25 поверхів замість чотирьох. Чому київські забудовники будують "людяшники"
Звести чотириповерховий будинок замість 25-поверхового і заробити стільки ж? Це фантастика, вважають київські забудовники.
За даними ЛУН, у столиці налічується 187 житлових комплексів заввишки понад 16 поверхів. Це 45% від загальної кількості столичних новобудов.
Однак високі будинки не відповідають людському масштабу, "тиснуть" на пішоходів, збільшують навантаження на інфраструктуру та створюють протяги.
Забудовники переконані: чим більше поверхів – тим більший прибуток. "Економічна правда" з експертами розвінчують цей міф.
Більше – не значить краще
Високі багатоквартирні будинки мають гарний вигляд, лише коли їх показують на 3D-макетах або з висоти польоту дрона, розповідає інженер-проєктувальник Дмитро Макагон. Цим і користуються маркетологи девелоперських компаній.
Коли ж після закінчення робіт власники квартир уперше потрапляють на подвір'я свого будинку, то враження в них менш яскраві.
"Забудовники не враховують естетики містобудування чи потреб мешканців висотних "мурашників". З кожної ділянки землі багато інвесторів і забудовників намагаються взяти максимум. Це згубно впливає на життя людей у місті", – вважає керівний партнер та керівник офісу управління проєктами групи компаній AVG Богдан Марунчак.
Чому компанії будують некомфортне житло? Вони про це не думають, їх цікавлять лише гроші.Насправді теза "більше поверхів – більший прибуток" помилкова, нею керуються недосвідчені учасники ринку, каже Марунчак.
Як формується собівартість будівництва
Звести багатоповерхівку коштує дорожче, ніж низький дім. Це пояснюється тим, що конструкція низького будинку дешевша, ніж конструкція висотного в перерахунку на квадратний метр. У високих будинків більше місць загального користування, ліфтів, шахт, сходів, а також пальовий фундамент.
"Іноді будівництво високих споруд не виправдовує витрачених коштів. Воно передбачає використання дорожчих матеріалів, інженерних мереж та систем. Набагато більше коштує й експлуатація таких споруд", – додає Марунчак.
Утім, конструкція обʼєкта – не основний фактор ціноутворення. На собівартість також впливають вартість землі, регіон, клас будівлі та її призначення.
Про норми
Чим регулюються висотність будинків та щільність населення? Загальні норми встановлює законодавство, детальні – місцева містобудівна документація.
В Україні існує обмеження висотності: 73,5 м від фундаменту до підлоги останнього поверху. Це дозволяє побудувати 24-26 поверхів. Висотність регулюється не тільки будівельними нормами, а й містобудівними умовами та обмеженнями, детальними планами територій, дозволом від "Украероруху".
В Україні зводять і вищі будинки, до них застосовують інші норми. "Будинки, які перевищують 73,5 метра, експериментальні. Собівартість квадратного метра висока, тому такі споруди будуються та продаються як елітні", – каже Марунчак.
На його думку, масову забудову Києва хмарочосами стримує лише статус історичного міста, де зосереджено багато культурної спадщини.
Щільність населення
За прем'єрства Володимира Гройсмана Мінрегіонбуд переглянув застарілі державні будівельні норми (ДБН), запровадивши більш сучасні.
Одна з ключових норм, щодо щільності забудови, набула чинності у 2018 році. Відповідно до неї, граничні показники щільності населення мікрорайону повинні становити 150-450 осіб на га з правом перевищення у великих містах на 20%. Попередній норматив від 1992 року передбачав щільність 400-500 осіб на га.
Іншим пунктом запровадили допустимі відсотки забудови залежно від висоти будинку. При проєктуванні будинків понад 11 поверхів максимум 30% ділянки може займати споруда, 70% – зелені насадження, зони відпочинку, майданчики.
Для 9-10-поверхових будинків пропорція становить 35% на 65%, для 5-8-поверхових – 40% на 60%, для 4-поверхових – 45% на 55%. При будівництві різнорівневих будинків до уваги береться середня поверховість будівлі.
Ці норми поширюються лише на новобудови. При реконструкції старих кварталів співвідношення площі будинку та площі супутньої інфраструктури на ділянці не повинно бути іншим, ніж до початку проведення робіт.
За новими правилами, "санітарний розрив", тобто мінімальна відстань між багатоповерховими житловими будинками, мусить становити 20 метрів. Також повинні враховуватися пожежні проїзди і місця для пожежних машин.
"Відстань від зовнішньої стіни 11-поверхового будинку до краю проїзду має становити 5-7 метрів, для вищих будівель – 9-11 метрів", – пояснює Марунчак.
Компанії дотримуються цих норм лише за наявності великих ділянок. В іншому випадку будівництво в документах називають реконструкцію з надбудовою. Ще один спосіб обійти норми – зведення апартаментів і їх продаж як житла.
Чому так будують
Американська дослідниця Джейн Джейкобс у книзі "Смерть і життя великих американських міст", яку називають біблією урбаніста, писала: "Низький рівень покриття землі та різноманіття будівель – це несумісні умови".
Типова київська новобудова виглядає так: на кількох гектарах землі розташовані десятки однакових 25-поверхових будинків з великим простором навколо. Експерти називають таке використання землі нераціональним.
"Наприклад, ЖК "Патріотика" при обльоті виглядає щільною забудовою. Насправді відстані між будинками величезні. Площа, яку займають будинки, становить 15% від площі ділянки", – пояснює інженер Дмитро Макагон.
Великі території навколо будинків важко утримувати. Найчастіше прибудинкова територія перетворюється на зону для автомобілів або поля випаленої трави.
Зменшивши поверховість до 12-14 поверхів і збільшивши кількість секцій удвічі, забудовник "Аркада" покрив би 30% площі ділянки, отримав би таку ж щільність населення і виручив би від продажу квартир таку ж або більшу суму.
Середня відстань між будинками "Патріотики" становить 60 м. У разі зниження поверховості відстань можна зменшити до 30 м. "Ми б отримали більше активних фасадів, затишнішу забудову і менші прибудинкові площі, які можна було б легше впорядкувати і дешевше утримувати", – вважає Макагон.
Універсальної формули для підрахунку економічно виправданого співвідношення кількості й поверховості будинків до площі ділянки не існує.
Однією з головних економічних переваг будівництва низького житла є скорочення інвестиційного циклу. При введенні в експлуатацію невисоких комплексів обіг коштів відбувається швидше, а забудовники зацікавлені зафіксувати прибуток в коротші терміни, мінімізуючи інфляційні ризики.
"Побудувати невисокий дім можна швидше, а це збереження прибутку шляхом прискорення обігу коштів. Прибуток від продажу однієї квартири з маржею 20% та від продажу чотирьох квартир з маржею 5% однаковий", – говорить співвласник однієї з девелоперських компаній.
Архаїчні проєктанти
Чим керується девелопер, коли вибирає поверховість будинків? Насправді все залежить не від девелопера, а від проєктанта.
"Забудовники висувають свої вимоги до проєктувальників щодо техніко-економічних параметрів. Наприклад, такі: "Хочемо отримати з цієї ділянки 100 тисяч квадратних метрів житла". Як розмістити ці 100 тисяч "квадратів" на земельній ділянці – завдання проєктувальника", – пояснює Макагон.
На його думку, багато бюро керуються застарілими підходами до проєктування або не хочуть "напружуватися". "Погані проєктувальники не можуть придумати нічого іншого, окрім як ставити однакові будинки", – каже інженер.