Коли влітку 2006 року луснула американська "бульбашка" нерухомості, це викликало глобальну фінансову кризу і рецесію. Наступне за цим різке падіння цін на нерухомість призвело до значного скорочення добробуту домашніх господарств, що, у свою чергу, призвело до зниження споживчих витрат і загального падіння ВВП.

До теперішнього часу багатство у формі будинку, що належить власнику, знецінилося приблизно на 30%, що є еквівалентом скорочення добробуту домашніх господарств більш ніж на 6 трильйонів доларів.

Падіння цін на нерухомість також призвело до різкого зростання неплатежів по іпотечних кредитах і позбавлення боржників права викупу закладеного майна, що збільшило кількість проданих будинків на ринку і призвело до ще більшого падіння цін на нерухомість.

В результаті, третя частина всіх американських домовласників з іпотечними кредитами вже "тоне в боргах" - їх іпотечна заборгованість перевищує вартість будинку. Для шостої частини цих будинків борг на 20% перевищує ціну будинку.

Крім того, високе співвідношення вартості активів до суми кредиту в США разом з фінансовими проблемами домогосподарств збільшують число неплатежів і позбавлення боржників права викупу закладеного майна.

Якщо бути більш точним, то зростаючий рівень безробіття, разом з великою кількістю людей, яким доводиться працювати з неповною зайнятістю, збільшило число тих, хто не може дозволити собі робити щомісячні іпотечні платежі.

На відміну від практично будь-якої іншої країни, американські житлові іпотеки є кредитами "без права регресу". Якщо власник житла припиняє сплачувати за іпотечними платежами, то кредитор має право відібрати власність, однак він не має права забирати інші активи або частку заробітної плати.

Навіть у тих державах, де кредитори мають юридичне право стягувати борги з інших активів або доходів у формі заробітної плати, закони про приватне банкрутство мають настільки серйозні обмеження, що кредитори навіть не намагаються спробувати.

Незважаючи на те, що ця проблема здається суто внутрішньої і зачіпає тільки Сполучені Штати, це далеко не так. Коли домовласники перестають платити, банки втрачають гроші, а непевність щодо ступеня майбутніх неплатежів підриває віру в банківський капітал, що створює для банків проблеми з мобілізацією коштів і змушує їх скорочувати обсяги видаваних кредитів для збереження наявних ресурсів.

В результаті рецесія виявляється більш глибокою і більш тривалою, ніж могла б бути. З цього випливає слабкість американської економіки, яке буде означати більш низький попит на імпорт з боку США.

А якщо ціни на нерухомість продовжать падати, то вартість цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами, якими володіють фінансові установи в усьому світі, продовжить зменшуватися, зачіпаючи кредитну пропозицію далеко за межами США.

З іншого боку, якщо брати до уваги останні дані, можна зробити припущення, що зниження цін на нерухомість може зупинитися. За березень-травень - останні три місяці по яких вже опубліковані статистичні дані, темпи падіння цін на нерухомість у США скоротилися, а дані за травень, по суті, взагалі свідчать про відсутність падіння.

Якщо така тенденція збережеться, то це попередить подальше скорочення добробуту домогосподарств і зміцнить позиції банківського капіталу.

Однак ті ж самі дані, незважаючи на весь оптимізм, можуть виявитися результатом тимчасових факторів, а не індикатором того, що падіння цін на житлову нерухомість фактично завершилося.

Процентні ставки по заставних в березні і квітні впали нижче 5%, проте з того часу вони значно зросли. Крім того, урядова програма субсидій початковим покупцям житлової нерухомості, можливо, призвела до накопичення незадоволеного попиту.

А у банків був добровільний мораторій на позбавлення боржників права викупу закладеного майна, що допомагало їм утримувати пропозицію на ринку.

Все це могло викликати тимчасове поліпшення ситуації з цінами на житлову нерухомість. Коротше кажучи, необхідно дочекатися даних щодо цін на нерухомість в червні і липні, щоб зрозуміти, чи дійсно ситуація змінилася на краще.

Недавнє зростання внутрішнього продажу нерухомості в США також може виявитися оманою, оскільки більшу частину продажів становило закладене майно без права викупу. Справді, власність, яка або була позбавлена права користування, або перебуває сьогодні на межі позбавлення боржника права викупу заставленого майна, складає майже третину всіх існуючих внутрішніх продажів.

Закладене майно без права викупу зазвичай продається з аукціону, що гарантує вдалий пошук покупця, але разом з тим веде до зниження ціни. Кількість випадків позбавлення боржників права викупу закладеного майна виросла за червень на 7% по відношенню до попереднього місяця, і на цілих 32% в порівнянні з червнем 2008 року.

Адміністрація Обами видала закон, спрямований на допомогу людям, що зазнають труднощі з щомісячними іпотечними виплатами у зв'язку зі скороченням їх доходів або підвищенням процентних ставок по їх іпотечних кредитах.

Щодо людей, чиї щомісячні іпотечні платежі є високими у порівнянні з їхніми доходами, американський уряд розділить з банком-кредитором витрати на скорочення їх щомісячних платежів до 31% від наявного доходу.

Це - нова програма, тому поки що невідомо, наскільки добре вона буде працювати для запобігання неплатежів у майбутньому. Вже існуючий досвід з модифікацією іпотечних кредитів не був вражаючим. Майже 50% з тих, кому змінили умови іпотечних кредитів, тим не менш, не змогли платити за ними вже через шість місяців.

На жаль, не існує програми, яка б вирішувала проблеми неплатежів і проблему позбавлення боржників права викупу закладеного майна, викликаного високим співвідношенням вартості активів до суми кредиту.

З огляду на велику кількість власників нерухомості з негативною різницею між сумою застави та ринковою вартістю майна, існує ризик, що неплатежі боржників і позбавлення права викупу закладеного майна, продовжаться. Якщо це дійсно так і буде, то продаж закладеної нерухомості без права викупу продовжить знижувати ціни на будинки, скорочуючи добробут домогосподарств і завдаючи шкоди фінансовим установам.

До тих пір, поки ціни на нерухомість не перестануть падати, адміністрації Обами необхідно займатися проблемою високого співвідношення вартості активів до суми кредитів. Це могло б допомогти не тільки американській економіці, а й економічних систем всіх торговельних партнерів Америки.

Мартін Фельдштейн - професор економіки в Гарвардському університеті, колишній голова Ради економічних консультантів при президенті Рональда Рейгана, а також президент Національного бюро з економічних досліджень.

Авторське право: Project Syndicate, 2009.

Переклала з англійської мови Ірина Сащенкова