Заступник Кличка Петро Оленич: Я намагався блокувати резонансні земельні справи. Отримав два штрафи і перестав
Земля – найцінніший київський актив. За 32 роки Незалежності України змінилося кілька поколінь політиків та чиновників, які збагачувалися завдяки земельним ділянкам та будівництву в столиці.
Учасники корупційних схем діяли спільно, не доводячи свою "підприємницьку діяльність" до конфліктів та судів. У якийсь момент "земельного пирога" на всіх стало не вистачати.
У 2017-2018 роках "смотрящого" за столицею Вадима Столара змінив Денис Комарницький. Саме в ті часи департамент земельних ресурсів КМДА очолив Петро Оленич.
У 2021 році він став заступником міського голови Віталія Кличка в тому числі із земельних питань. Свої зв'язки з Комарницьким Оленич спростовує. Каже, що звітує тільки перед Кличком і киянами.
За прізвищем заступника Кличка пошуковик видає десятки замовних статей на сумнівних сайтах, де Оленича "викривають" у корупції. Чиновник парирує: він запустив процеси цифровізації та підвищення прозорості в земельних відносинах, чим перекрив кисень корупціонерам.
Навіщо місто продає землю в приватні руки? Як вплинути на забудовників, які зносять історичні будинки? Що робив Комарницький у приміщенні Київради в перші місяці великої війни?
Про оцифровування столичної землі та схему з працевлаштування на державну службу
— У міського голови Києва Віталія Кличка 13 заступників, ви один з них. Чи виправдана така кількість заступників?
— Не можу давати оцінку, так вирішив депутатський корпус. Можу відповісти тільки за свої напрями і за свій обсяг роботи.
— Ви заступник "з питань здійснення самоврядних повноважень у сфері цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації".
При цьому ви координуєте діяльність департаментів земельних ресурсів і містобудування та архітектури. Чому це не відображено в назві вашої посади?
— Основне завдання – це візія, яким чином ми трансформуємо життєдіяльність міста. Нам передали в підпорядкування два департаменти, крім IT, які впливають на формування території.
Міський голова поставив завдання оцифрувати земельні процеси (оренда, продаж – ЕП), щоб припинити хвилювання з боку громади.
Вважаю, що на п'ятий рік є результат: документи є, в архіві все зберігається з початку 1990-х років, поступово все оцифровується, сканується, щоб нічого не згоріло.
Система електронного документообігу фіксує, коли документ зайшов, у якій якості, де земельна ділянка розташована, хто обробив, фіксуються дії всіх спеціалістів за напрямками роботи.
Аналогічна ситуація з департаментом містобудування. Один з основних наших напрямів – це транспортна система. Транспортна модель міста передбачає розумне планування не тільки самої мережі, а й навантаження. Під ці навантаження дивимося земельні відносини.
Уся земля в Києві має бути оформлена і перебувати або в комунальній, або в державній, або в приватній власності. Іншого не має бути взагалі – ні білих плям, ні несформованих територій.
Це забезпечує розуміння того, що буде відбуватися в майбутньому. Генеральний план як документ розвитку дає розуміння, як далі місто буде розвиватися територіально.
Коли великі об'єми даних ми заганяємо в "цифру", тоді ми прозоро бачимо, що і де відбувається. Суть "цифри" – не боротьба з чимось, не спрощення чогось міфічного. Це інструментарій, який має зробити перебування в місті більш комфортним, безпечним, екологічним.
— Ви працювали помічником колишніх народних депутатів від "Партії регіонів" Ірини Бережної та колаборанта Олексія Журавка. Як вас доля звела з цими людьми?
— Слава Богу, я не знайомий з жодним з них.
Не секрет, що в той час на державну службу неможливо було потрапити за конкурсом, тому що конкурси не проводилися. Щоб працювати в Держгеокадастрі (з 2009-го по 2012-й – ЕП), необхідно було прийти до будь-якого народного депутата і влаштуватися помічником. Людину брали на тиждень на роботу помічником і далі за переведенням відправляли на держслужбу.
— Тобто це була схема обходу законодавства?
— Це питання до тих, хто брав на роботу. Ми, працівники, проходили співбесіду, віддавали документи, оформлялися на роботу, переводилися на іншу роботу.
— Ви були помічником на платній основі один тиждень?
— Від одного до трьох тижнів.
— Жодними питаннями як помічник не займалися?
— Я навіть з ними не спілкувався, тому спокійно про це розповідаю. Тиждень працював з їхніми працівниками, це було. Воно є в моїй біографії, це ж нікуди не дінеться.
Про продажі і передавання в оренду землі, прохання Буданова і проблемні об'єкти
— Департамент земельних ресурсів формує і передає на розгляд депутатів Київради проєкти рішень про передавання земельних ділянок в оренду та в постійне користування. Як відбувається цей процес?
— Департамент отримує документацію щодо передавання або продовження оренди земельної ділянки, розглядає її на предмет відповідності умовам законодавства, описує в пояснювальній записці, додає дані з реєстрів Мін'юсту про кінцевих бенефіціарів, формує проєкт, передає на розгляд Київської міської ради.
Департамент не може впливати або ухвалювати рішення за Київську міську раду. Ці питання вирішуються винятково на пленарних засіданнях.
— Хто є ініціатором підготовки цих документів?
— Заявник звертається через ЦНАП (Центр надання адміністративних послуг – ЕП).
— Заявником може бути приватна чи юридична особа?
— Той, кому належить приватна, державна або комунальна власність, нерухоме майно.
— За яким принципом формується послідовність передавання питань на розгляд Київради?
— Існує порядок підготовки і передавання ділянки. На департамент земельних ресурсів покладені функції "приймальні" Київської міської ради в цій частині. Надходить заявка, сканується, передається в систему, проходить перевірку, що документація має той вид, який законом передбачається для цієї процедури. Після цього в цій же системі формується проєкт рішення.
Єдине, що депутатів ми поки що не вмовили підписувати проєкти рішень цифровими підписами. Через це документ роздруковується, ставляться "живі" підписи і справа передається до Київської міської ради на розгляд. Далі розбирається секретаріат.
— Які існують підстави для відмови заявнику?
— Невідповідність документації умовам закону, відсутність майнових прав. Є заявники, які хочуть оформити. На запитання, чи це їх майно, відповідають: "Ні. Просто хочу оформити" (сміється).
— На сторінці департаменту розділ "Земельні аукціони" не оновлювався з 2021 року. Чи працюють зараз аукціони?
— Війна нас зупинила. Зараз готуємося до відновлення аукціонів. У нас не дуже багато лотів, тому що для передавання земельної ділянки за законом у місті має бути детальний план території або зонінг. На жаль, ні того, ні того поки немає, хоча ми над цим активно працюємо.
У нас уже є буклет, що ми готуємо на аукціони, будемо просити депутатів проголосувати. Київрада дасть дозвіл на продаж і ми передамо лоти на "Прозоро.Продажі".
— Наскільки масштабними були аукціони до великої війни?
— До повномасштабної війни на аукціонах ми продали чотири ділянки, там непогані суми. Ціна однієї з ділянок зросла в десять разів від оціночної вартості.
— У Києві існує "туалетна схема". Юрособа реєструє право власності на сарай або руїни, а потім звертається до Київради з проханням дати ділянку під цим сараєм на пів гектара.
Ви за законом змушені задовольнити прохання. Потім на цьому місці виростає новобудова, що викликає невдоволення громади. У КМДА є інструменти, як з цим боротися?
— На жаль, це прогалина законодавства. Ми боремося максимально, де можемо. Коли виникають питання до легальності появи "сараю", ми подаємо скаргу в суд. Суд скасовує – і питання закрите.
Інша річ, коли це майно легальне. Майно невелике, а ділянка, яку просять виділити, велика.
Тут постає проблема, тому що відповідно до земельного законодавства в нас конфігурацію та розмір земельної ділянки визначає державний кадастровий реєстратор – Держгеокадастр.
Ми відпрацювали із судами і зараз вже є роз'яснення та практика: якщо площа земельної ділянки перевищує площу будівлі в 410 разів (уточнено автором цитати після виходу інтерв'ю, в початковій версії була озвучена цифра 380 разів - ЕП), ми можемо відмовляти і вже відмовляємо.
— Звідки взялася цифра 410?
— Верховний Суд дійшов такого висновку. Ми тепер керуємося його рекомендаціями.
У департаменті працюють державні службовці. На жаль або на щастя, держслужбовець може діяти лише в межах законодавства. Творчо підходити до земельних питань ми не можемо.
Разом з тим, ми поступово створюємо правові умови, які забезпечують потім правову складову для відмови. Якщо просто відмовити – вони потім ідуть у суд і виграють. І не просто виграють, а визнають себе користувачами землі без рішення Київради.
Ще є третій шлях: старі радянські акти, які не зареєстровані. Їх реєструють в "чорних нотаріусів", потім приходять з ними, кажуть, що хочуть отримати в постійне користування.
Недавно ми на Осокорках 74 гектари землі повернули і 400 гектарів – на Троєщині.
— За "туалетною схемою" розгортається ситуація навколо залишків будівлі на Вознесенському узвозі, 25. ТОВ "Кепітал ріел естейт" незаконно оформило право власності на неіснуючий будинок. Тим не менш, Київрада тричі розглядала це питання.
— Поясню, як законодавство дивиться на такі ситуації. Якщо є майнові права на будівлю, навіть якщо вона знесена, це не є підставою вважати, що її немає.
Це стосується ситуацій, коли є власник, в архівних 50-річних документах БТІ майно обліковується, але воно зруйноване. Це майно вважається існуючим, власник має право його відновити.
Якщо в архівах та на аерофотографіях будівлі немає, то ми маємо схему "чорних реєстраторів". У 2018 році ми замовили ортофотоплан Києва у великій роздільній здатності, з деталізацією.
У 2019 році провели роботи, зафіксували поточний стан. З того часу в усіх справах, що зʼявляються, суд дивиться на ортофотоплан. Ми всі ці позови виграємо. Ці ж документи використовує департамент благоустрою, коли ставлять незаконні МАФи.
— Чому у 2021-2022 роках питання про передавання земельної ділянки тричі виносили на голосування?
— Це питання до депутатів. Департамент підготував документи, проєкт рішення і передав. На цьому робота департаменту завершена до моменту ухвалення рішення Київською міською радою.
Коли ухвалюється рішення, тоді дається доручення департаменту або оформити договір оренди, або видати копію рішення, або забезпечити контроль сплати оренди.
— 25 лютого 2022 року у Цимлянському провулку, 3 забудовник майже повністю зніс історичну будівлю. Директор департаменту охорони культурної спадщини КМДА Олександр Нікоряк назвав це мародерством.
Тим не менш, на найближче засідання міської ради винесли проєкт рішення про поновлення договору оренди компанії "Дніпро-2002" за цією адресою. Як так?
— Документи щодо користування землею ніяк не впливають на будівельні відносини. Не може власник території не сплачувати оренду. Це не впливає на те, може будувати чи не може будувати. У вас мають бути всі документи на користування, сплата оренди та податків.
При цьому у вас є архітектурні або історико-культурні обмеження, тому ви відповідаєте як власник перед законом, у тому числі кримінально.
Правоохоронна система має займатися тими, хто порушує законодавство з питань збереження культурної спадщини, порушує приписи та дозвільні документи на реконструкцію.
Продаж машини – це ж легально? А водіння п'яним за кермом – порушення. Ми не можемо зупинити продаж машин тільки тому, що в нас є погані люди, які п'яними сідають за кермо.
— Виходить, з точки зору департаменту земельних ресурсів, процедура поновлення оренди з несумлінним власником абсолютно чиста і легальна?
— Вона потрібна. Система велика і складна, не всюди основою є земля. Коли не буде договору оренди, користувач навпаки скаже: "На мене не оформлено".
Якщо ми знімемо договірні відносини з користувачем ділянки, виявиться, що він навіть нічого не винен. Договір користування передбачає відповідальність.
Коли людина ставить підпис, вона має виконувати ці умови. У договорах прописані в тому числі обов'язки виконувати приписи, обов'язок виконувати обмеження щодо користування.
— Комісія Київради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин давно намагається поновити договір оренди з ТОВ "Джерело надій" на вулиці Боричів тік, 20/4. Компанія хоче знести пам’ятку архітектури місцевого значення – садибу 1832 року.
— У нас є закон, який зобов'язує власника зберігати пам'ятки. Коли людина отримує право користування, ми тільки доводимо до ладу документальне оформлення його майна. Разом з тим, це не знімає з нього обов'язок дотримуватися обмежень.
Навіть якщо він не оформить документи на землю, знесе будівлю, він все одно залишається власником будівлі і має право на реконструкцію або відновлення в межах "плями забудови".
Коли ми на якихось етапах штучно стримуємо документ, а не контролюємо виконання законодавства, це неправильно. Ми якраз породжуємо для них можливість шукати прогалини в законодавстві. Правоохоронна система має хоча б одного з порушника показово "посадити".
Поки що ми з вами не бачили жодного випадку, щоб настала відповідальність після знесення історичної пам'ятки, у якої був охоронний договір.
Зараз ми створюємо прецедент на Жилянській, 96, прокуратура судиться з власником будівлі (за даними ЗМІ, кінцевими бенефіціарами компанії-власника є Вадим Столар та Віктор Медведчук – ЕП).
Заковика в чому? Людина не винна, поки не доведена її вина. А ми кажемо наввипередки: "Ми думаємо, що власник будівлі її знесе".
А тимчасом державний службовець зобов'язаний підготувати документи. У нас уже були приписи, на нас накладали адміністративні штрафи за бездіяльність.
Ми в суді сказали, що не можемо оформити документи, бо "справа викликає соціальний резонанс". Нам пригрозили пальчиком і сказали: "Більше так не робіть". Я особисто підписував. Отримав два штрафи і перестав.
Суд роз'яснив: хочете змінювати – змінюйте в правовій площині. Ми так і робимо. Працюємо з народними депутатами, даємо рекомендації і прохання на прикладі Києва. Але більш ефективно працюємо з прокуратурою, створюючи нові судові практики.
— Кирило Буданов звернувся до КМДА з проханням розірвати договір оренди землі з компанією Павла Фукса, де будується ЖК Oasis. Чи обстежували ви ці ділянки?
— Проводили обстеження, наразі не знайшли юридичної можливості розірвати договір, тому що там все "заморожене". Опрацьовуємо юридичні механізми.
— Місто здає в оренду та продає землю. Наповнення бюджету – це єдина причина?
— Основна причина – це наведення ладу. У кожної території має бути власник. Місто велике, майна багато, але навіть Фонд держмайна не до кінця оформив усе, як має бути.
Я вважаю, що така ситуація дає можливість поганим людям, бандитам, "чорним реєстраторам" знаходити прогалини або вчиняти будь-які інші злочинні дії.
Щоб ніхто нічого не крав, усе має бути пораховане і зафіксоване в реєстрах. Місто на 100% має бути поділене на приватну, комунальну і державну власність. Не має бути білих плям.
— Земельні аукціони – це ж не про наведення ладу.
— Дійсно, бюджет наповнюється непогано, але це не панацея. Територія має бути цікавою для інвестора. Коли все перебуває в комунальній або державній власності, воно видається не таким цікавим. Нам необхідно приваблювати інвесторів, які створюють робочі місця і сплачують податки.
Моя думка: якщо місто передає земельну ділянку для забудови, то її треба продавати, а не давати в оренду. Якщо ми передаємо, наприклад, відкритий паркінг у користування із забороною зведення будь-яких споруд, то це дійсно оренда. Це той вид діяльності, який не передбачає капіталізації об'єкта і не передбачає збитків у вигляді недоплати за земельну ділянку.
— За рік вартість оренди становить орієнтовно 3% від оціночної вартості.
— Від 3% до 12% залежно від виду діяльності. АЗС платять 12%, житло – 3%.
— Умовно, за десять років оренди місто отримало 30% від вартості землі. Там будується житловий комплекс і після завершення будівництва ділянка повертається на баланс міста. Місто більше ніколи не зможе ні продати її, ні передати в оренду. У чому вигода?
— Я вважаю, що будівництво об'єкта приведе до капіталізації ділянки, її треба продавати. Ми багатьох умовляємо викуповувати землю постфактум.
— Вони скажуть: "Не хочемо".
— Багато хто погоджується. Це ж приклад, "сарафанне радіо", вони дивляться один на одного. "Фармак" викупив землю під заводом і задоволений.
— Що це їм дає?
— Капіталізація: спроможність, заставна вартість. Якщо брати іноземні банки, які кредитують великі підприємства, то наявність землі під будівлею є обов'язковою умовою.
Про Генеральний план Києва, інвентаризацію та "роботу" на Комарницького
— П'ятий рік Київ не може ухвалити новий Генплан. Кличко звільнив керівника Інституту Генерального плану, але для ухвалення документа мають бути бажання і політична воля.
Генплан не виноситься на громадські обговорення, а розробка містобудівної документації обмежується ухваленням детальних планів території, які замовляють забудовники. Владу влаштовує такий стан справ?
— Містобудівну документацію має розробляти комунальна установа, бо це стратегія розвитку міста. Я не бачу проблеми, коли міська влада за кошти бюджету фінансує розробку містобудівної документації. У такому випадку там будуть враховані побажання громади, а не замовника.
Зараз отримуємо всі ввідні щодо зміни генерального плану та активізуємо роботу щодо зонінгу. Зонінг вирішить багато питань. Детальні плани будуть потрібні, але для нових мікрорайонів.
У генеральному плані комплексна система транспорту є, навантаження за секторами є. Якщо передбачено, що мають жити, наприклад, 20 тисяч осіб, то не повинно бути більше і не має більше будуватися житла. А то років 20 назад поставили на Мечникова "свічку", а тепер незрозуміло, що з цією красою робити. Ви ж бачите, які затори там бувають.
— Ви про "Парус" чи про Carnegie Tower?
— І "Парус", і житловий будинок на Кловському узвозі. Я маю на увазі, що має бути баланс. Якщо паркінг був запланований, а його не зробили – треба ставити запитання тим, хто це допустив.
— Навіть до великої війни і до пандемії проєкт Генплану не виносився на громадські слухання, попри, як ви кажете, бажання київської влади його ухвалити.
— Це і була причина зміни керівника. Він кожного разу рапортував, що все готово, але не міг винести документ на обговорення. Новий виконуючий обов'язки зібрав усі документи і передав їх на розгляд, справа зрушила з місця. На 25 лютого 2022 року була запланована публікація про громадські слухання. Скасували. Місяць тому повернулися.
З урахуванням війни змінилися вимоги до пожежних станцій, об'єктів укріплення. Зараз усі коригують, ми погоджуємо з центральними органами і в 2023 році запустимо громадські слухання.
— "Міська цільова програма використання та охорони земель". У 2019-2021 роках було передбачено 1,5 мільярда гривень, виконали на 555 мільйонів.
Очікується, що від продажу ділянок на земельних торгах до бюджету міста надійдуть щонайменше 2,3 мільярда. Чому інвентаризація коштує 25% від потенційного доходу?
— Цільові програми рахуються за економічним ефектом на той період, який є. На жаль, дальню перспективу, коли все оформлене, а покупець приходить пізніше, вони не враховують. Цільові програми розраховуються з капітальними вкладеннями: обладнання, приміщення, ортофотоплан.
— У чому полягає інвентаризація?
— По-перше, це збір інформації, хто чим користується. По-друге, це визначення тих самих "туалетних схем", про які ви казали, вони унеможливлюються. Міський спеціаліст визначає, який обсяг території має бути відведений за стандартами до цієї будівлі, формує документ.
Має бути територія для обслуговування будинку. Ми враховуємо в кварталах проїзди, проходи, пожежні стандарти. Отримуємо повноцінний квартал з точки зору наукового підходу і захисту інтересів громади. Після цього подаємо документи в Держгеокадастр і реєструємо ці ділянки.
Було завдання один раз зробити і поставити крапку, розподілити: це державна власність – займайтеся, це комунальна – місто займається, приватна – будь ласка, відповідай.
Це передати в користування? Передаємо. Тут вільні землі? На аукціон. Ринок на підйомі – продаємо дорожче. Не на підйомі – чекаємо кращих часів. Я вважаю, що зараз нам не варто все продавати. Ми підготуємо лоти, а коли ринок почне рости – тоді можна продавати.
— Якими інструментами проводиться інвентаризація?
— У місті збудована референсна мережа: GPS-обладнання, переносний 3D-сканер з радіусом сканування 800 метрів, автомобільний 3D-сканер з радіусом 250 метрів. Окрема бригада, сучасне GPS-обладнання мережі, 10-12 комплектів.
Раніше один квартал міряли три-чотири дні, а зараз за день три квартали можуть зробити. Найголовніше – похибка не більше трьох міліметрів.
— На "сайтах – зливних бачках" та в анонімних телеграм-каналах багато замовних матеріалів щодо вашої особи. Хто замовляє на вас атаки?
— Невдоволені великі забудовники. Деякі з них – народні депутати, у тому числі із забороненої проросійської партії. У них вистачає проблемних об'єктів.
У 2018 році перше завдання для нашої команди було навести лад у будівельних сферах. Мабуть, хтось сприйняв це близько до серця.
Це ж помийки. Коли помийки так роблять, значить, ми все робимо правильно.
— Ви знайомі з Денисом Комарницьким?
— Знайомий.
— Як ви познайомилися?
— У Київраді.
— Хто вас познайомив?
— У Київраді ми були, депутати спілкуються між собою. Я з ним познайомився вже після початку війни.
— А він тут буває як хто?
— Тоді, коли я познайомився, це були волонтери, які допомагали місту, давали "гуманітарку". Це я бачив.
— Тобто Комарницький – волонтер?
— Не знаю, ви запитали, коли я його бачив, я відповів, що вже після початку війни.
— На комп'ютері Комарницького був документ, де перелічувалися керівники департаментів КМДА та комунальних підприємств з примітками "Не чіпати", "Команда працювати", "+".
Навпроти вашого прізвища, коли ви очолювали земельний департамент, стоїть плюс. Чи не свідчить це про те, що вашу роботу в КМДА курує Комарницький і робота направлена в тому числі на покращення стану справ у його бізнесі?
— Мене на роботу взяв міський голова за конкурсом. Є одна людина в місті, яка мені може давати вказівки. Це міський голова і територіальна громада загалом. В інших випадках інтересів точно нічиїх не відстоюємо.
Ви це бачите на практиці, тому що в судах ми боремося і виграємо справи на користь міста. Кому може не подобатися, коли ми приводимо до ладу міську інфраструктуру?
— А як щодо "плюсика" в документі з комп'ютера Комарницького?
— Ви мене хочете запитати за те, чого я не бачив? Я не знаю, про що ви. У мене один керівник – Віталій Володимирович Кличко.