Ренесанс передмістя. Чому квартири в Ірпені та Бучі продаються краще, ніж у Києві

Буча, Ірпінь, Вишгород, Бровари та інші містечка навколо Києва стали нульовою лінією оборони столиці і фізичною перепоною на шляху російських військ у березні 2022 року.

Спостерігаючи за звірствами росіян на околицях столиці, автор цих рядків вважав, що вказані населені пункти назавжди втратили свою інвестиційну привабливість, яка сформувалася у 2010-х роках. Та він помилявся.

Симбіоз низьких цін на квартири, наближеності до Києва, хвиль внутрішньопереміщених осіб з Донеччини та Луганщини, а також місцевих депутатів, які роками без докорів сумління віддавали ліс під забудову, суттєво розширив столичну агломерацію і задовольнив попит на житло економкласу.

Велика війна могла на довгі роки перекроїти будівельний ландшафт Київської агломерації, змістивши попит на житло всередину "фортеці" або на південні напрямки, але цього не сталося.

Відштовхнулися від дна

Три з чотирьох збудованих після 2010 року житлових будників в Ірпені, Бучі та Гостомелі були пошкоджені росіянами, підрахували в компанії ЛУН. У 2022 році продажі на первинному ринку нерухомості в Київській області становили лише 5-7% від довоєнного 2021 року.

З такими психологічними та маркетинговими реаліями зіткнулися забудовники передмістя столиці, коли у 2022 році вирішили відновити роботи на будівельних майданчиках. До цього кроку їх підштовхнули необхідність виконання зобов'язань перед старими інвесторами та сподівання залучити нових.

"Одиничні продажі відбулися навесні 2022 року. Сприяло цьому відновлення будівельних робіт", – каже директорка з маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова. Компанія зводить чотири житлові комплекси (ЖК) у Броварах.

За даними ЛУН, на Київщині відкриті продажі у 80% житлових комплексів, що будуються. При цьому відновили будівельні роботи на 68% ЖК.

Комерційний директор "Будівельної групи "Синергія" Сергій Волкошовець спостерігає щомісячне зростання продажів квартир, починаючи з "післяокупаційних" місяців. "Синергія" є одним з найбільших забудовників Ірпеня.

"Продажі зростають: у грошах наближаємося до показників грудня 2021 року, а в кількості угод – до 70%. Наразі наше падіння становить 40% від довоєнного", – ділиться Волкошовець.

За його словами, медіанна ціна на квадратні метри в "Синергії" за останній рік зросла на 27% у гривні та доларі.

За розрахунками ЛУН, мінімальна ціна квадратного метра в Київській області за час великої війни зросла на 36% – з 24,5 тис грн до 33,3 тис грн. Офіційний курс американської валюти щодо гривні зріс на аналогічну величину.

Зростання попиту Міхальова зафіксувала навесні 2023 року. "Влітку рівень продажів втримався і показав пристойні результати: продавалася і житлова, і комерційна нерухомість у готових будинках", – каже вона. З лютого по вересень 2023 року середньомісячна кількість угод з покупцями квартир в Alliance Novobud зросла у 2,5-3 рази.

Волкошовець підтверджує, що покупці цікавляться передусім готовим житлом з документами та будинками на завершальній стадії. Утім, скорочення пропозиції квартир змушує потенційних покупців звертати увагу на будинки, які отримають сертифікат готовності через пів року і пізніше.

"Пропозиція зменшується, люди дедалі частіше купують житло на етапі будівництва за ціною, за яку пів року тому можна було взяти готове", – заявив комерційний директор "Синергії".

Фактор "єОселі"

Високий попит на готове та майже готове житло підтримується не тільки природним бажанням покупців швидше заселитися в нові квартири, а й умовами державної програми іпотечного кредитування "єОселя".

Згідно з нею, держава кредитує купівлю квартири в багатоквартирному будинку, вік якого в маленьких містах не перевищує три роки, а в Києві й обласних центрах – десять років. Інша умова – коефіцієнт вартості квадратного метра. У передмісті він набагато менший, ніж у Києві, що суттєво розширює пропозицію житлових комплексів.

За даними ЛУН, у Києві скористатися "єОселею" можна в 9% житлових комплексів, тоді як у Київській області цей показник становить 17%.

"Запуск "єОселі" "підчистив" готове житло в безпроблемних акредитованих банками забудовників і деяке вторинне житло віком до трьох років", – розповідає Волкошовець.

Передмістя перетягує попит з Києва на себе. Влітку забудовники почали продавати сотні квартир у передмісті столиці, каже співзасновник ЛУН Андрій Міма, посилаючись на результати анонімних опитувань девелоперів.

У 2023 році ринок первинної нерухомості Київської області в півтора разу перевищить ринок Києва, прогнозує засновник Школи професійного девелопменту Ігор Райков. Обсяг інвестицій у нові квартири Києва знизиться з 2,5 млрд дол у 2021 році до 200 млн дол у 2023 році. У Київській області падіння буде меншим: з 2 млрд дол до 300 млн дол.

"Внутрішньопереміщені особи обирають житло на Київщині через нижчу вартість і доступність "єОселі", – вважає він.

Крім того, забудовники покращують умови купівлі житла на виплат. Стає популярним розтермінування від девелопера на збудоване житло, хоча раніше така опція діяла тільки до введення будинку в експлуатацію.

"Серед наших покупців вагома частка військовослужбовців та працівників силового блоку, переселенців. Цьому сприяють "єОселя" та наші спецпрограми для військових та ВПО", – каже Міхальова.

На думку директора з маркетингу ЛУН Дениса Суділковського, "єОселя" виконала не лише іпотечну, а й психологічну функцію. "Держава дала сигнал: купувати квартири під час війни – нормально. Потенційні покупці, які не підпадають під умови державного кредитування, отримали віру і вивчають пропозиції від забудовників", – говорить Суділковський.

На горизонті дефіцит

Житловий комплекс зводиться три-п'ять років. У 2022-2023 роках компанії добудовували почате і рідко давали старт новим чергам. Через це забудовникам невдовзі не буде що вводити в експлуатацію, а покупцям – купувати.

Говорити про відродження умов, які склалися на ринку нерухомості Київщини у 2010-х роках, рано, кажуть співрозмовники ЕП. Експерти очікують на дефіцит нового житла.

"Те, що будується за два роки, продається за два місяці. Треба багато будувати, на це потрібні ресурси і прийняття всіх ризиків. Не кожен бізнес на це готовий", – ділиться Волкошовець. Зважаючи на динаміку продажів, він прогнозує виникнення дефіциту житла в найближчі місяці. До цього додається значне зростання собівартості будівництва.

З 24 лютого 2022 року в Києві та області з'явилися в продажу 28 нових будинків, підрахували в ЛУН. Основний попит на квартири формують покупці житла "для себе".

"85% покупців житла в наших броварських проєктах – люди, у яких гостро стоїть житлове питання, зокрема, й внутрішньопереміщені особи. Решта 15% – інвестиційний попит", – каже Міхальова.

Виходом із ситуації може стати державне будівництво житла. Велика пропозиція відновлювального житлового фонду суттєво вплине на ринок нерухомості і залишить без роботи численні девелоперські компанії.

Утім, наразі така перспектива нереалістична. Якщо у 2022 році Офіс президента мав бодай проєкт будівництва і викупу 53 тис квартир для ВПО, який не був реалізований, то у 2023 році влада навіть не озвучує це питання.