера і його команди.

На жаль, таких діячів з державним, а не утилітарним мисленням по всій Україні не так вже й багато.

Досвід інших країн: провідна роль центральної влади

До 90-х років у Німеччині знесенню підлягав кожен 10-й будинок.

Саме це уряд і реалізував, відновивши – здебільшого за рахунок федерального бюджету  аж 75% житлового фонду.

Проте, існує й інший досвід. У Польщі вирішили не вдаватися до радикальних методів і з 1998 року взялися за реновацію житла.

Як результат: зараз у поляків вже оновлено більше 50% житлового фонду.

Найважливішим є те, що в цих країнах оновлення застарілого житлового фонду відбувалося і нині реалізується під системним керівництвом урядів і за комплексними державними програмами.

При цьому відбувається тісна координація з місцевими органами влади.

І хоч фінансування проектів має диверсифікований характер, "левову частку" все ж таки складають субвенції з центрального бюджету.

Найперший пріоритет – аварійне житло

Як на мене, потрібна масштабна державна програма, яку слід реалізувати в кілька етапів.

Головним пріоритетом має стати комплексна заміна аварійного житла, оскільки це вже є питанням життя і здоров’я українців.

За даними Мінрегіонбуду, лише на оновлення такого житла необхідно 187 млрд грн, або 6,5 млрд доларів.

Якщо за державною програмою із реформування застарілого житла (за аналогією з Дорожнім фондом) виділяти у держбюджеті принаймні 10 млрд грн на рік (що є цілком реалістичним), плюс пару мільярдів з місцевих бюджетів, то позбавитися аварійного житла і замінити його новим можна приблизно за 10 років.

До речі, у Києві можна звернути увагу ще й на такий фактор:  у столиці сьогодні лишаються нереалізованими близько 70 тис. квартир у новобудовах.

Можливо, було б не зайвим створити окрему муніципальну програму, яка б передбачала викуп за бюджетні кошти нових непроданих квартир – із можливістю переселення туди мешканців аварійних будинків, що підлягають знесенню.

Щодо застарілого житлового фонду, будинки якого потребують капітального ремонту й повної заміни всіх інженерних комунікацій, то кожне місто має розробити власну інвестиційну програму, де були би прописані можливості диверсифікованого фінансування проектів. Наприклад, часткового бюджетного фінансування, часткового – з боку інвестора, і додаткового – з боку мешканців за схемою тривалої розстрочки.

Найголовніше: повинна бути створена ефективна модель – передовсім на рівні державної програми, де б Мінрегіонбуд виконував провідну адміністративну роль у контексті проектів із заміни аварійного житлового фонду, а не дорадчу, як пропонується нині.

При цьому важливими "стейкхолдерами" будуть органи місцевої влади, приватні інвестори і співвласники багатоквартирного житла.