Рынок земель: рынок-призрак или рынок-реальность

РЕАЛЬНІШЕ ЗА РЕАЛЬНЕ: ПЕРЕВАГИ ЗАКОНОПРОЕКТУ

Ініціатива випустити землі сільськогосподарського призначення на ринок вже є неабияким досягненням та початком предметного діалогу.

Це не чергові законопроекти, що пропонують продовжити мораторій на п'ять-десять років. Крім загальних позитивів, є кілька конкретних.

Перевага перша: не сидіти, склавши руки

Ініціатор законопроекту про обіг аграрних земель Олексій Мушак окреслює побоювання Верховної Ради братися за складні проблеми.

"На початку політичного сезону президент дав зрозуміти: ринок землі — відповідальність парламенту. Послання було очевидним, але замість дискусій про те, як нарешті відкрити можливості аграрної економіки, знайшли просте рішення: продовжили мораторій", — сказав він.

У словах депутата від БПП простежується не тільки намагання не сидіти, склавши руки, а й відкритість до дискусій. Перетин вимірів — політичного, експертного та громадського обговорень — зможе дати неабиякий результат.

Перевага друга: блискавичність

Уведення ділянок в обіг 1 липня 2017 року є оптимістичним сценарієм з-поміж інших. Зареєстрований проект пропонує діяти блискавично, і цей сценарій може стати реальністю. Таке реагування є важливим, адже права землевласників нереалізовані уже 15 років, а ринок деформується через лендлордизацію.

Перевага третя: користуватися не тільки успіхом

Якщо право власності переходить до іншої особи, такі зміни не припиняють право користування ділянкою. Регулювання є позитивним у розрізі довгострокового розвитку агросектору, планування сівозмін.

Тобто умовний орендар Пилип з укладеним контрактом теоретично не повинен постраждати від зміни власника і реалізовуватиме своє право користування, як гарантує стаття 12 законопроекту. Щоправда, таку норму не варто вважати новаторською, вона вже прописана в законі "Про оренду землі".

Перевага четверта: лот продано

Електронні торги передбачають прозорість процедури, проте все залежить від реалізації ідеї. Власники за законом можуть використовувати їх або укладати прямі угоди купівлі-продажу, тому видається, що сфера є не надто регульованою.

Проте чіткий механізм торгів відсутній, його треба визбирувати, як бісер, та складати, як пазл, в конкретних статтях для різних видів набувачів та умов придбання. Натомість базова стаття про електронні торги містить одне речення, а у прикінцевих положеннях маємо посилання на порядок Кабінету міністрів, що, очевидно, створюватиметься вже після ухвалення законопроекту.

Перевага п'ята: вийти з тіні

Спроби звузити сферу безоплатної приватизації видаються позитивом. Механізм безкоштовного передавання державних земель автори вважають корупційним і вилучають, щоб запобігти тіньовій приватизації й зупинити втрати бюджетів.

Проект пропонує передавати землі тільки ветеранам війни та іншим особам, зазначеним у законі "Про статус ветеранів війни, гарантій їх соціального захисту".

Проте тут знову варто зважати на реалізацію: детінізація приватизаційних процедур їх скасуванням є сумнівною з позицій конституційності, адже стаття 22 Основного закону забороняє звужувати обсяг наявних прав.

РИНКОВИЙ ПОЛТЕРГЕЙСТ: НЕДОЛІКИ ЗАКОНОПРОЕКТУ

Ринкові обмеження негативно впливають на його повноцінне функціонування. Експерти EasyBusiness вважають перехідні періоди та поетапне впровадження штучними, вони формуватимуть неадекватні умови.

Ринок потрібно запускати одночасно — як у державно-комунальному, так і в приватному секторах. Немає реальних підстав їх розрізняти і робити землі у державній і комунальній власності так званим пілотним проектом.

Ринкові потрібне щось на кшталт шокової терапії — для незалежного від державних механізмів ціноутворення та саморегулювання. Будь-які втручання можуть мати ефект метелика: якась одна норма, одне мінімальне обмеження, наприклад, доступу для іноземців матиме величезні наслідки, імовірно, негативні.

За підрахунками аналітиків повністю лібералізований ринок зможе внести в загальноекономічному масштабі близько 100 млрд дол за десять років, ринок з певними обмеженнями для іноземців — на 15-25 млрд дол менше, а закритий для нерезидентів — майже удвічі менше, ніж повністю лібералізований.

Недолік перший: обмеження можливостей

Документ лімітує лише коло власників (у тексті — набувачів), розмір та ціну ділянок. Проте саме вони є визначальними для ринку, а встановлення граничних значень фактично є обмеженням попиту. Це може призвести до перенасичення ринку пропонування та штучно занижуватиме ціну.

До прикладу, як уплине на неї обмеження концентрації (фізична особа може придбати максимум 500 га, а юридична — до 33% земель в районі)? Результати дослідження розвитку ринків землі в 60 країнах світу свідчать, що будь-які обмеження не сприяють встановленню максимальної ціни на земельний пай.

Недолік другий: міряти на свою мірку

Встановлення мінімальної ціни та граничних розмірів ділянок, окрім зазначених негативів, може бути корупціогенним.

У проекті вказано, що стартова ціна продажу не повинна опускатися нижче її експертної грошової оцінки, здійсненої відповідно до закону "Про оцінку земель".

Проте вона є лише припущенням фахівця про ймовірну ціну, до того ж не початкову, а кінцеву. Тому сама ідея пов'язувати електронні торги з експертною оцінкою, ба навіть базувати їх відлік на ній, є не надто вдалою.

Недолік третій: чужий

Протиставлення "свої і чужі", зокрема у земельній сфері, певною мірою свідчить про страхи та незавершені гештальти. Цей соціальний вимір ми переносимо в економічний. Закриття ринку для іноземців до 2030 року, крім зменшення загальноекономічного ефекту, приводить нас до проблеми ліквідності.

Іноземці як набувачі можуть інвестувати не тільки в ринок землі, а й у суміжні сфери, що розвиватиме сільське господарство в цілому. Законопроект повністю ігнорує можливості, що можуть відкриватися з доступом нерезидентів.

Єдиним варіантом, здатним допускати іноземні компанії, є згадування серед набувачів "юридичних осіб, зареєстрованих за законодавством України", проте не без зайвих регуляторних перепон. Тим паче ринок для юридичних осіб стане відкритим через два з половиною роки після запуску — з 1 січня 2020 року.

Недолік четвертий: банкам — зась

Стаття 18 законопроекту унеможливлює використання земельних ділянок як застави, адже проект не вважає банки та інші фінансові установи набувачами права власності, відповідно, кредитні зобов'язання не є гарантованими.

На хиткість гарантій нашаровується те, що банки не зможуть повноцінно забезпечити виконання цільового призначення, адже вони все-таки сфокусовані не на веденні сільського господарства, а на банківській справі.

З іншого боку, обмеження їх участі гальмуватиме розвиток агросектору, адже програми кредитування малих та середніх фермерів сприяли б цьому.

Законопроект насправді не тільки лімітує фінансові установи, а й повністю викреслює їх із ланцюжка статтею 10, де ті із них, що вже мають у власності земельні ділянки, зобов'язані продати їх упродовж року.

Якщо вони не впораються з цією вимогою, Держгеокадастр уповноважений зробити це за них і перерахувати виручені кошти на їх рахунки. Для таких дій йому навіть не потрібні додаткові документи, адже про уповноваження дбає сам законопроект. Також цей орган отримає 10% від вартості за організацію продажу.

Недолік п'ятий: власники можуть не бути власниками

Одного дня ви можете заснути власником земельної ділянки, а прокинутися тим, хто мусить її позбутися за будь-яку ціну — у прямому і переносному значеннях.

Таке може відбутися з набуттям чинності статті 20 законопроекту, яка містить перелік набувачів. Документ не вказує чіткого механізму регулювання окресленої ситуації, а тим паче не пояснює мотивів обмежень.

Зрозуміло одне: власники, які не можуть ними бути, повинні відчужити ділянки упродовж року. Якщо не встигнуть, за них це зробить Держгеокадастр.

Лімітування доступу банків та інших фінансових установ як власників ще можна зрозуміти. Вони не зможуть забезпечувати здійснення цільового призначення, проте як щодо інших власників, що не можуть ними бути?

Автори не уточнили часові рамки і те, як перевірятиметься правомірність придбання, тому стаття 20 залишається загадкою, оповитою містеріями.

ДАТИ ВОЛЮ РИНКОВІ, А НЕ ЗАГРЕБУЩИМ РУКАМ

Уведення аграрних земель в обіг буде неабияким досягненням і непопулярним політичним рішенням. Доведеться протистояти численним міфам.

Автори законопроекту зробили рішучий крок. Команда EasyBusiness готова підтримувати сміливі ініціативи і вести конструктивний діалог, проте продовжує обстоювати необхідність повністю лібералізованого ринку.

Варто продовжувати дискусії і шукати варіанти, щоб дати волю не рукам, як часто роблять корупціонери, а ринкові, аби він врешті був реальністю, а не примарою.

Матеріал підготовлено за участю аналітика EasyBusiness Дмитра Ливча