Підсумки 2008: Велике падіння нерухомості

Економічна правда підбиває підсумки 2008 року, з метою проаналізувати основні події та тенденції в провідних галузях економіки України.

Задля всеосяжності огляду, ЕП презентує цикл статей "Підсумки 2008". Огляд металургійної промисловості читайте тут.

Флагман вітчизняних інвестицій останніх років - будівництво - сьогодні виглядає геть непривабливо.

Криза спустошила кишені компаній, які заробляли на своєму бізнесі до 200-300% прибутків.

Тепер хоч би просто вижити. Це стосується майже всіх сегментів нерухомості, включаючи первинну, складську чи торгівельну.

Вторинна нерухомість: від зростання, через інерцію і до самого дна

На початку року пропозиція квадратних метрів житла у цьому сегменті ринку зросла по всіх містах України. Кількість угод щодо купівлі-продажу квартир у першому кварталі 2008 була досить високою.

Так, лише в Києві за той період було підписано договорів на 27% більше, ніж за такий самий час минулого року. Зросла також і вартість оренди житла: в багатьох містах цей показник збільшився на 10-15% у порівнянні з останнім кварталом 2007 року.

Комерційні банки, що минулого року направо-наліво видавали іпотечні кредити, почали підвищувати розміри ставок, стали прискіпливо ставитися до своїх клієнтів та часто-густо відмовляти їм.

Вже починаючи з травня, ринок вторинної нерухомості, на думку фахівців компанії "Планета-Оболонь", рухався за інерцією: в основному підписувалися ті договори на купівлю-продаж квартир та будинків, які було заплановано декілька місяців тому.

Також підписувалися угоди після внесених задатків, і люди сподівалися на те, що отримають банківські кредити, однак постанова Нацбанку № 458, яка вступила в дію ще в лютому, значно ускладнила видачу позик.

У травні-червні 80% договорів було визнано недійсними: люди не змогли отримати кредити в комерційних банках. І саме в травні 2008 року стала падати в ціні оренда житлових площ майже по всій Україні.

Це явище дещо здивувало учасників ринку. Це було одним із перших дзвінків для всього ринку. Вже влітку розпочалося здешевлення житла. Зниження цін на вторинному ринку багато хто з експертів-ріелторів пояснював звичайним затишшям у цей період року, однак ця тенденція набула загрозливих рис восени.

У вересні пропозиція на ринку збільшилася в три-чотири рази. Однак розмови щодо підвищення цін на житло тривали. Дорожчала також оренда, адже люди, які не отримали іпотечних кредитів, повинні були десь жити.

Однак і це тривало недовго. Вже наприкінці жовтня вартість оренди пішла вниз.

До початку жовтня катастрофічно впала кількість проданих квартир і будинків на вторинному ринку нерухомості. В столиці цей показник зменився майже у 2,5 рази, в інших містах - від 2 до 4 разів.

Жовтень також став місяцем суцільного закриття агентств нерухомості. По всій країні лише за 20 днів пішли в небуття до 2,5 тисячі невеликих компаній. Але ці дані замовчувалися різними асоціаціями ріелторів, аби не виникла паніка на ринку.

Втім, ринок і без того лихоманило все з більшою силою. До початку листопада ціни на вторинну нерухомість у великих містах України впали від 10 до 20%, а до початку грудня - ще на 5-15%. Отже, у всіх без винятку містах та містечках країни в грудні купити вторинну нерухомість можна було на 25% дешевше, аніж станом на 1 липня 2008 року.

Табл. 1 Середні ціни квадратного метра вторинного житла по містах України

Джерело: компанія "Планета-Оболонь", власні дані

І цей процес триває, адже ситуація з доларом залишається невизначеною, а населення продовжує бідніти. За умов успішного торгу квартиру в Києві можна продати на 30-40%, а то і дешевше, аніж це офіційно зазначено в оголошеннях.

Первинна нерухомість - допомогу у держави таки випросили

Подорожчання довгострокових кредитів та погіршення умов видачі банківських грошей компаніям-забудовникам призвели до того, що більшість компаній не мають можливості вишукати хоча б невеликі кошти для роботи на ринку первинного житла.

Обсяги квадратних метрів, що були здані в експлуатацію 2008 року, виявилися набагато меншими від запланованих. Так, за даними гравців ринку, в столиці із замовлених на початку року 1,5 млн. кв. м., буде побудовано лише половину.

Попит на квартири економ-класу знизився в декілька разів. Хоча житло бізнес- та преміум-класів будується і розкуповується: воно мало залежить від кредитів, і за нього, як правило, розраховувалися одразу в повному обсязі багаті люди. Але, звісно, що не в такому обсязі, як це було на початку року.

Наприклад, у вересні обсяги продажу первинного житла компанії "ТММ" зросли майже на 8% порівняно з серпнем.

Однак це, скоріше, приємний виняток, аніж правило. Так, компанія "GDF Нерухомість", яка належить бізнесмену Дмитру Фірташу призупинятиме реалізацію комплексу "Золотий пляж" на Оболоні у Києві. А це - дуже великий комплекс, який мав налічувати до 2,5 млн. кв. м житла.

ВАТ "Київреконструкція" призупинило будівництво трьох проектів на Борщагівці та Святошині в столиці. До того ж, було відкрито справу про банкрутство компанії.

Масово переглядають свої плани і російські девелопери та будівельники, які ще на початку року сміливо заходили на наш ринок і розписували райдужні плани.

Так, "ПІК-Україна" відмовляється від регіональних планів будівництва житлової нерухомості, і будуватиме лише  в області. Російська фірма "Інтеко" вирішила призупинити будівництво житла (комплекс на 200 тис. кв. м) у Деснянському районі Києва. Масово призупиняють роботу будівельні компанії Харкова, Вінниці, Одеси.

Що стосується цін, то забудовники і зараз продовжують говорити, що їх зміни напряму залежатимуть від рентабельності проектів. За їх словами, якщо рентабельність проектів житла економ-класу є низькою (до 40%), то воно може подешевшати не більше, ніж на 5-10%.

А от житло преміум-класу, будівництво якого приносить рентабельність до 100%, упаде в ціні до 20-25%. Хоча слід зазначити, що рентабельність багатьох компаній і багатьох окремих будівництв зараз складає практично 0%, а часом іде і в "мінус".

Сьогодні будівельна еліта сподівається, що антикризовий закон, який мають розглянути у Верховній Раді на початку Нового Року, надасть їй нових можливостей, а також допомогу з боку держави. Остання буде дофінансовувати будівництво проектів, що були побудовані від 50 до 70% готовності.

Офісні приміщення - час переїжджати

З січня і до кінця вересня 2008 року ринок офісної нерухомості України, як і 2007 року, суттєво не збільшився. На фоні посилення попиту з боку орендарів усе це призвело до зростання розмірів орендних ставок у всіх без винятку класах нерухомості.

Лише в Києві, за даними компанії DTZ, на листопад 2008 року, загальна площа приміщень, які орендуються, складала 916,5 тис. кв. м. без урахування площі державних закладів та офісних будівель, побудованих фірмами для особистого використання.

За січень-листопад цього року в столиці було здано в експлуатацію 175,11 тис. кв. м. нових офісів. Варто відзначити, що на кінець 2007 року в планах девелоперів звучала цифра 353,6 тис. кв. м. Саме стільки офісних площ вони збиралися побудувати в столиці протягом цього року.

Однак "план" у підсумку було виконано всього на 40%. Ще гірша ситуація в обласних центрах України, де, за даними експертів, побудовано від 20 до 30% заявлених на початку року офісних приміщень.

Серед побудованих у цей період об'єктів варто згадати бізнес-центри "Леонардо", "Іллінський", "Делойт", "Міком Палас" та інші. Загальна площа такого виду нерухомості у столиці на кінець року повинна скласти 924,49 тис. кв. м.

Протягом перших трьох кварталів 2008 року на фоні позитивної динаміки зростання економіки чимало компаній у країні суттєво збільшували площі приміщень, які вони експлуатували.

Напрямок був лише один - перспективне розширення бізнесу та збільшення кількості робітників. А для цього, зазвичай, треба розширювати офісні приміщення. Що і було зроблено.

Так, у січні-вересні цього року попит на офісну нерухомість лише в столиці "спонукав" до оренди близько 140 тис. кв. м. нових офісних приміщень. Чимало компаній і фірм розширили свою присутність у нових офісах у Харкові, Одесі, Донецьку та Дніпропетровську.

Орендарі в буквальному сенсі цього слова "ковтали" офісні приміщення будь-яких класів і укладали з орендодавцями попередні договори. Протягом дев'яти місяців року вакантність офісних приміщень залишалася дуже низькою - 1-2,5%.

До кінця вересня орендні ставки на приміщення класу А досягли рівня 70-85 доларів за кв. м., класу В - 55-70 доларів за кв. м. Очікування експертів на жовтень були цілком позитивними: подальше зростання орендних ставок на 10-15% до кінця року.

Однак уже в четвертому кварталі ситуація докорінно змінилася.

Починаючи з вересня, в сегменті офісної нерухомості спостерігається зниження орендних ставок в середньому на 10-15%, а деякі експерти називають цифру 25%. І зараз чимало фірм та установ, що орендували великі площі, переїжджають у менші приміщення, і на ринок щодня "викидається" багато спорожнілих офісних приміщень.

Ключові проекти офісних приміщень, які було введено в експлуатацію в Києві з початку 2008 року (за даними Knight Frank Research)

Складські приміщення - будуть ціни, які вигідні клієнтам

Попри досить значні обсяги введення в експлуатацію нових складських площ в Україні 2008 року, розвиток цього сегменту ринку поступово сповільнюється.

Так, на початку року девелопери заявили, що відбудують до кінця року під Києвом та в самій столиці 700 тис. кв. м. такого роду нерухомості, але в листопаді зданих в дію складів було лише 240 тис. кв. м. Але й ті площі, які вже введено в експлуатацію, почнуть функціонувати лише на початку 2009 року.

В першій половині 2008 року в цьому сегменті нерухомості активний попит значно перевищував пропозицію. Практично всі нові складські комплекси на дату свого вводу в експлуатацію було здано в оренду. Однак більша їх частина була здана на відкуп орендарям за попередніми угодами, які було підписано ще 2007 та на самому початку нинішнього року.

Складські проекти, які було введено в експлуатацію з початку 2008 року (за даними Knight Frank Research)

У першому півріччі нинішнього року середня вакантність по складах, що функціонували, складала 1-2%. Однак поступово, в умовах розвитку економічної та фінансової кризи, цей показник зростав, і наприкінці жовтня вже досяг 5%. Ці чинники стали вирішальними для суттєвого зниження цін на оренду комплексів.

Так, у листопаді-грудні орендні ставки на складські приміщення знаходилися в ціновому діапазоні $111-126 за кв. м. для классу А та $128-147 для класу В. На 1 серпня ці показники були на 20-25% вищими.  Зростання цін на оренду складів, які знаходилися за межами столиці, відбувалося протягом 9 місяців 2008 року.

У самому ж Києві вартість оренди комплексів знизилася ще влітку, що було пов'язано з обмеженнями столичної влади на транзит великовантажного транспорту в межах міста.

В цілому ж по Україні сьогодні вимальовується така картина: з одного боку є компанії, які шукають склади із орендою 60-100 доларів за кв. м. на рік, а з іншої - є девелопери, які будували комплекси на позикові кошти і зараз не можуть дозволити собі мати вакантні місця, бо їм треба розраховуватися з банками.

Тому, експерти вважають, що рано чи пізно ціни за оренду площ будуть знаходитися в межах, які вигідні клієнтам.

Торгівельна нерухомість - удар відчули одними з перших

На початку 2008 року компанія "Українська торговельна гільдія" планувала, що кількість торгівельних площ протягом року в Україні збільшиться на 50%. Але звісно, що так цього й не сталося.

Однак до вересня включно будівництво нових комплексів не лише в Києві, а і в Одесі, Харкові, Львові велося ударними темпами. Тоді великі надії покладались на розвиток регіональних об'єктів, а також mixed use проектів.

Слід сказати, що девелопери, які працюють у сегменті будівництва нерухомості, одними з перших на собі відчули удар кризи ще за декілька місяців до її "офіційного початку".

Так, компанія "ХХІ століття" (мережа ТРЦ "Квадрат") за першу половину 2008 року понесла збитків на 70 мільйонів доларів. Компанія "Міракс" (центр "Міракс Плаза"), як відомо, заморозила свої перспективні проекти та відмовилася будувати комплекс у повному обсязі.

Девелопер та оператор торговельних мереж ECE Projektmanagement із Німеччини, яка заявляла про свої плани щодо введення в дію 2008 року декількох ТРЦ площею 50-80 тис. кв. м. , інвестувала трохи більше 500 млн. доларів та вимушена була відкласти свої плани в Україні.

Найменш пристосованими для життя експерти вважають так звані багатофункціональні та масштабні торгівельні комплекси. Під такі дуже важко завжди вибити гроші. Вкладення ж самого девелопера в майбутнє будівництво повинно складати 30-40%, а то і всі 50% від загальної суми.

Втім, аналітики вважають, що завдяки своїй високій рентабельності, будівництво торговельних центрів буде і надалі найбільш привабливим бізнесом. Цей показник і зараз сягає 30%.

До того ж, ринок України ще дуже далекий від насичення такими центрами. Тому можна сміливо казати, що бажаючих будувати такі комплекси і орендувати в них площі, буде чимало і надалі, незважаючи на економічну кризу.