Чи відкриється Ocean Plaza та кому він належить – росіянам чи державі? Розбір
Дружні відносини з владою іноді не йдуть на користь. Особливо якщо це відносини з диктатором Путіним, а частина бізнесу розташована в Україні.
10 травня Печерський райсуд Києва арештував будівлю торговельно-розважального центру Ocean Plaza. Контрольний пакет акцій компанії, на яку записаний ТРЦ, належить сімʼї та партнерам друга Путіна, російського олігарха Аркадія Ротенберга.
Хоча 2 серпня той же суд скасував своє рішення, за кілька днів під арештом опинилися корпоративні права компаній-власників ТРЦ, які передали Національному агентству з питань виявлення, розшуку та управління активами (АРМА).
Можливо, саме через неоднозначні судові рішення орендарі не поспішали відновлювати роботу магазинів в Ocean Plaza і попри заявлені плани ТРЦ досі не відкрився. За іншою версією, відновлення роботи затягується через передавання прав на заклад до державного агентства.
Що буде з торговим центром і чи зможе новий управитель відновити роботу Ocean Plaza?
Чому Ocean Plaza не відкрився
Про заплановане на 11 серпня відновлення роботи Ocean Plaza стало відомо на початку місяця, однак цього не сталося.
Перед цією датою менеджмент закладу сповістив орендарів про неможливість відкриття ТРЦ, оскільки більшість магазинів не змогли доставити необхідну кількість товарів.
Разом з тим, за тиждень до запланованого відкриття Ocean Plaza Печерський суд передав заарештовані корпоративні права на ТРЦ в управління АРМА.
Провідний експерт консалтингової компанії Colliers Ukraine Ігор Заболоцький вважає, що за такі короткі терміни ТРЦ неможливо якісно підготувати до роботи.
"На початку серпня, коли орендарі отримали інформацію про швидке відкриття ТРЦ, багато хто не був готовий це зробити. Такі терміни не дозволяють належним чином підготувати людей, забезпечити товарний запас і погодити особливі умови з урахуванням воєнного часу", – каже Заболоцький.
За його словами, керівництво ТРЦ мало б заявити про терміни поновлення роботи, маючи документальне підтвердження від АРМА чи управителя про те, що закриття Ocean Plaza більше не буде.
Що і чому заарештував суд
За останньою відкритою інформацією, власником Ocean Plaza є ТОВ "Інвестиційний союз "Либідь", яким через ТОВ "Авангард-віларті" володіє кіпрська Ocean Plaza Ltd.
Власниками останньої є український девелопер UDP Holdings Limited бізнесмена Андрія Іванова (частка з 2019 року 33%) та TPS Real Estate (67%) – офшорна компанія з податковим резидентством Росії.
Кінцевими бенефіціарами TPS вважаються близький друг Путіна Аркадій Ротенберг та його дочка Лілія, які у 2012 році повністю викупили Ocean Plaza. У 2019 році 33% ТРЦ придбав холдинг UDP.
За даними українського слідства, кінцеві бенефіціари TPS Real Estate у 2014-2021 роках організували схему з ухилення від сплати податків та відмивання коштів. Їх могли виводити до РФ для "фінансування дій з метою насильницької зміни та повалення конституційного ладу, захоплення державної влади, зміни меж території України".
Зокрема, за даними правоохоронців, на ці кошти фінансувалися підприємства російського військово-промислового комплексу для поставок патронів та боєприпасів армії РФ.
У Державній податковій службі дійшли висновку, що таким чином ТОВ "ІС "Либідь", яке впродовж семи років повністю контролювали росіяни, мало можливість "відмити" понад 465 млн грн.
Наразі АРМА управляє 100% корпоративних прав на ТОВ "ІС "Либідь" вартістю 173 млн грн та 100% прав на ТОВ "Авангард-віларті".
При цьому недавно Печерський суд скасував арешт рахунків та майна компанії "Либідь". Мовляв, арешт ТРЦ унеможливлює роботу 350 орендарів та 7 тис працівників, які щороку сплачують близько 3 млрд грн податків.
Однак за кілька днів під арештом опинилися корпоративні права компаній-власників ТРЦ, які передали АРМА.
Хто володіє Ocean Plaza
Тепер АРМА має знайти управителя для отриманих корпоративних прав. Проте, кажуть в агентстві, це може бути непросто.
"АРМА має знайти управителя на конкурсі, але це не гарантує ефективне управління. Управитель буде змушений питати згоди у власника при ухваленні рішень про зміну менеджменту чи виплату дивідендів", – пояснює начальник відділу комунікації агентства Павло Бульдович.
5 серпня видання RAU повідомило, що структура власників ТРЦ Ocean Plaza змінилася і тепер вони "ніяк не пов’язані з Росією". Утім, за інформацію джерел ЕП, це не так.
"Можливо, через підставні продажі зміна бенефіціарних власників і відбулася, але те, що обговорюється неформально на ринку, усе знову веде до тих же власників", – каже керівник одного із столичних ТРЦ.
За інформацією джерел ЕП, керівна компанія "Київ мол менеджмент", яка керувала Ocean Plaza, до останнього часу була підконтрольна девелоперській компанії Ротенберга "ТПС нерухомість".
Що буде далі з найбільшим ТРЦ столиці? Гравці на ринку торговельної нерухомості скаржаться на недостатню прозорість "справи Ocean Plaza".
"Зараз журналісти змушені по крупинці збирати інформацію. Якщо АРМА бере обʼєкт на баланс, воно має повідомити: росіян більше нема, буде нова керівна компанія, шукатимемо гідного покупця", – каже співрозмовник ЕП.
На його думку, без повного контролю над активом держава не застрахована від схем з виведення коштів російським бенефіціарам.
Доки там росіяни, гарантій немає
Заболоцький вважає, що орендарі Ocean Plaza не мають гарантій повноцінної роботи.
"Орендарі хочуть працювати в Ocean Plaza, але якщо ситуації з відкриттям та закриттям повторюватимуться, то їх витрати перевищать потенційний прибуток", – переконаний експерт.
Представник Colliers додав, що деякі учасники ринку можуть відмовитися працювати в Ocean Plaza, доки в структурах управління та володіння перебуватимуть росіяни.
Комерційна директорка Ocean Plaza Дарʼя Завадська на запит ЕП не відповіла.
Скільки коштує Ocean Plaza і що далі
За даними Youcontrol, у 2018-2019 роках виручка компанії "Інвестиційний союз "Либідь", яка володіє Ocean Plaza, сягала 1,2-1,3 млрд грн. У карантинний 2020 рік цей показник знизився до 833 млн грн.
За словами одного з гравців ринку торгової нерухомості, Ocean Plaza, імовірно, генерував найбільший дохід серед усіх ТРЦ країни.
Російська "ТПС нерухомість" викупила Ocean Plaza у 2012 році. Сума угоди оцінювалася 270-280 млн дол, а скільки ТРЦ коштує зараз?
В умовах війни оцінювати вартість активів важко. Виручка найдорожчих ТРЦ України, що відновили роботу навесні, становить 50-60% від довоєнних показників. Відповідно, вартість Ocean Plaza могла знизитися вдвічі.
Кілька років тому торговим центром цікавився київський девелопер Вагіф Алієв. За даними Liga.net, росіяни були готові продати ТРЦ за 250 млн дол, але Алієв давав 150 млн дол. За оцінкою Forbes, наразі Ocean Plaza коштує 180 млн дол.
На думку керівника одного з великих київських торгових центрів, найкращим варіантом для держави буде не націоналізація Ocean Plaza, а передавання об'єкта в управління профільним компаніям, в ідеалі – міжнародним.
На думку Заболоцького, Ocean Plaza можна продати, але пізніше.
"Держава може втратити десятки мільйонів доларів, якщо продасть актив у період кризи. Економічно доцільніше віддати його в управління профільній компанії, почекати, поки ринок стабілізується, ціни на нерухомість зростуть – і продати. До цього часу держава може отримувати орендний дохід", – переконаний експерт.