За розрахунками VoxUkraine, у старих будинках з формою власності ОСББ або ЖБК вартість опалення менша на 22%, у нових – на 30%.

За рік у старих будинках економія в середньому становить 108 тис грн, у нових – 324 тис грн.

Чому ж будинки, у яких є ОСББ, економлять кошти на опаленні? Припущення такі.

* В ОСББ більше контролю за споживанням тепла: у теплі дні жовтня чи квітня будинок може відмовитися від опалення.

* В ОСББ могли встановити індивідуальні теплові пункти, замінити вікна, збалансувати стояки, утеплити стіни.

* В ОСББ частіше встановлюють лічильник на опалення, що знижує його вартість на 21% (лічильник загального вводу – на 18%).

Наскільки швидкий "ефект ОСББ"

Експерти VoxUkraine розглянули, що відбувалося з вартістю опалення в будинках, які створили ОСББ з жовтня 2018 року по квітень 2020 року.

Розрахунки показали, що в нових будинках після зміни форми управління на ОСББ вартість опалення впала на 18% порівняно з попереднім періодом. Це миттєве зниження вартості, яке у довгостроковому періоді доходить до 30%. У старих будинках миттєвого зниження вартості не відбулося.

ОСББ може миттєво знижувати вартість тепла саме в нових будинках, оскільки там легше припиняти опалення будинку в теплу погоду. У старих будинках вплив на вартість, скоріше за все, відбувається переважно завдяки утепленню та встановленню лічильників, тому довгостроковий ефект зниження вартості в ОСББ та ЖБК наявний, але миттєвого ефекту, принаймні у 2018-2020 роках, немає.

Зниження витрат на опалення загалом не означає зменшення цифр у квитанціях, хоча в деяких будинках це може бути саме так. Зекономлені кошти можуть піти на інші витрати: заміну ліфта, ремонт даху чи підвалу.

Так чи інакше, за кожну витрачену на комунальні послуги гривню мешканці ОСББ одержать більше послуг, ніж там, де ОСББ нема. Таким чином, ОСББ справді ефективніший інструмент управління будинком, ніж ЖЕК або інші варіанти.

Політика столичної влади

З 2015 року у Києві діє програма спільного фінансування енергоефективних заходів у багатоквартирних будинках "70/30". Згідно з нею, ОСББ та ЖБК Києва на конкурсних засадах отримують фінансування 70% вартості проєкту модернізації будинку, перед цим провівши роботи на 30% вартості проєкту.

Кількість будинків, що перемогли в конкурсі програми "70/30"

Джерело: КМДА

Розрахунки авторів статті показують, що програма допомагає економити додаткові 15% на вартості опалення для старих будинків. Тобто в середньому старий будинок на рік економить додаткові 73 тис грн завдяки участі в програмі "70/30". Для нових будинків, що взяли участь у програмі, вартість опалення не відрізняється від інших.

За який час можна досягнути такого ефекту? Щоб відповісти на це питання, експерти  дізналися, як змінилася вартість опалення для будинків, що вперше взяли участь у програмі "70/30" у 2018-2019 роках. У старих будинках вартість стала на 16%, тобто довгостроковий ефект був досягнутий вже наступного року після участі в програмі.

У нових будинках вартість стала нижчою на 37%. Це означає, що миттєвий ефект від енергоефективних заходів у рамках програми "70/30" потужний. Проте ОСББ та ЖБК, що не беруть участі в цій програмі, все одно зазвичай здійснюють енергоефективні заходи, але в довгостроковій перспективі.

Хоча старі будинки можуть потребувати більш затратних ремонтів, мешканці нових будинків, можливо, є більш активними та схильними до самоорганізації.

Виходить, що програма "70/30" більшою мірою допомагає новим будинкам, які й без неї можуть впоратися з енергоефективними заходами, і меншою мірою – старим будинкам, які потребують більше допомоги. Це, однак, не применшує ефективності програми з точки зору зниження вартості тепла.

Державні політики

Наразі деякі державні політики не стимулюють створення ОСББ, а навпаки – гальмують цей процес. Так, у 2020 році через субвенцію на соціально-економічний розвиток виділено кошти на капітальний ремонт 17 будинків та 8 міжбудинкових проходів у Києві. Цей капітальний ремонт не передбачає фінансування з боку мешканців, а в переважній більшості профінансованих будинків немає ОСББ.

Однак у рамках програми "70/30" у 2020 році не вистачило коштів на 85 будинків, що подалися на конкурс. Доцільніше було б профінансувати міську програму замість фінансування окремих будинків, бо програма створює стимули до самоорганізації людей, а спільне фінансування – відповідальне ставлення до будинку.

Самоорганізація, навіть на такому базовому рівні, підвищує суспільну свідомість. Водночас, навіть невеликий шанс отримати ремонт за кошти платників податків "за сприяння депутата-мажоритарника" демотивує мешканців створювати ОСББ.

Про інші вади субвенції ми писали тут, тут і тут. Окрім 17,5 млн грн субвенції на соціально-економічний розвиток, у 2018 році на капітальні ремонти житлових будинків пішло 1,5 млн грн з Державного фонду регіонального розвитку (ДФРР).

До того ж, через вади законодавства нечесні забудовники можуть створювати кишенькові ОСББ та управляти будинком без фактичної на те згоди мешканців. Це підриває репутацію ОСББ як інструмента управління будинком.

Висновки та рекомендації

ОСББ знижує вартість опалення на 22% або 4,7 грн за кв м для старих будинків та на 30% або 5,8 грн за кв м – для нових. Додатково знизити ці витрати у Києві можна за допомогою програми "70/30". Для старих будинків довгостроковий ефект участі в програмі становить 15% або 2,9 грн за кв м. За рік ці гривні перетворюються на значні суми.

Крім того, ОСББ економлять газ, на якому працюють більшість ТЕС, що сприяє енергонезалежності України. Отже, ці практики потрібно розвивати.

Мешканцям багатоквартирних будинків варто створити ОСББ, встановити лічильники, розглянути варіанти утеплення та капітального ремонту будинку, у тому числі за допомогою програми "70/30".

Міністерству розвитку громад і територій та Верховній Раді слід відмовитися від фінансування житлових будинків. Кошти ДФРР варто спрямувати на програми спільного фінансування модернізації інфраструктури, схожі на київську "70/30".

Потрібно максимально спростити процедуру створення ОСББ. Зібрати кворум мешканців на зборах складно, тому можна розглянути механізми голосування на зборах через додаток "Дія" або інші додатки. Слід створити можливість реєструвати ОСББ онлайн. Для цього потрібно змінити законодавство та підзаконні акти.

Треба чітко визначити прилеглі земельні ділянки будинків, відновити технічну документацію, оцифрувати ці дані. Це сприятиме створенню ОСББ, оскільки мешканці матимуть більше інформації про свій будинок. Міністерству варто створити базу даних багатоквартирних будинків для проведення обґрунтованих політик.

Верховній Раді, крім спрощення процедури створення ОСББ, потрібно усунути прогалини в законодавстві, що дозволяють нечесним забудовникам створювати кишенькові ОСББ. Цей інструмент повинен допомагати мешканцям управляти своїм будинком, а не забудовнику монопольно заробляти на мешканцях.

Місцевій владі потрібно запроваджувати програми спільного фінансування капітальних ремонтів у будинках, де є ОСББ або ЖБК. Це необхідна, але недостатня умова для мотивування мешканців створити ОСББ.

Щоб допомагати мешканцям робити капітальні ремонти у занедбаних будинках, можна запровадити коефіцієнти, що надаватимуть перевагу старим будинкам. У Києві програма для старих будинків може виглядати як 80/20, для нових – 60/40.

Місцева влада повинна активно рекламувати такі програми. Інформацію про них можна додавати до щомісячних квитанцій, просувати на місцевих телеканалах, у Youtube та інших соціальних мережах. Щоб мотивувати людей відмовитися від статус-кво та створити ОСББ, комунікація мусить бути масова, потужна і тривала.

Щоб розширити бюджет програм спільного фінансування капітальних ремонтів, місцева влада може подавати ці програми на конкурси проєктів ДФРР замість дрібних проєктів чи окремих житлових будинків, на які щороку йдуть гроші фонду.

Міста з багатоквартирними будинками можуть створити сайти на кшталт teplo.org.ua, аби місцеві мешканці могли дізнатися, які будинки платять більше, а які менше і чому. Це також мотивуватиме мешканців створювати ОСББ.

Сайти варто доповнити даними про утеплення будинків, встановлення терморегуляторів. Це дозволить визначити, які населені пункти є найбільш енергоефективними, а які пасуть задніх.

Олексій Гаманюк, дослідник Київської школи економіки, Андрій Дощин, стажер VoxUkraine

Стаття надана VoxUkraine