Трилер з відкритим фіналом. Чи добудує Stolitsa Group житлові комплекси "Аркади"?
У 2019 році зупинилися роботи на будмайданчиках великих житлових комплексів Києва – "Патріотика" на Осокорках та "Еврика" на Теремках. Девелопером цих об'єктів був скандальний банк "Аркада", який у серпні 2020 року Нацбанк відніс до неплатоспроможних.
ЕП детально розповідала про причини зупинки будівництв, пошук шляхів розв'язання проблеми та, врешті, про те, чому знайдене рішення не допоможе покупцям квартир.
Об'єднання інвесторів, міська влада, новий забудовник та ще дев’ять сторін два роки тому підписали меморандум, який окреслив план дій з добудови житла. В основі документа – ідея фінансування добудови шляхом зведення будинків на місці заплавних луків та озер на Осокорках, проти чого виступили екологічні активісти та мешканці Києва.
З того часу минуло два роки, а прогрес у виконанні меморандуму близький до нуля. Питання не лише в екології.
Підписи без зобов'язань
У 2019 році президент Володимир Зеленський зобовʼязав муніципальну компанію "Київміськбуд" завершити зведення недобудованих об'єктів компанії "Укрбуд девелопмент", яка опинилася на межі банкрутства. У такий спосіб він миттєво знизив соціальну напругу і відвів відповідальність від центральної влади.
Приклад "Аркади" був ніби в тіні "Укрбуду", одного з найбільших забудовників країни, долею якого переймалася влада. Утім, інвесторів в "Аркади" було не менше – понад 10 тис осіб.
Вирішувати це питання довелося міському голові Києва Віталію Кличку. Він звернувся до однієї з найбільших забудовниць столиці, співзасновниці Stolitsa Group Владислави Молчанової з проханням "знайти можливість допомогти". Про це ЕП розповіла сама Молчанова.
"Я запропонувала раціональний варіант виходу з цієї кризової ситуації. Він самоокупний і лягає в контекст гармонійного розвитку нашого міста, тому влаштував усіх", – розповідала Молчанова. Її ідея полягала в підписанні меморандуму, дорожньої карти, яка закріплює зобов'язання влади, нового забудовника та інвесторів.
Документ підписали 12 сторін. Інвестори отримали надію на добудову житла, хоча й розуміли, що не мають жодних гарантій. Меморандуми – це декларативні документи, які не передбачають правових наслідків та зобов’язань.
А що там новий забудовник?
Одне з рішень сторін меморандуму – створення "Дирекції з добудови" – громадської організації і товариства з обмеженою відповідальністю. На них переписали фірми з орбіти "Аркади": ТОВ "Будеволюція" і ТОВ "Аркада-будівництво".
Юридично саме "Будеволюція" та "Аркада-будівництво" є забудовниками комплексів. ТОВ "Столиця груп" є співзасновником "Дирекції з добудови" та контролює її.
Власниця "Столиці груп" Молчанова, яка в меморандумі зазначена як "модератор", каже, що не відмовляється від намірів добудувати комплекси "Аркади". "Своїх обіцянок я завжди дотримуюся", – запевнила вона ЕП.
Як зазначає забудовниця, сторони меморандуму реалізують розроблену дорожню карту.
"Stolitsa Group продовжує інвестувати в добудову житла в "Евриці" й "Патріотиці". Звісно, не в тих обсягах, які планувалися до великої війни, але все одно – це рух вперед. Тривають роботи, які були частково профінансовані ще в 2021 році і на початку 2022 року. Компанія продовжує фінансувати утримання та охорону будівельних майданчиків ЖК "Еврика" та "Патріотика", інші операційні витрати", – повідомила Молчанова.
Голова одного з об'єднань інвесторів ЖК "Еврика" Володимир Голубничий скептично ставиться до слів власниці "Столиці груп".
"Молчанова обіцяла взяти кредит, щоб відновити будівництво, але не зробила цього. Вона обіцяла добудувати комплекси за три роки без доплат з боку інвесторів, а потреба в співфінансуванні все ж існує. Графіки будівництва постійно зміщуються і деякі будинки зведуть через вісім-девʼять років", – заявив активіст.
Інвестор і засновник ГО "За законне будівництво" Павло Клименко розповідає про ще одну порушену обіцянку Молчанової. Передбачалося, що Stolitsa Group узгодить графіки зведення будинків з довірителями і тільки після цього оформить корпоративні права на власника ділянки на Осокорках, але вийшло навпаки. За його словами, записи у відкритих реєстрах свідчать, що переоформлення корпоративних прав відбулося до дня підписання меморандуму.
"Це шахрайство. Обіцянка про добудову за три роки всіх будинків перетворилася на девʼятирічні графіки без юридичних зобов'язань, а реальне фінансування будівництва за 2021 рік становило 0,67%", – каже Клименко.
Інвестори з різними інтересами
"Дирекцію з добудови" очолив один з активістів "Аркади" Віталій Щербаков. У розмові з ЕП він визнає, що процес добудови житла йде не так швидко, як хотілося б.
У травні 2022 року вдалося ввести в експлуатацію два будинки ЖК "Патріотика". Як повідомляла ЕП, напередодні банкрутства банку "Аркада" будинки №16 і №26 перебували на високій стадії готовності. Покупці квартир у цих будинках створили кооператив та внесли додаткові 20 млн грн для завершення робіт.
У "Дирекції" переконують, що на завершальній стадії – ще три будинки в ЖК "Еврика" на Теремках. У зриві термінів Щербаков звинувачує власника земельної ділянки – Київський національний університет ім. Тараса Шевченка.
"Майже рік "Дирекція з добудови" коригувала проєктну документацію через помилки попередніх підрядників. У травні нарешті був отриманий позитивний висновок експертизи проєкту. Однак уже понад місяць університет не підписує заяву своїм електронним ключем. Без цього Державна інспекція архітектури і містобудування не може видати сертифікат готовності", – пояснює Щербаков.
Представник інвесторів ЖК "Еврика" Голубничий каже, що ситуація не така однозначна.
"Дирекція" тисне на керівництво університету, щоб той підписав договір-доручення (про прийняття виконаної роботи – ЕП) на умовах Stolitsa Group. А інвестори виступають проти продовження договору-доручення, якщо КНУ не зможе контролювати дотримання термінів будівництва. Крім того, покупці квартир хочуть отримати їх за три роки, а не за вісім, як передбачено графіками "Дирекції".
За словами Голубничого, інвестори "Аркади" поділилися на кілька груп. Перші зневірилися і доручили вирішення всіх питань "Дирекції". Друга група перебуває в опозиції до Щербакова, хоча й визнає, що не має жодних юридичних інструментів протидії. Третя група створює кооперативи і доплачує за завершення будівництва. Це, передусім, інвестори будинків, що перебувають на високій стадії готовності.
Апатією більшості інвесторів користуються "Дирекція" і керівництво Stolitsa Group, які переслідують свої інтереси, відмінні від заявлених у меморандумі, переконує Голубничий.
Він наводить приклади тиску на інвесторів з боку "Дирекції". Частина покупців квартир виграли суди за затримку будівництва, які зобов'язали забудовника виплатити неустойку. "Щербаков судиться з такими інвесторами, оскільки нині "Дирекція" є власником компаній-забудовників. Він змушує позивачів підписувати мирові угоди і відмовлятися від виплат. Це юридичний пресинг і позбавлення можливостей захисту прав", – каже Голубничий.
Щербаков відповідає, що представників активу в "Дирекцію" обрали інвестори голосуванням. За його словами, організація керується позицією більшості інвесторів і "завжди намагається дотримуватися балансу інтересів".
"У деяких інвесторів є власна позиція, відмінна від усіх. Ми її поважаємо і намагаємося максимально враховувати. Але до тієї межі, доки вона конструктивна і не шкодить інтересам інших. Адже наша мета – добудувати всі будинки "Аркади" і передати ключі від квартир усім інвесторам", – наголошує Щербаков.
Чому не будують
У Stolitsa Group найбільшими перепонами для швидкої та повної реалізації меморандуму називають війну та обмежені можливості будівельного ринку. У компанії сподіваються на державну програму іпотеки, яка дозволить залучити кошти і продовжити будівництво. "єОселя сприяла б якнайшвидшому виконанню меморандуму про добудову об’єктів "Аркади" в повному обсязі і в заявлені терміни", – зазначили в компанії.
У такому випадку Stolitsa Group обіцяє почати будівництво ЖК Н2О (стара назва – "Патріотика на озерах") "до того, як відновиться ринок". Компанія Молчанової нагадує, що згідно з підписаним меморандумом, основним джерелом коштів на добудову "Еврики" та "Патріотики" є 10% прибутку від забудови ЖК Н2О.
"Дирекція з добудови" сподівається на прибуток з ЖК Н2О як на основне джерело фінансування "Патріотики" та "Еврики". Держава та місто відмовилися надавати допомогу з бюджетів, а коштів від продажу вільних квадратних метрів недостатньо", – каже Щербаков.
Добудова через фінансування кооперативами працює тільки для будинків високого рівня готовності, додає представник інвесторів. "Без джерела у вигляді 10% з продажу нового ЖК на Осокорках добудувати обʼєкти "Аркади" неможливо", – запевняє керівник "Дирекції".
Натомість Голубничий дивується, чому Молчанова при укладанні меморандуму не попросила КМДА зняти із забудовника зобов'язання щодо масштабних вкладень в інфраструктуру Голосіївського району: розширення вулиці Самійла Кішки та заміни мережі водовідведення.
"Місто взяло на себе будівництво шкіл, дитсадків і дороги до "Патріотики на озерах". Цих коштів вистачило б двічі на покриття дефіциту і добудови "Еврики" та "Патріотики". Кличку було б дешевше передати обидва ЖК комунальному забудовнику, дати кошти на добудову, зібрати доплату з людей і закрити питання", – упевнений активіст.
На думку Клименка, джерелами коштів на добудову комплексів могли б стати незаконно виведені активи банку "Аркада" та гроші довірителів з Фонду фінансування будівництва або кошти від націоналізації та продажу ТОВ "Контактбудсервіс" – власника земельної ділянки розміром 176 га на Осокорках для будівництва ЖК H2O. На його думку, залучити кошти можна було б і шляхом ущільнення забудови.
Довідка. У процесі пошуку джерел фінансування добудови житла інвестори сподівалися отримати кошти від реалізації активів банку "Аркада". Зокрема, банк мав у власності земельні ділянки на Київщині та офісну будівлю біля Майдану Незалежності.
Утім, за законом, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб не міг фінансувати добудову комплексів "Еврика" та "Патріотика" коштами від реалізації активів банку.
Інвестори вносили кошти на рахунки управителя Фонду фінансування будівництва. Іпотечні активи та об’єкти довірчої власності, у тому числі кошти на рахунку ФФБ, не включаються до ліквідаційної маси банку. Залишки коштів передали новому управителю – фінансовій компанії "Гарант капітал".
Фонд гарантування вкладів не повинен направляти кошти, виручені від продажу активів банку "Аркада", на добудову об’єктів, підтверджує адвокат ЮКК "Де-юре" Владислав Мартинчук.
Природна лінія оборони Києва
Утім, це не все. Проти будівництва ЖК "Патріотика на озерах" у 2015 році виступили екологічні активісти та громада Києва. Відповідна петиція на сайті Київради набрала необхідну кількість голосів і досі реалізується владою.
У громадській організації "Екопарк "Осокорки" пояснюють, що територія на південь від Осокорків – не просто зелена зона. Ця місцевість підпадає під дію семи міжнародних природоохоронних конвенцій, які ратифікувала Україна. Завдяки активності громади вдалося створити ландшафтні заказники "Осокорківські луки" та "Озеро Тягле", а також скасувати дозвіл на забудову зеленої зони в суді.
Натомість у Stolitsa Group запевняють, що забудова зеленої зони навколо озер Тягле і Небреж – "єдина можливість" добудувати "Еврику" та "Патріотику" і виконати зобов’язання перед інвесторами "Аркади".
В одній з ранніх версій проєкту меморандуму ГО "Екопарк "Осокорки" була включена в перелік сторін. Проте активісти відмовилися підписувати меморандум і були виключені зі списку підписантів. Представники ГО заявляли, що меморандум суперечить їхній позиції і вони будуть у законний спосіб відстоювати збереження зелених зон.
У Stolitsa Group вважають, що мають усі юридичні підстави будувати на Осокорках-центральних.
"Будівництво ЖК Н2О відбувається на переданих у законну оренду земельних ділянках, затверджених Детальним планом території, за наявності повного пакета необхідної дозвільної документації та відповідно до всіх чинних норм і містобудівної документації. Об’єкт не має жодних протиріч щодо законності будівництва", – відповіли в компанії.
За чинним Генеральним планом, територія навколо озер належить до зони громадських парків, але у 2009 році Київрада ухвалила Детальний план території, який передбачає забудову цієї місцевості.
Ділянка, де планується будівництво ЖК H2O, має площу 176 га. Stolitsa Group переконує, що комплекс зводиться на земельній ділянці, яка не належить до природного заказника. На час дії воєнного стану доступ до державного земельного кадастру обмежений, тому перевірити правдивість тверджень девелопера неможливо.
Влітку 2022 року активісти повідомляли, що на будівельному майданчику біля озер почався "масовий рух бетоновозів". При цьому цивільним особам заборонили заходити на територію зеленої зони.
Активісти звернулися до київської влади з проханням надати роз'яснення щодо заборони відвідувати територію біля озер. Там відповіли, що територія замінована на випадок прориву ворога на цьому напрямку. На запитання ЕП, чи дійсно там велися будівельні роботи, у Stolitsa Group відповіли, що не коментують інформацію, оскільки її розголошення є злочином, карається законом і може бути використане ворогом.
Велике будівництво по-київськи
Попри туманні перспективи забудови або збереження екопарку, київська влада часу не гає і виконує свої зобов'язання за меморандумом. У 2021 році Кличко розпорядився продовжити будівництво проспекту Григоренка на південь до меж міста. Ця дорога має проходити через потенційний ЖК H2O та обслуговувати мешканців комплексу.
Чиновники КМДА розраховували, що вартість будівництва становитиме 100 млн грн. Однак тільки проєктні та вишукувальні роботи коштуватимуть 69,4 млн грн. Відповідний тендер у грудні 2022 року виграла компанія "Дортранс".
ЕП надіслала запит КМДА із запитаннями про доцільність виділення коштів на проєктні роботи та будівництво нової магістралі на околицях Києва під час воєнного стану, однак відповіді не отримала.
У Stolitsa Group з посмішкою відреагували на запитання про можливий вплив бенефіціарів, зокрема Молчанової, на ухвалення рішення щодо запуску масштабних інфраструктурних проєктів київськими чиновниками. "Не варто переоцінювати можливості Stolitsa Group щодо впливу на рішення КМДА. Звісно, така думка нам навіть дещо імпонує, але це явне перебільшення наших можливостей", – ідеться у відповіді.
Однак представники компанії визнали, що продовження проспекту Григоренка "дасть поштовх розвитку цієї території і суттєво розвантажить цей транспортний вузол".
На мінорній ноті
Ситуація з дотриманням прав інвесторів "Аркади" суттєво погіршилася навіть порівняно з 2020 роком. Шанси на отримання квартир зменшуються з кожним роком, зазначає Голубничий.
Текст меморандуму прописаний не в інтересах покупців майнових прав і довірителів, наголошує він. Згідно із затвердженими "Дирекцією з добудови" графіками, забудовник повинен у перші три роки погасити більшу частину боргів ексвласника банку "Аркада" Костянтина Паливоди перед бюджетом і третіми особами.
"За меморандумом, Stolitsa Group почне виділяти 10% з доходів від забудови Осокорків на "Еврику" та "Патріотику" після того, як погасить борги Паливоди перед землекористувачами та підрядниками. Освоєння ділянки на Осокорках потребуватиме великих капіталовкладень, навіть якщо Stolitsa Group дозволять там будувати. Справа розтягнеться на довгі роки", – каже Голубничий.
Одним з маркерів бажання нового забудовника завершити комплекси було б зведення електричної підстанції. Без неї будівництво семи з одинадцяти будинків ЖК "Патріотика" та всього ЖК H2O не має сенсу, вважає Голубничий.
Головним інтересом Stolitsa Group у справі "Аркади" він називає отримання величезної ділянки на Осокорках для забудови і пільгові умови володіння нею.
"Молчанова повторює слова Паливоди у 2019 році, коли той шантажував інвесторів і міську владу заявою, що не продовжить будівництво "Еврики" в Голосіївському районі, поки не отримає дозвіл на забудову "Патріотики на озерах" в Дарницькому районі. Хоча комплекси мають різні фонди фінансування і різних землевласників", – каже представник інвесторів.
Активісти "Аркади" вважають, що чиновники та правоохоронці не хочуть вирішувати проблему довірителів і карати Паливоду. Опергрупу Нацполіції, яка займалася питанням "Аркади", розформували. Справою про виведення коштів з банку займається управління поліції метрополітену.