Пять мифов об отмене паевого участия застройщиков в развитии городов

Верховна Рада невдовзі розгляне законопроект №3610 "Про внесення змін до закону "Про регулювання містобудівної діяльності" (щодо скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту)".

Його автори — П. Сабашук та інші народні депутати.

Активне обговорення та дискусії навколо цього проекту сформували деякі міфи щодо необхідності його прийняття, які я спробую спростувати.

Міфи

Міф 1. Скасування пайової участі активізує будівництво житла і зумовить збільшення бази оподаткування податком на нерухомість.

Питання оподаткування новозбудованого житла регулює Податковий кодекс. Він передбачає, що база оподаткування об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи — платника податку, зменшується для квартир незалежно від їх кількості на 60 квадратних метрів.

Таким чином, враховуючи структуру новозбудованого житла, більша його частина не увійде до бази оподаткування податку на нерухомість. Зрозуміло, що і надходження  від цього податку практично не зростуть.

Міф 2. Вартість новозбудованого житла зменшиться на 4%, якщо буде скасована пайова участь.

Розглянемо питання на прикладі Києва. За інформацією Мінрегіону, опосередкована вартість квадратного метра новозбудованого житла становить близько 9 тис грн, а його середня ринкова вартість — 23 тис грн.

Максимальний відсоток розміру пайової участі, встановлений законодавством, становить 4% від кошторисної вартості будівництва.

Розрахунок показує: при опосередкованій вартості 9 тис грн за кв м пайовий внесок на кв м становить 360 грн, а при комерційній ціні ці 360 грн становлять лише близько 1,5% від реальної вартості кв м новозбудованого житла.

При цьому відсутні будь-які гарантії, що забудовники знизять ціну на житло навіть  на ці 1,5%, не кажучи про 4%.

Якщо застосувати такий розрахунок до двокімнатної квартири площею 50 кв м, то при фактичній вартості її будівництва 450 тис грн — 50 х 9 тис — максимальна сума пайового внеску становить 18 тис грн. При ринковій вартості квартири 1 150 тис грн — 50 x 23 тис — пайовий внесок, 18 тис грн, становитиме менше 1,5%.

Міф 3. Сплата пайової участі обов'язкова при здійсненні будь-якого будівництва.

Питання сплати пайової участі унормовує закон "Про регулювання містобудівної діяльності". Він, зокрема, визначає десять категорій об'єктів, при будівництві яких пайова участь не сплачується взагалі.

Крім того, цей закон дозволяє органам місцевого самоврядування звільняти забудовника від сплати пайової участі. Вони також можуть зменшувати розмір пайової участі, оскільки закон встановлює лише максимально можливий розмір.

Також цей закон передбачає право забудовника на зменшення розміру пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту на суму кошторисної вартості інженерних мереж або об'єктів інженерної інфраструктури об'єкта будівництва поза межами його земельної ділянки.

Якщо кошторисна вартість будівництва інженерних мереж та об'єктів інженерної інфраструктури перевищує розмір пайової участі замовника у розвитку інфраструктури населеного пункту, то орган місцевого самоврядування навіть відшкодовує замовнику різницю між здійсненими витратами на таке будівництво та розміром пайової участі замовника у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Міф 4. Якщо скасувати пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, то підніметься індекс легкості ведення бізнесу Doing Business.

Перш за все, слід взяти до уваги, що методика визначення індексу легкості ведення бізнесу останніми роками змінюється щорічно.

Відповідно до чинного її варіанта, одним з ключових показників для визначення індексу є поінформованість ділових кіл щодо процедурних моментів. При цьому швидкість, простота та вартість бізнес-операцій не вважаються такими важливими.

Прийняття законопроекту №3610 не вплине на зростання рейтингу України, бо необхідність сплати пайової участі є загальновідомим фактом для зацікавлених осіб внаслідок існування такої процедури протягом достатньо тривалого часу.

У рейтингу країн, опублікованому на сайті Doing Business, Україна посідає 83 місце. Методика розрахунку цього індексу базується на дев'яти внутрішніх індикаторах, одним з яких є процедура отримання дозволів на будівництво.

Тобто індикатор формується шляхом відстеження необхідних для початку будівництва процедур, часових та фінансових витрат, врахування одержання необхідних ліцензій і дозволів, підключення до комунальних мереж.

Аргументування можливістю суттєвого підвищення рейтингу України за індексом легкості ведення бізнесу у випадку скасування пайової участі є маніпулюванням. Скасування однієї з десятків дозвільних процедур в одному з дев'яти індикаторів не зможе суттєво змінити позицію України у цьому рейтингу.

Прибічники міфу, оцінюючи місце пайової участі в індексі легкості ведення бізнесу, помилково відносять пайову участь до вартості процедури отримання дозволу на будівництво як однієї з процедур, включених при визначенні індикатора.

Пайова участь не є адміністративним збором за отримання одного з дозвільних документів на початок будівництва. Це необхідний внесок у розвиток інфраструктури відповідного населеного пункту. Після закінчення будівництва ця інфраструктура буде експлуатуватися з додатковим навантаженням.

Міф 5. Кошти, отримані від сплати пайової участі, неможливо проконтролювати у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Стаття 40 закону "Про регулювання містобудівної діяльності" чітко визначає цільове призначення таких коштів: для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту.

Враховуючи якісний рівень контролю за використанням коштів місцевих бюджетів, кількість контрольних органів та охоплення контролем всіх періодів діяльності установ, припущення щодо нецільового використання коштів необґрунтоване.

Ризики

Тепер доцільно зупинитися на реальних ризиках від прийняття законопроекту.

Розбалансування місцевих бюджетів.

Кошти, які надходять від сплати пайової участі, є неподатковими надходженнями та суттєвим джерелом наповнення бюджетів розвитку місцевих бюджетів.

Так, у містах заплановані на 2016 рік надходження від цих коштів становлять від 42% до 99% загальних надходжень бюджетів розвитку. Реалізація норм проекту призведе до їх розбалансування та появи дефіциту — близько 1 млрд. грн.

Багато це чи мало, коли обсяг субвенції на розвиток інфраструктури в об'єднаних громадах становить таку ж суму, питання риторичне.

В результаті на місцях будуть значно недофінансовані проекти та програми створення і розвитку інженерно-транспортної, соціальної інфраструктури, що зумовить погіршення рівня життя мешканців територіальних громад.

Передусім негативний вплив відчують райони новобудов, де ця інфраструктура повинна створюватися саме коштом пайової участі забудовників.

Корупційна складова.

У висновку щодо результатів здійснення антикорупційної експертизи проекту №3610, наданому комітетом парламенту з питань запобігання і протидії корупції, зазначається наявність у проекті можливості виникнення корупційних ризиків.

Комітет вважає, що втілення запропонованих норм може призвести до корупційних відносин між замовником будівництва і посадовими особами усіх гілок влади, оскільки останні будуть мати підстави тиснути з корисливих мотивів на замовника через непогодження необхідних документів на об'єкт будівництва.

Порушення вимог Конституції та Бюджетного кодексу.

Автори законопроекту не пропонують жодних компенсаторів місцевим бюджетам. Це суперечить статті 142 Конституції: "Витрати органів місцевого самоврядування, що виникли внаслідок рішень органів державної влади, компенсуються державою".

Крім того, проект №3610 всупереч вимогам статті 27 Бюджетного кодексу не містить належного фінансово-економічного обґрунтування пропонованих змін, включаючи соціально-економічні ризики для розвитку територій.

Висновки

Підсумувавши все наведене вище, можна зробити кілька висновків щодо можливого впливу прийняття законопроекту №3610 та скасування пайового внеску забудовника у розвиток інфраструктури населеного пункту.

1. Не варто очікувати відчутного зменшення цін на новозбудоване житло для громадян, його відчують лише забудовники.

2. Новозбудовані об'єкти через механізм оподаткування нерухомого майна не вплинуть на зростання надходжень до місцевих бюджетів.

3. Показник легкості ведення бізнесу Doing Business для України фактично не зміниться.

4. Збільшиться можливість корупційних зловживань.

5. Порушення балансу бюджетів громад призведе до їх дефіциту і зниження рівня фінансування проектів розвитку.

6. У подальшому через суттєве зменшення надходжень до місцевих бюджетів цільових коштів на розбудову інфраструктури вона не розвиватиметься. Найбільше страждатимуть райони новобудов.

7. Зросте навантаження на інженерні мережі, що призведе до їх швидкого зношення.

8. Муніципалітети будуть змушені підвищувати ставки плати за землю до максимального розміру для компенсації відповідних втрат.

Таким чином, скасування сплати пайового внеску призведе лише до зниження інвестиційної привабливості територій та погіршення якості публічних послуг, що надаються мешканцям відповідних населених пунктів.

Задекларована мета законопроекту №3610 та міфи про його майбутню користь для держави не відповідають можливим наслідкам від реалізації його положень. Відповідно, потреба в ухваленні цього проекту закону відсутня.