Аукціон з продажу готелю "Дніпро" – найбільший за всю історію існування "Prozorro.Продажі". Інвестори віддали за нього 1,11 млрд грн, а серед охочих придбати державну нерухомість у центрі Києва було 29 компаній.

Фонд держмайна транслював аукціон через Youtube, тож кожен міг побачити, як із стартової ціни 80 млн грн вартість готелю зросла в 14 разів.

"1 мільярд 111 мільйонів. Це доводить усім зрадникам, що треба не кричати, а робити роботу. Ми не маємо сумніву, що нові правила працюватимуть і надалі", – підбивав підсумки аукціону голова Фонду держмайна Дмитро Сенниченко.

Переможцем аукціону стало українське ТОВ "Смартленд", що займається нерухомістю.

Згодом виявилося, що компанія є лише одним з партнерів реального нового власника Олександра Кохановського – кіберспортивного функціонера та засновника всесвітньовідомого українського клубу Na'Vi, який має професійні команди Dota 2, Counter-Strike, FIFA, StarCraft II.

Сам Кохановський запевняє, що "Дніпро" стане першим готелем у світі, повністю підготовленим для кіберспортивних івентів. Там будуть тренувальні зони, кіберспортивна сцена, спеціальні номери для професійних гравців.

Довкола продажу готелю виникали два найгостріші питання: чи задіяні в угоді гроші або інтереси громадян Росії, і чи планує новий власник створювати на території готелю гральний бізнес, який парламент легалізував якраз перед аукціоном.

Про це – докладніше в матеріалі.

Про продаж "Дніпра", парі та ціну

Загальна площа об'єкта – 12 829 кв м. У будівлі 12 наземних та один технічний поверх, бельетаж і підвал. Також є гостьовий паркінг на 56 паркомісць. У готелі 186 номерів різних типів, ресторани, бари, SPA-центр та кілька конференц-залів.

Держава заробляла на цьому чотиризірковому 12-поверховому готелі в центрі столиці 8,3 тис грн на місяць. У 2019 році, до карантину, готель показав 300 тис грн прибутку. Середня завантаженість номерного фонду становила 52%. На додаток "Дніпро" мав заборгованість – 4,8 млн грн.

Чи могла держава не продавати готель, а лишити його собі і заробляти?

"Тільки на податках при ефективному управлінні підприємством держава отримає в сто разів більше, ніж зараз, і це без урахування разового прибутку від продажу об'єкта", – пояснював раніше причину продажу голова ФДМ Сенниченко.

Для порівняння: якщо держава покладе 1 млрд грн на депозит в банк, то щомісяця буде отримувати 5 млн грн. 

Вимоги держави до нових власників

✔ збереження готелю не менше, ніж на сто номерів, рівня не менше чотирьох зірок

✔ збереження колективу без зменшення зарплати мінімум протягом пів року

✔ погашення дебіторської заборгованості, зокрема із зарплати, не пізніше, ніж за пів року з дати переходу права власності

✔ збереження в назві слова "Дніпро" (Dnipro)

Щодо ціни. Стартова ціна готелю становила 80,2 млн грн. Через це між головою ФДМ і депутатом з фракції "Слуга народу" Андрієм Холодовим виникла суперечка, яка переросла в парі на 100 тис грн.

Холодов був занепокоєний тим, що Фонд держмайна втричі занижує початкову ціну, аби продати готель за безцінь.

Сенниченко запропонував парі: якщо "Дніпро" приватизують менш ніж за 100 млн грн, то Сенниченко віддасть на благодійність 100 тис грн. Якщо сума перевищить 250 млн грн, гроші на благодійність повинен передати Холодов.

Після продажу готелю і нагадування від Сенниченка Холодов заявив, що не підтверджував участь у парі.

Ще до аукціону експерти порахували, що такий готель може окупитися приблизно за десять років, якщо за нього заплатити 15-20 млн дол (400-550 млн грн).

"Можна накинути ще 20% на "магію аукціону" та ще 20% – за можливу ліцензію на казино, але все одно вийде 650-800 млн грн. Ціна понад 1 млрд – це окупність років на 30, так в Україні інвестують дуже нечасто", – пояснив ЕП обізнаний співрозмовник.

Для порівняння можна також взяти одну з останніх угод з продажу готелю в Києві. У 2016 році Сергій Тигіпко купив готель "Редісон" на Подолі за 10 млн дол.

Є також приклад приватизаційного конкурсу часів Віктора Януковича, коли був проданий готель "Спорт". Стартова ціна майже не зросла, а купив нерухомість народний депутат Вадим Новинський за 67 млн грн.

Хто хотів купити готель? Фіала, Столар, Черновецький, Тігіпко

Аукціон зібрав багато представників бізнесового істеблішменту. Більшість з них готові були викласти за готель 250-400 млн грн. Майже ніхто з них не підвищував початкових ставок і не був готовий суттєво піднімати ставки.

Серед таких учасників були Степан Черновецький – син колишнього міського голови Києва Леоніда Черновецького, засновник інвесткомпанії Chernovetskyi Investment Group, один з інвесторів київського ЖК "Комфорт таун".

Через компанію "ДК "Сигма" в конкурсі брав участь Томаш Фіала – СЕО інвесткомпанії Dragon Capital.

На конкурсі також була помічена компанія народного депутата та одного з найбагатших людей України Вадима Новинського.

Ще один відомий учасник – ексдепутат-"регіонал" та бізнесмен Віталій Хомутиннік, якого називають одним з бенефіціарів лотерейного оператора МСЛ.

Завітав на аукціон Вадим Столар – депутат з фракції ОПЗЖ і скандальний забудовник, якого в роки президентства Петра Порошенка називали "сірим кардиналом" Києва.

Претендував на "Дніпро" і Сергій Тігіпко – бізнесмен (група ТАС, Universal Bank, інші активи) і колишній віцепрем'єр-міністр (за часів Віктора Януковича). Недавно його сватали на місце Гончарука.

Брав участь у конкурсі ще один колишній "регіонал" та бізнесмен Володимир Продивус – власник "Мостобуду", президент Федерації боксу України.

Вирішив позмагатист за столичний готель і власник компаній "БФ-груп", співвласник найбільшої в Україні мережі магазинів Duty Free та журналу Forbes в Україні Артур Гранц.

Ще один учасник – бізнесмен Ігор Воронов (страхова компанія UNIQA, співвласник VEK Capital Partners).

Найближчим до перемоги серед відомих бізнесменів був Вадим Григор'єв – експартнер Валерія Хорошковського та власник меблевої групи Merx (п'яте місце, 960 млн грн). Недавно він викупив офіс банку "Хрещатик" у центрі столиці у Фонду гарантування вкладів.

Більшу суму запропонував Данило Волинець – власник "Акорд банку" і чоловік ексміністерки фінансів Оксани Маркарової (четверте місце, 999,99 млн грн).

Інші "призові" місця посіли маловідомі компанії. На 111 грн менше "Смартленду" запропонувала "Інвестиційна українська група" (фінпослуги та бізнес-консультації). Понад 1 млрд грн пропонували ТОВ "Цитадель" (будівництво та оренда майна), "ЗВ ріелті" (будівництво, оренда майна).

За даними Liga.net, у менеджменті "ЗВ ріелті" присутній ексуправлінець бізнесмена Костянтина Жеваго. Зокрема, власник компанії Олексій Шалаєв значиться менеджером у компанії "Фінанси і кредит лекс".

Загалом готелем цікавилися 89 учасників. Зареєструвалися в кімнаті даних (онлайн-сховище, де зібрані всі документи на готель) майже половина – 43 потенційні інвестори. З них 29 подали заявки.

Аукціон складається з чотирьох кроків: закрита ставка (до онлайн-аукціону) і три раунди онлайн-аукціону, під час яких учасники можуть по разу підвищувати ставки.

Під час аукціону всі суми ставок розкриті, але назви учасників – ні. Хитрість у тому, що останнім у раунді ходить той, хто поставив найбільше в попередньому раунді. Це і примушує людей давати одразу високі ціни.

Найвищу закриту ставку, тобто ще до онлайн-аукціону, дав "Смартленд" – 711 млн грн. Відповідно, у першому раунді він ходив останнім і вже бачив усі ставки інших учасників.

Закриті ставки – понад 500 млн грн – поставили ще п'ять компаній, серед яких – Житомирський меблевий комбінат Вадима Григор'єва та "Інвестиційна українська група". Ці компанії дійшли до суми 1 млрд грн.

Ціни стали високими одразу після розкриття закритих ставок перед першим раундом. Це був сюрприз для всіх, але той, хто одразу ставив високі ціни, той дуже хотів купити.

Після першого раунду з 29 учасників залишилося сім, які були готові битися далі, а максимальна ставка сягнула 888,889 млн грн. Її теж виставив "Смартленд", перебивши пропозицію "Інвестиційної української групи" на 13 грн.

Середня кількість учасників на аукціонах приватизації на такій стадії – 2,8, тобто 7 – це доволі багато, усі готувалися до сильнішого підвищення ціни.

Найнижчу ставку за весь аукціон дало ТОВ "ДК Сігма" групи Dragon Capital. Схоже, компанія просто перестала торгуватися, побачивши захмарні 711 млн грн.

Хто такі "Смартленд" і для чого їм готель

Відповідно до реєстру YouControl, це компанія із статутним капіталом 11,3 млн грн, зареєстрована у 2013 році в Київській області. Керівник – Терещук Максим Миколайович.

Засновники компанії – Максим Терещук (17,71%) і ТОВ "Айс таун" (82,28%, засновник – Олексій Ігунін).

Основний вид діяльності "Смартленду" – надання в оренду нерухомості. Інша діяльність – складське господарство, консультування з питань комерційної діяльності, сфера права.

Спочатку не було зрозуміло, ким є новий власник і що він планує робити з "Дніпром". Журналісти знаходили серед колишніх співзасновниках компанії професійних покерних гравців.

Депутат Холодов пов'язував Терещука з групою Ritzio російського грального магната Олега Бойка (лотерея "Патріот", казино "Вулкан", зали ігрових автоматів "Метро джекпот", БЦ "Хрещатик"). Згодом ці версії спростували і в "Смартленді", і у Бойка.

Як виявилося, "Смартленд" – це лише "один з партнерів проєкту", що має досвід управління нерухомістю і відповідатиме за цю частину.  Реальними власниками нерухомості стали українські підприємці IT-індустрії та засновник культової для кіберспорту команди Na'Vi Олександр Кохановський.

Олександр Кохановський

фото "перша гільдія"

Такий "камінг-аут" у Facebook зробив сам Кохановський після тижня тиші.

"За останні десять днів у медіаполі ми були російськими бандитами та олігархами, покер-королями і ще багато ким... Перемогу в аукціоні за готель "Дніпро" здобули не росіяни-олігархи, а українські айтівці. Ми перетворимо його на перший у світі готель, повністю підготовлений для кіберспортивних івентів", – наголосив Кохановський.

"Коли я говорю "ми", то маю на увазі групу партнерів та інвесторів, які здатні реалізувати цей великий проєкт, першою частиною якого став готель "Дніпро", – додав він.

За його словами, кілька років тому він та партнери задумали великий інфраструктурний кіберспортивний проєкт. Він повинен був стартувати з будівлі арени, але партнери змінили свої плани, побачивши можливість приватизації унікального готелю.

"Він (готель "Дніпро". – ЕП) буде включати в себе не тільки атрибути топового готелю (ресторани, бари, SPA-зони і фітнес-центри), а й унікальні кіберспортивні елементи: тренувальні зони, кіберспортивну сцену, спеціальні номери для професійних гравців, а також найкращий у світі players lounge", – пояснює Кохановський.

Також зазначається, що в готелі будуть проходити музичні і спортивні події.

Олександр Кохановський має 20-річний досвід роботи в індустрії кіберспорту. Крім роботи з Na'Vi, він є гендиректором і співвласником DreamTeam – першої esport-мережі з набору та управління кіберспортивними командами.

До 2018 року Кохановський був співвласником російського кіберспортивного холдингу ESForce, який фінансує USM Holdings. Основним акціонером і засновником USM Holding (тримає акції VK.com, Mail.ru, "Мегафон") є відомий мільярдер з РФ Алішер Усманов.

Клуб NA'VI вважається одним найсильніших у світі. За 11 років існування гравці Natus Vincere виграли кілька сотень світових турнірів і чемпіонатів. Досягнення NA'VI занесені в книгу рекордів Гіннеса.

Наступним кроком Кохановський називає відкриття двадцяти сучасних ігрових центрів у найбільших містах України.

Крім того, планується відкриття Академії кіберспорту, запуск чемпіонату України, шкільних та студентських ліг. Також у планах – запуск кафедр кіберспорту в університетах.

Детальну стратегію розвитку кіберспорту в Україні планують показати у вересні на презентації Української професійної кіберспортивної асоціації, яка об'єднає ключових гравців ринку.

Що далі

За законодавством, переможець не може бути громадянином держави-агресора. Якщо переможець купує готель за кредитні кошти, то мусить показати, хто їх надає. Компанія-кредитор також не може належати громадянину РФ.

Зараз проходить процес перевірки походження грошей. На нього є максимум місяць.

Якщо за цей час договір з переможцем не підпишуть, то його гарантійний внесок, 8 млн грн, перейде в дохід держави, а право підписати контракт перейде до наступного учасника, якого перевірятимуть так само місяць.

Якщо історія повториться, то ще 8 млн грн перейдуть в дохід держави, а аукціон переголосять.

Сам Кохановський, який у ці дні став "фронтменом" пулу інвесторів-айтівців, не має сумнівів у тому, що угода буде закрита.

"Ніякого зв'язку ні з "російськими слідами", ні з будь-ким, хто має стосунок до Росії, у цього пулу інвесторів немає. Я міг легко залучити під свій левередж і своє управління гроші і в американських фондах, просто це зайняло б трохи більше часу.

Але я радий, що мені вдалося знайти однодумців в Україні серед людей і компаній, яких я називаю серійними підприємцями, із своєї рідної IT-індустрії", – зазначив Кохановський.

Засновник NA'VI також заявив, що крім інвесторів проєкт підтримали через позикові кошти.

А як же гральний бізнес? Інтригою при визначенні переможця аукціону були його подальші плани. Напередодні оголошення аукціону депутати ухвалили законопроєкт про державне регулювання грального бізнесу.  

Закон передбачає, що в готелях дозволяється організовувати гральний бізнес. Зокрема, зали гральних автоматів дозволяється розміщувати в три-п'ятизіркових готелях, казино – в готелях категорії "п'ять зірок" з номерним фондом не менше 100 номерів (для Києва – не менше 150 номерів). Номерний фонд "Дніпра" – 186 номерів.

Більше того, у фінальному тексті законопроєкту з’явилася норма про можливість розташовувати казино не тільки у п'ятизіркових, але і в чотиризіркових готелях, яким є "Дніпро".

Утім, Кохановський спростовує чутки про "азартне" майбутнє готелю.

"Закон (про легалізацію грального бізнесу. – ЕП) ухвалили всього за день до аукціону. Якщо чесно, ми про це абсолютно не думали, але оскільки зараз багато про це пишуть, я хотів би пояснити...

Кіберспорт – це новий вид спорту, де існують різні дисципліни, гравці, команди, турніри і спонсори. Це не має ніякого стосунку до онлайн-казино або букмекерства", – пояснює Кохановський.

Замість висновку

Системна співпраця Фонду держмайна і ДП "Prozorro.Продажі" дає змогу отримувати максимальні ціни. З цієї точки зору аукціон пройшов ідеально.

Бракувало хіба що прозорості та публічності в питанні походження коштів, щоб українці не гадали, хто стоїть за тим чи іншим учасником.

Поточна прозорість бенефіціарів достатня для багатьох відомих бізнесменів, які прийшли на аукціон, проте до кількох учасників з найвищими пропозиціями залишаються питання.

Окремо слід відзначити новий виток в історії українського бізнесу, коли конкуренцію класичним українським "сировинним" олігархам складає сфера розваг, кіберспорту та IT-технологій.

В'ячеслав Ноздрін, ЕП

Олексій Соболєв, директор ДП "Prozorro.Продажі"