Жорсткий локдаун навесні 2020 року породив страх перед невідомістю та обмежив у виборі місць для відпочинку. Це мусило мешканців багатоквартирних столичних комплексів звернути увагу на заміський ринок нерухомості.

Як наслідок, попит з боку покупців на будинки, котеджі і дачі під Києвом зріс у рази.

Пізніше попит стабілізувався, але досі залишається високим.

За рік життя в умовах пандемії серед жителів столичного регіону з'явився новий сегмент покупців житла: ті, хто зважилися змінити проживання в місті на заміське, і ті, хто вперше задумалися про заміське житло як друге.

Як шалений попит змінив ціни на нерухомість у передмісті, хто будує три чверті заміського житла та чи переважають принади заміського життя його недоліки?

Про що йдеться в статті. Головні висновки

✔ Навесні 2020 року відбулося різке зростання попиту на заміську нерухомість – будинки, котеджі, таунхауси.

✔ Після послаблення карантинних обмежень попит знизився, але залишився вищим, ніж у 2019 році.

✔ Ціни на заміське житло зросли на чверть у гривні, а на деякі типи будинків – на 40%.

✔ До 75% заміського житла будують ФОПи та маленькі компанії. Прихід великих гравців може створити другу хвилю зростання попиту.

Епоха new normal: як змінився попит на заміську нерухомість

На початку пандемії орендні ставки на заміські будинки підвищилися в три-п'ять разів, каже керівник відділу консалтингу NAI Ukraine Марина Гуревич.

Дачний будинок площею до 100 кв м за 30-50 км від Києва навесні 2020 року можна було орендувати за 8 тис грн на місяць. Вартість оренди повноцінних будинків у цій же зоні площею до 200 кв м становила близько 25 тис грн.

Різке зростання вартості оренди житла за Києвом змусило багатьох жителів міст задуматися про купівлю власного будинку. Як свідчать дані OLX, у другому кварталі 2020 року відгуки на оголошення про продаж заміських будинків на околицях столиці порівняно з першим кварталом збільшилися на 68%.

За словами експерта DOM.RIA Анатолія Топала, у квітні-червні 2020 року в сегменті будинків до 120 кв м попит виріс утричі. Порівняно з літом 2019 року в червні 2020 року попит у цьому сегменті був вищим на 220-270%.

Аналітики Lun.ua зазначають, що з початком карантину запити на придбання будинку сягнули рекордних за останні роки показників.

Восени попит на заміське житло почав падати. За даними OLX, у третьому кварталі після адаптивного карантину популярність такої нерухомості в Київській області порівняно з попереднім кварталом зменшилася на 8%.

Менеджер OLX Юлія Ковбаса вважає, що на зменшення попиту на заміські об'єкти вплинули ослаблення карантинних обмежень і можливість виїжджати за кордон. У четвертому кварталі попит на заміську нерухомість теж скорочувався.

Як відзначили аналітики ЛУН Місто, пошуковий запит "придбати будинок" вперше обігнав запит "придбати квартиру" у травні 2020 року. У січні 2021 року ситуація майже повторилася.

Котедж, таунхаус чи будинок

На зростання попиту з боку покупців відреагували забудовники. До початку 2021 року кількість нових проєктів порівняно з початком 2020 року зросла у 2,5 разу – без урахування точкової забудови окремих котеджів, розповідає Топал.

До кінця 2021 року перший проєкт заміської нерухомості анонсує крупний забудовник "КАН девелопмент". Мета – вивчення якості попиту шляхом створення пропозиції, розповідає керівник компанії Ігор Ніконов.

"Готуючи проєкт, ми зібрали дуже суперечливу інформацію. Не можна зрозуміти попит, не маючи пропозиції", – говорить Ніконов у коментарі ЕП.

На його думку, існуючі проєкти заміського житла реалізуються з великими компромісами. Йдеться про вибір місця розташування комплексів, їх концепції, розміри будинків. Девелопер каже, що на ринку заміської нерухомості представлені маленькі гравці, які роблять лише перші кроки в девелопменті.

За оцінками експертів, 65-75% заміського житла будують приватні особи або їх групи. Серед великих забудовників котеджних містечок – Svitlo Development, "Білий шоколад Development Holding", "Євродім", "Екодевелопмент".

На вторинному ринку в прилеглих до Києва адміністративних районах (Вишгородський, Броварський, Бориспільський, Обухівський, Києво-Святошинський) виставлені на продаж 5-7 тис будинків, розповідає керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник.

Аналіз оголошень на OLX показав, що в грудні-січні найбільше відгуків, 9 тис, мали пропозиції з продажу будинків на Київщині. Дачами в передмісті столиці цікавилися 1,9 тис користувачів, котеджами – 1,4 тис, таунхаусами – 1,2 тис.

"Попит на будинки значно перевищує попит на таунхауси. За останній рік основний попит пішов у сегмент окремих будинків і дуплексів. Таунхауси тримаються тільки завдяки нижчим цінам", – розповідає Топал.

Ціна на таунхаус розміром 110 кв м з ділянкою 3 сотки на 15-25% нижча, ніж на аналогічний окремий будинок. Сегмент таунхаусів популярний у великих населених пунктах. У приміських селах більш популярні окремі будинки.

Попит на котеджі різко зріс у наприкінці весни-на початку літа 2020 року 

лун місто

Кількість оголошень на всі типи об'єктів у Київській області збільшилася, але це не стосується застарілих з точки зору комфорту дач. Дачні будиночки у 2020 році стали гірше продаватися, однак ціни на них все одно зросли на 14%.

Ціни

Статистика OLX показує, що у 2020 році ціни на нерухомість за містом росли. Поруч з Києвом найбільше подорожчали будинки та зведені за ексклюзивними проєктами в престижних районах клубні будинки – на 45% і 42% відповідно. Середня вартість будинку становила 2 млн грн, клубного будинку – 2,4 млн грн.

За даними ЛУН Місто, середні ціни на будинки, котеджі та таунхауси за 11 місяців зросли на 15% у Києві та на 35% – у Київській області.

Найдорожчими об'єктами залишилися котеджі. Вони подорожчали на 22% до 4 млн грн. На 12% до 1,5 млн грн зросли ціни на таунхауси. Залежно від місця розташування середня ціна на заміську нерухомість збільшилася на 12-15%.

При цьому є сегменти, де ціни не змінилися. Це стосується сегменту старих будинків і дач, зведених у середині 20 століття, розповідає Топал. За даними OLX, придбати дачу під Києвом можна в середньому за 450 тис грн.

Як зазначає Гуревич, середнє зростання вартості всіх типів будинків у передмісті Києва становило 26,6% в гривнях і 5% – у доларовому еквіваленті.

Переваги і недоліки життя за містом

Недоліки життя в заміському будинку – висока вартість експлуатації, крадіжки, нестабільні інженерні мережі, затори. "У закритих котеджних містечках необхідно оплачувати цілодобову охорону, прибирання території від снігу та листя. Чимало часу доводиться витрачати в заторах", – каже Олійник.

Топал додає, що високі витрати часу, коштів і фізичних зусиль гальмують популярність заміського сегменту нерухомості серед широких верств населення, особливо серед громадян середнього і похилого віку.

"Основний недолік котеджів – сніг, а таунхаусів – сусіди. Крім того, дошкуляють малі потужності комунікацій та їх нестабільність, не налагоджена система вивезення сміття. У будинку постійно потрібно щось робити та обслуговувати. Головний недолік – катастрофічна ситуація з трафіком", – говорить експерт.

Гуревич додає, що користувачам громадського транспорту ще складніше: зупинки розташовані далеко, а шляхи до них часто не обладнані тротуарами.

"Поїздка з передмістя заторами триває на 20 хв довше, ніж із спальних районів Києва, але дисконт в ціні, 30-40% порівняно із спальними новобудовами, змушує багатьох купувати житло за містом", – стверджує представниця NAI.

До переваг проживання за містом слід віднести нижчу вартість нерухомості, більшу площу житла, чисте повітря, спокійну атмосферу, близькість до рекреаційних ресурсів, однорідність сусідів.

"Головні плюси – незалежність, свобода, автономність. Як показала ситуація 2020 року, карантин краще переживати в приватному будинку. Завжди можна добудувати ще кілька кімнат при розширенні сім'ї. Домашнім тваринам теж краще в будинку з ділянкою, ніж у квартирі", – говорить Топал.

Перспективи ринку

Опитані ЕП експерти вважають, що попит на заміську нерухомість буде рости. Завдяки цьому збільшуватимуться кількість і якість пропонованих проєктів.

"Узимку почалося сезонне затишшя, але навіть тоді попит на заміські будинки був на 70% вищий, ніж узимку 2019-2020 років", – каже Топал. За його словами, сезонне зростання попиту почнеться не в квітні, як зазвичай, а в березні.

Почав розвиватися сегмент будівництва котеджів, дач, дуплексів як інструменту отримання пасивного доходу. Інвестори вкладають у заміські будинки для їх здавання в оренду ­– довгострокову і на весняно-літній період.

Експерти запевняють, що різкого стрибка цін, як навесні 2020 року, уже не буде, оскільки на тлі стійкого попиту зростає пропозиція. До літа 2021 року кількість нових пропозицій може збільшитися на 20%.