В п’ятницю 19 червня на ПФТС відбудеться аукціон з розміщення облігацій Державної іпотечної установи обсягом 1 мільярд гривень. Папери матимуть гарантії уряду, і виручені кошти будуть спрямовані на завершення будівництва житлових об’єктів із ступенем готовності більше 70%. Про це повідомив голова правління Державної іпотечної установи (ДІУ) Андрій Камуз.

Державна іпотечна установа було створена Кабінетом міністрів 2004 року з метою рефінансування іпотечних кредитів банків за рахунок коштів, залучених від розміщення облігацій. Реально діяти установа почала лише в другій половині 2006 року.

Статутний капітал ДІУ складає 100 мільйонів гривень, його партнерами сьогодні є більше 80 банків. Минулого року вже було залучено і направлено на рефінансування іпотечних кредитів 1 мільярд гривень. Станом на початок 2009 року в портфелі ДІУ знаходилося 6414 рефінансованих стандартних житлових іпотечних кредитів, які були надані в усіх регіонах України банками-партнерами ДІУ.

Державний орган рефінансує гривневі кредити, і лише ті, що підпадають під спеціальні стандартни організації. Експерти відзначають, що умовах дефіциту ліквідності іпотека від ДІУ може стати дієвим інструментом повернення покупців на ринок житла.

ДІУ отримає мільярд

У вівторок біржа ПФТС повідомила, що між нею та ДІУ підписано договір про організацію та проведення торгів цінними паперами ДІУ на ПФТС. "Загальна номінальна вартість облігацій становить 1 мільярд гривень, в тому числі кожного випуску (третього, четвертого, п’ятого, шостого, сьомого) – 200 мільйонів гривень", - зазначено у повідомленні ПФТС.

"Було проведено road-show з потенційними інвесторами, які мають бажання зробити вкладення в іпотечні облігації ДІУ з державною гарантією. Є принципова зацікавленість інструментом іпотечної установи. Задачею ДІУ є виконання фінансового плану на 2009 рік, але криза внесла відповідні зміни в стратегію. Це стосується Постанови КМУ №127 від 11.02.2009. Згідно з цією постановою, пріоритетом є підтримка будівельної галузі. ", - заявив Камуз, призначений на посаду голови Іпотечної установи 13 травня замість Кирила Шевченка.

Нагадаємо, аукціон з продажу паперів вже кілька раз відкладався з причини відсутності зацікавлених у купівлі облігацій ДІУ. Останнє розміщення мало відбутися 14 травня. Банкам не подобалася маленька дохідність за паперами. Крім того, кілька тижнів тому НБУ виключив облігації ДІУ з переліку тих, під які надається рефінансування.

Проте, цього разу керівництво організації впевнено в успіху. "Для виконання поставлених задач ДІУ 19 червня буде залучено 1 мільярд гривень. Реалізація облігацій ДІУ, що забезпечені державною гарантією 2008 року у розмірі 1 мільярда гривент лежить виключно в площині скоординованих дій між ДІУ, Мінфіном, державними банками та Національним банком України. Із свого боку, ДІУ здійснила усі заходи щодо здійснення такого розміщення та провела усі необхідні переговори та має конкретні домовленості про кінцеві дати фактичної реалізації своїх цінних паперів", - запевнив Камуз.

Він зазначив, що починати відновлювати іпотеку треба вже зараз. "Альтернативні механізми завжди існують. Але, скільки часу може пройти для погодження з усіма учасниками? Ми разом повинні розпочати фінансування будівельної галузі та вдосконалювати механізми одночасно. ДІУ вже передала відповідні пропозиції вдосконалення на розгляд Уряду", - підкреслив голова Іпотечної установи.

Не виключено, що банки будуть вимушені купувати папери ДІУ. "Основним покупцем облігацій ДІУ був і залишається Ощадбанк України. Не виключено, що в перспективі облігації ДІУ будуть купувати на первинному ринку і комерційні банки, які держава рекапіталізує. За рахунок вливання державних грошей у статутні фонди рекапіталізовані банки будуть здатні скуповувати облігації ДІУ. Не виключена ситуація, що Мінфін однією з умов участі банків в державному фінансуванні будівництва житла буде ставити обов’язкову купівлю облігацій ДІУ", - вважає  голова наглядової ради ІФ "ІНТЕРФОН" Дмитро Піддубник.

Заступник голови одного з найбільших банків також назвав Ощадбанк потенційним покупцем усього об’єму облігацій ДІУ. На його думку, буде задіяна та ж схема, що і у випадку з кредитуванням НАК "Нафтогаз України". А саме, на усі придбані папери банк миттєво отримає рефінансування.

ДІУ вже попрацювала над поверненням лояльності НБУ. "Національний банк зараз розглядає питання щодо рефінансування банків і розглядає облігації Державної іпотечної установи на рівні ОВДП, та приймає їх у заставу", - повідомив Камуз.

Програма дій

Залучені кошти будуть використані згідно з постановою Кабміну №127 від 11.02.2009 "Про порядок фінансування завершення будівництва житлових об’єктів із ступенем готовності більше 70% і застосуванням іпотечного кредитування громадян". За словами Камуза, у цьому напрямку ДІУ працює разом із Мінрегіонбудом, Мінфіном, Мінекономіки та будівельними компаніями. За попередніми оцінками, на фінансування цієї програми загалом потрібно щонайменш 7,5 мільярдів гривень.

"Як тільки перший транш поступить на здійснення такого фінансування, можливо стверджувати про початок процесу відновлення будівельної галузі, яка залишилася сам на сам із своїми проблемами. Стосовно відбору об’єктів добудови, можу виловити єдину думку, що уповноважені банки (в першу чергу) та ДІУ будуть нести фінансові ризики, що пов’язані з таким фінансуванням. Тому і якість розгляду та результати діяльності створеної урядом Міжвідомчої комісії по відбору об’єктів та Конкурсної комісії по проведенню аукціонів по визначенню вартості такої добудови будуть враховані і уповноваженими банками та ДІУ при здійсненні акредитації", - підкреслив голова Іпотечної установи.

Він розповів деякі параметри відбору будинків для добудови. Об’єкт незавершеного будівництва повинен мати готовність не менше ніж на 70%. Забудовник повинен мати бездоганну репутацію та мати багаж вже завершених будівельних проектів.

Також він разом з об’єктом повинні пройти конкурсний відбір відповідно до Положення про проведення конкурсу з елементами аукціону по відбору забудовників для надання державної підтримки на добудову об’єктів незавершеного будівництва, що затверджене 3-х стороннім Наказом Мінрегіонбуду, Мінфіну та Мінекономіки від 16.03.2009 р. №105/416/219.                                                   

"Кредити на придбання готового або недобудованого житла, мають відповідати Стандартам ДІУ та надаватися уповноваженими банками. Бажано державними банками", - зазначив Камуз.

Він підкреслив, що для забезпечення цих пропозицій нове керівництво ДІУ затвердило окрему Іпотечну програму.

Схема - ipoteka.gov.ua

Теоретично, попит на кредити за програмою ДІУ має бути великим. Що стосується майбутніх клієнтів, Камуз підкреслив, що іпотечні кредити надаватимуться виключно у гривнях, а ставка за іпотечними кредитами, що мають надаватися банками-партнерами ДІУ, не має бути вище 14,6% річних.

При цьому інші умови залишаються незмінними. Зокрема, термін кредиту складе від 5 до 30 років. Кияни зможуть отримати до мільйона гривень, мешканці інших селищ та міст – від 200 до 750 тисяч гривень.

Проте, як і до того, отримувач кредиту має підтвердити високі легальні доходи.

Начальник відділу кредитних продуктів OTP Bank Світлана Спіцина зазначила, що OTP співпрацює з ДІУ близько року, але починаючи з червня минулого року не видавав кредити за цією програмою, оскільки попит на такі кредити був невеликий, і переважно в регіонах. Отже, реальний попит на кредити за програмою ДІУ поки що важко прогнозувати.

Неповернень майже немає

Камуз підкреслив, що одним з завдань нового голови ДІУ є вирішення питання проблемних кредитів за програмами ДІУ.

"На цей час кредитний портфель ДІУ складає більше 1 мільярду гривень. Це понад 6 тисяч кредитних справ. За цим портфелем доля кредитів, за якими є прострочка виплати відсотків, складає 0,064% від кредитного портфелю. В найближчий термін будуть вирішені питання щодо проблемних активів, які зараз розташовані в деяких українських банках. І ці кошти будуть направлені на підтримку будівельної галузі", - сказав він.

Названий ним відсоток є дуже незначним. Для порівняння, 79,2% усіх іпотечних кредитів видані банками у іноземних валютах. За деякими оцінками, 20-30% з них є проблемними.

"Відсоток проблемних кредитів у кредитному портфелі банків вельми не істотний і обчислюється буквально одиницями, у гіршому випадку десятками. Переважна більшість клієнтів навіть в умовах сьогоднішньої економічної ситуації мають посильне фінансову навантаження з обслуговування такого кредиту. Валюта кредитування - гривня, і клієнт не піддається валютним ризикам. Його фінансове навантаження з обслуговування такого кредиту через зміну курсу національної валюти до іноземних валют не збільшилося", - пояснив директор департаменту роздрібного кредитування банку "Фінанси і Кредит" Сергій Шевченко.

Також він підкреслив, що, у порівнянні з позичальниками, що одержали кредит за звичайними програмами іпотечного кредитування, щомісячні платежі по кредиту позичальника за програмою спільно з ДІУ значно менше. Перший внесок може бути від 25% вартості нерухомості при терміні до 30 років, а відсотки за такими позиками значно менші, ніж за звичайними програмами кредитування.

"На щастя, серед наших клієнтів, які отримали іпотечний кредит за програмою з ДІУ- жодного проблемного. Більш того, немає ні одного з простроченням платежу. Навпаки, позичальники прагнуть погасити кредит достроково, оскільки ДІУ надає рефінансування на п’ять років з можливістю подальшої пролонгації", - розповіла Спіцина.

Камуз підтвердив ці слова. "ДІУ постійно наголошувала на те, що засади її діяльності базуються виключно на іпотечному кредитуванні у національній валюті, а різниця між розмірами відсоткових ставок за гривневими та валютними кредитами є сплата за валютний ризик, що несуть позичальники за валютними кредитами. Позичальники по гривневим кредитам та рефінансованим ДІУ не понесли жодних втрат", - зазначив він.

Є ще один суттєвий фактор, який підтримує якість портфелів за програмами Іпотечної установи. Шевченко підтвердив, що до кредитів за програмою ДІУ не застосовується універсальний набір схем реструктуризації, добре відомий за звичайними програмами кредитування.

"Кожна подана заява клієнта щодо реструктуризації кредиту розглядається в індивідуальному порядку фахівцями банку та ДІУ на предмет можливості такої реструктуризації та вибору тієї чи іншої схеми. У більшості випадків, звернення клієнтів стосуються можливості перерахунку розміру ануїтетного платежу у зв'язку з достроковим частковим погашенням кредиту", - підкреслив Шевченко.

Спіцина зазначила, що не можна з впевненістю на 100% сказати, що в ДІУ буде можливість реструктурувати кредит шляхом продовження терміну рефінансування, та одночасно зберегти при цьому теперішню ставку за кредитами на рівні 12,45% у гривні.

"Згідно з умовами рефінансування у випадку погіршення платоспроможності позичальника і виникнення прострочення банк зобов'язаний викупити такий кредит у ДІУ. Відповідно процентна ставка за таким кредитом відповідно до умов кредитного договору може бути збільшена. Отже, реструктуризацію можливо буде здійснити тільки після зворотного викупу кредиту", - сказала Спіцина.

ДІУ відсортує банки

Камуз не виключив, що Іпотечна установа може припинити співпрацю з деякими банками-партнерами.

"Державна іпотечна установа змінила порядок встановлення лімітів на банки-партнери. Якщо раніше ліміти встановлювались на один квартал, було прийняте рішення більш ретельно та своєчасно відслідковувати стан банків-партнерів кожного місяця", - зазначив Камуз.

За його словами, обов’язок обслуговування іпотечних кредитів покладений на банк, у якого ДІУ викупила кредит. "З урахуванням сьогоднішньої кризи ліквідності банків нами передбачена можливість перекладу такого обслуговування з банку, який перестав перераховувати платежі по рефінансованих кредитів за якими ми стали кредитором, в іншій так званий резервний банк (Ощадбанк або Укрексімбанк)", - підкреслив голова установи.

Проте, чи буде відбір жорстким, невідомо. Шевченко зазначив, що "Фінанси та Кредит" ані на хвилину не припиняв співробітництво з ДІУ в рамках реалізації програми іпотечного кредитування фізичних осіб". Нагадаємо, банк перебував серед тих, хто просив державу про рекапіталізацію.