Ринок нерухомості номер один у світі. Як українці будують на острові Балі
У 2023 році індонезійський острів Балі прийняв 5 мільйонів іноземних і стільки ж внутрішніх туристів. Туристичний сезон там триває 365 днів на рік.
У 2022 році обсяг прямих іноземних інвестицій на Балі зріс на 64%. Сама ж Індонезія з населенням 280 мільйонів осіб входить до двадцятки найбільших економік світу і щороку зростає на 5-7%.
Ця країна створила більш ніж сприятливі умови для інвестування коштів іноземців, зокрема в нерухомість: держава не вимагає розкривати джерело походження коштів і приймає до оплати і готівку, і криптовалюти, і банківські перекази. До 90% інвесторів вкладають кошти в Балі дистанційно.
Найбільше туристів на острові – з Австралії, понад 100 тисяч щомісяця. На другому місці з великим відривом Індія – близько 30 тисяч. Українців на Балі в останні роки також стає більше. Там вони працюють дистанційно або ж відкривають власні бізнеси.
Привабливі умови для підприємництва та велика війна призвели до хвилі релокації українських забудовників на острів. Вони диверсифікують бізнес, допоки український ринок первинної нерухомості лежить у сплячці.
Скільки заробляють українці на будівництві житла на Балі? Чи можна придбати апартаменти на березі океану за ціною квартири в Києві? Чим індонезійські будівельники відрізняються від українських?
Чим будівництво на Балі відрізняється від будівництва в Україні
"Балі – це сьогодні ринок нерухомості №1 у світі", – каже директор компанії "Атмосфера" Євген Степанов. Його організація займалась будівництвом і ремонтами квартир в Одесі. "Атмосфера" входить до складу балійського холдингу, де девелопментом займаються відомі гравці українського ринку UTG і Ribas Hotels Group. За архітектуру та дизайн окремих вілл відповідає Makhno Studio.
Торік експансію в Індонезію здійснив один із найбільших девелоперів Києва – Taryan Group Артура Мхітаряна. Його батько Нвєр Мхітарян у 1990-их роках заснував компанію "Познякижилбуд".
"Вивчали ринки Дубая, Таїланду, Іспанії. Рішення про будівництво на Балі ухвалили, оскільки ринок Індонезії є одним із найпривабливіших економічно та для будівельного бізнесу зокрема. Індонезійська економіка є однією із найшвидшими темпами розвитку", – каже засновник та CEO Taryan Group Артур Мхітарян.
За словами співзасновниці компанії Big Waves Development Марини Білобровської вона ретельно проаналізувала балійський ринок і побачила "вражаючий" попит на нерухомість з боку іноземців.
Девелопери та забудовники зводять на Балі переважно три види нерухомості: вілли, комплекси апартаментів і готельні комплекси. Покупці розглядають купівлю нерухомості як вигідну інвестицію, а не як об’єкт, який згодом можна передати у спадщину.
В Індонезії неможливо придбати ділянку у власність, її можна тільки взяти в довгострокову оренду. Стандартний термін оренди становить 25-30 років з першочерговим правом на пролонгацію для чинного власника ще на такий самий термін. Але вже з переглядом ціни.
Об'єктом купівлі є право оренди ділянки. Орендарю землі належить усе, що знаходиться на ділянці, в тому числі будівлі, якщо вони є.
"Орендар має одразу заплатити державі повну вартість оренди за весь період. Інколи існує варіант під назвою freehold, який має на увазі купівлю, але насправді це теж та сама тривала оренда, просто на більш тривалий термін – 80-100 років", – пояснює Степанов.
У сертифікаті земельна ділянка оформлюється на юридичну особу, але залишається у власності держави Індонезія. "Якби не такі умови, то, напевно, вся земля вже була б розкуплена", – додає будівельник.
На Балі існують культурні обмеження щодо висотності та стилістики будівель – висота будівель не повинна перевищувати 9-15 метрів, а скатна покрівля в балійському стилі має бути зведена з певним кутом нахилу. Ближче 50-ти метрів від релігійного храму будувати взагалі нічого не можна.
Індонезійці роблять усе можливе, щоб не перетворити острів на суцільний мегаполіс. Однією з офіційних процедур на Балі є викликання добрих духів і вигнання злих духів, аби благословити нове будівництво.
Дозвільні документи від влади необхідні на початковому і фінальному етапах будівництва – дозвіл на початок робіт і сертифікат про введення в експлуатацію. Останній може оновлюватися і перевіряється профільним органом кожні 5 років.
"Процедура отримання дозволу на будівництво досить тривала – перевіряють креслення, розрахунок конструкцій, норми пожежної безпеки", – розповідає Степанов.
Директор "Атмосфери" спостерігає, як процеси взаємодії компаній і держави у сфері будівництва проходять еволюційний шлях, схожий на український.
"Частина норм або законів не працювали і не працюють досі. Балі в цьому плані відстає від України на 15-20 років: недобросовісні забудовники можуть вирішити будь-яке питання, ніхто не боїться брати хабарі. Але є тенденція на посилення контролю і підвищення прозорості", – пояснює Степанов.
Девелопери запевняють, що якість будівництва в Україні значно краща за індонезійську. Вітчизняні компанії вважають себе технологічно більш розвиненими і кажуть, що впроваджують українські підходи до менеджменту і будівництва на острові.
Протекціоністський ринок праці
В Індонезії є окремий закон, що захищає місцеве населення у соціальній галузі. Основна ідея – іноземці не мають права виконувати ручну працю. Усі робочі спеціальності обіймають місцеві мешканці.
Це стосується багатьох сфер діяльності, не тільки будівництва. Іноземці реєструють юридичні особи, керують, але привезти з собою "синіх комірців" не можуть. Крім того, існує вимога наймати місцевих працівників і на менеджерські позиції.
"Було б простіше привезти бригаду будівельників і швидко виконати всю роботу. Але тоді місцеве населення залишиться без роботи. Тому доводиться витрачати час на навчання, щоб вони якісно будували", – каже Степанов.
Локальна експертиза у будівництві на Балі ще не відповідає світовому рівню, підтверджує Мхітарян. Регіону бракує місцевих кваліфікованих спеціалістів, тому компанія залучає українських та міжнародних експертів для проєктування та виконання складних будівельних робіт.
За словами забудовників, індонезійські робітники схильні до ліні, менш ефективні і однозадачні. На Балі налічується понад 200 свят на рік, що створює "трохи розслаблений настрій", зазначають в Taryan Group. Якщо індонезійця образити – він не вийде на роботу на наступний день і навіть не забере зарплату, кажуть співрозмовники ЕП.
Однак, останнім часом у сфері праці відбуваються деякі послаблення – Індонезія дозволила іноземцям працювати фотографами та за окремими медичними спеціальностями.
Найкраща маржа
Маржинальність будівельного бізнесу на Балі приблизно така ж, як в Україні, кажуть опитані ЕП учасники ринку. Однак прибутковість для інвесторів суттєво вища.
"Балі на сьогоднішній день – найбільш інвестиційно привабливий ринок у світі. Девелопери, зокрема наші, обіцяють від 12% до 20% річних. В той час, як у країнах ЄС радіють 1-2% на інвестиції", – каже Степанов.
За словами забудовників, цьому сприяють стабільно високий туристичний потік, зростання вартості та оренди житла. Taryan Group обіцяє своїм інвесторам рентабельність в проєкті Taryan Dragon у 16%. Середній термін окупності – 6 років.
"Ринок туристів зростає. Добова здача житла в оренду зростає. Вартість землі оренди зростає. За неповний минулий рік ціна на ділянки, наприклад, у центрі Балі, зросла вдвічі. Ділянки з гарними краєвидами і розташуванням закінчуються", – розмірковує Степанов.
За його словами, про надування бульбашки тут не йдеться, оскільки площа острова велика і не всі його частини забудовані. Місцевий уряд вкладає гроші в розвиток туризму, запускає проєкти розвитку острова.
Білобровська додає, що будівельний бум на Балі "не триватиме вічно". Проте, за її словами, тренд на затребуваність місцевої нерухомості збережеться щонайменше протягом найближчих років.
Основну частину покупців об'єктів Big Waves Development становлять українці. За спостереженнями Білобровської, переважна більшість з них не розглядають ці інвестиції як придбання житла для особистого проживання. Їхніми основними цілями є перепродаж об'єктів нерухомості після здачі в експлуатацію та здача в оренду вілл та апартаментів туристам та мандрівникам.
Ціни
Балі є одним із найперспективніших регіонів для будівельного бізнесу, який знаходиться у стадії активного зростання: як за показниками кількості об’єктів для забудови, так і за ціною на квадратний метр, каже Мхітарян.
Градація цін суттєва та залежить від багатьох факторів, додає Степанов. Головний фактор – розташування. На Балі є місця, які особливо цінуються, наприклад, біля океану. Також на вартість впливають видові характеристики, наповнення приміщення, якість будівництва.
За словами директора "Атмосфери", середня ціна дво-триспальної вілли становить 350 тис дол. Така вілла може здаватися в оренду по 100 дол за ніч із середнім показником заповнюваності 75%.
Бамбуковий будиночок, зведений місцевими будівельниками без проєкту, може коштувати 75 тис дол. Українські забудовники запевняють, що якість будівництва таких будинків дуже низька: через півроку стіни вкриє пліснява, а сама будівля може не встояти після землетрусу.
Односпальні апартаменти розміром 40-70 квадратних метрів обійдуться інвестору в 80-120 тис дол. Як правило, комплекси з апартаментами будують у пішій доступності до океану.
Кількість українців, які займаються будівництвом і девелопментом на Балі, стабільно збільшується. А українських інвесторів, які купують там нерухомість, – збільшується ще більше. Степанов оцінює їхню кількість характеристикою "дуже багато".
Головними недоліками життя на острові є низька пропускна здатність доріг: існуючих транспортних артерій не вистачає для всіх користувачів мопедів, якими переважно і користуються на острові. Також туристи звертають увагу на сильну забрудненість острова сміттям.
Острів розташований у зоні високої вулканічної та сейсмічної активності, що накладає особливі вимоги на будівельний процес. Також Балі розташований в тропічному регіоні з високим рівнем вологості, що вимагає використання спеціальних матеріалів та технологій для захисту від вологи та корозії.