Протистояння первинного і вторинного ринків житлової нерухомості дійшло до межі. За останні місяці ціни на квартири на "вторинці" істотно виросли при стабільному попиті.

Початок економічної кризи в березні 2020 року ще більше вдарив по будівельниках: компанії зізнаються, що продажі просіли на 50%.

Відкладений попит, що сформувався у 2019 році через зміцнення гривні, продовжився у 2020 році, але вже з інших причин.

Які причини зростання цін на "вторинку" в Києві? Як вплине криза на попит? Чому інвестори віддають перевагу "хрущівкам", а не сучасному "моноліту"?

Про що стаття

1. У 2019 році багато покупців житла вирішили очікувати на політичну стабільність і прийнятний курс гривні.
2. Зміцнення гривні призвело до зростання вартості квартир на вторинному ринку нерухомості в доларовому еквіваленті.
3. "Вторинний ринок" подорожчав через банкрутство "Укрбуду", привабливість придбання старого житла для здавання в оренду і зниження пропозиції квартир.
4. Криза, спричинена карантином, поставила "на паузу" продавців та покупців.
5. Після закінчення гострої фази кризи ціни на "вторинку" вирівняються з "первинкою".

Основні тренди. До кризи теж було погано

Президентські та парламентські вибори, а також ревальвація національної валюти з 29 грн за дол до 24 грн за дол стали визначальними факторами для ринку нерухомості у 2019 році. Продажі на "вторинці" проходили мляво.

"У 2019 році основними трендами ринку були зростання цін у валютному вираженні, падіння попиту і накопичення квартир", — говорить Роман Герасимчук з консалтингової компанії City development solutions.

Падіння попиту спостерігалося і на первинному ринку. Забудовники скаржаться, що багато покупців відклали придбання квартир.

"Через зростання відкладеного попиту кількість угод у 2019 році скоротилася мінімум на 20%. Однак це "середня температура по лікарні".

Наприклад, кількість угод в об'єктах економ-класу, що споруджуються, знизилася ледь не на 50%, а рівень операцій у більш затребуваних сегментах показував стабільне зростання на 3-4% щомісяця", — говорить керівник з розвитку проєктів компанії Citex Development Дарина Бедя.

Поки покупці вичікували, формуючи відкладений попит, забудовники не поспішали йти їм назустріч.

"Різке зміцнення гривні забудовники сприйняли як тимчасове явище, тому ніхто особливо не поспішав підлаштовувати свої ціни під ситуацію, що виникла. На ринку будівництва житла виникла пауза: покупці чекали на повернення курсу долара в об'єктивні рамки", — говорить керівник проєкту Rusaniv Residence Олександр Ізаров.

Динаміка зростання цін: плюс 20% за чотири місяці

Основними ціноутворюючими факторами на вторинному ринку житла є попит, кон'юнктура ринку житлового будівництва і курс гривні. За даними сайту Dom.ria, середньозважена ціна на квартири в сегменті в доларовому еквіваленті падала сім років поспіль. У 2019 році зростання відновилося.

При цьому вперше за довгий час аналітики зафіксували зростання цін і в гривневому еквіваленті. З грудня 2019 року по березень 2020 року середня ціна на нерухомість на вторинному ринку виросла на 20%.

Джерело: 100realty.ua

"Рівень доларових цін на вторинне житло за 2019 рік зріс на 14,9%. Основна причина зростання — зміцнення гривні", — говорить Герасимчук.

Причини зростання цін: курс долара, "Укрбуд", оренда

Експерти стверджують, що регулярні кризи навчили українців зберігати заощадження в іноземній валюті. У той час як розрахунки при купівлі житла у забудовників проводяться в гривні, "вторинку" можна купити за готівковий долар. Більш того, продавці віддають перевагу саме готівковому долару.

Зміцнення гривні негативно позначилося на показниках попиту на первинному ринку: охочих обміняти долар, що подешевшав, було мало. Покупці, які мають заощадження в іноземній валюті, відклали придбання в очікуванні подорожчання долара або почали придивлялися до "вторинки".

Ще однією причиною падіння довіри до ринку нового житла стало банкрутство одного з лідерів ринку — компанії "Укрбуд девелопмент".

"Гривневий та "укрбудівський" фактори збільшили відкладений попит в півтора рази. Покупці не поспішали ухвалювати рішення, поки не налагодиться ситуація з "Укрбудом", або ж курс не повернеться до колишнього рівня", — говорить Бедя.

"Проблеми у столичних забудовників призводять до зростання попиту на вторинному ринку. Це позначається на споживачах у вигляді зростання продажної ціни в пропозиціях на вторинному ринку", — каже керівник департаменту стратегічного консалтингу Ukrainian Trade Guild Костянтин Олійник.

Експерт аналітичного центру Dom.ria Анатолій Топал називає третю причину зростання цін на "вторинку" — підвищення попиту на оренду квартир.

"З 2018 року ціни на оренду виросли. Це підвищило попит на квартири, які можна купити і відразу здати в оренду. У 2019 році попит на такі квартири зріс удвічі і становив понад 30% від загального ринку.

Також потрібно врахувати відсутність альтернативи таким вкладенням. На початку 2019 року прибутковість житлової нерухомості як орендного бізнесу зросла до 13-14% річних. Правда, до грудня вона знизилася до 8-9%", — заявив Топал.

Герасимчук із City development solutions додав, що на користь "вторинки" грали позитивні очікування щодо можливого зниження ставок за іпотечним кредитуванням і побоювання стосовно купівлі квартир на етапі "котлована".

Протистояння інвесторів та покупців "для себе"

Люди купують квартири як інвестицію або для вирішення житлового питання.

"Відсутність доступних інвестиційних можливостей для населення перетворили вкладення в нерухомість на фінансовий інструмент збереження або примноження заощаджень", — говорить Олійник.

За даними Дар'ї Беді, близько 50% квартир на ринку купується з метою інвестиційного вкладення. "Понад 85% квартир, придбаних для вкладення коштів, — однокімнатні", — стверджує вона.

Анатолій Топал також вважає, що попит зростає завдяки спекулятивним угодам та угодам з метою подальшого здавання квартир в оренду. Попит на придбання житла "для себе" виріс несуттєво.

Новобудови виглядають більш привабливими в очах орендодавців та орендарів. За даними City Development Solutions та порталу address.ua, до кінця 2019 року попит на первинне житло перевищував попит на "вторинку".

"Ринок вторинної житлової нерухомості не можна назвати провідним за показниками попиту. Цінові тренди корекційні, а проблематика первинного ринку, яка могла б оживити ринок вторинної житлової нерухомості, компенсується продажем девелоперами квартир у зданих в експлуатацію будинках", — говорить Герасимчук.

Проте протягом останніх двох років кількість доступних для продажу квартир на вторинному ринку стрімко знижується.

Джерело: 100realty.ua

Що далі

Зниження попиту, який сформувався у 2019 році, посилилося під час карантину. Забудовники не поспішають знижувати ціни на квартири, незважаючи на конкуренцію з боку продавців "вторинки".

Після стрімкого зниження курсу гривні в березні багато забудовників запустили маркетинговий хід: "Зафіксували ціни на рівні 25 грн за дол".

Насправді ціни на первинному ринку житла формуються попитом і залежать від валютної складової тільки на 20%. У формуванні цінника має значення розмір спреду між собівартістю і кінцевою ціною.

На зростання собівартості будівництва найбільше впливають інфляція та номінальне зростання зарплат.

Згідно з оновленим прогнозом уряду, інфляція у 2020 році тимчасово прискориться до 8,7%, а в 2021 році повернеться до цільового діапазону 5%. Зростання зарплат не буде, прогнозна середня зарплата знизилася з 11 тис грн до 10,7 тис грн.

Непоступливість девелоперів не посилить перетікання покупців на "вторинку". Фіксація цін в доларах може зіграти з власниками старого житла і ріелторами злий жарт. Затяжна криза і потенційна друга хвиля девальвації гривні може зупинити ринок.

Після стабілізації економічної обстановки забудовники будуть знижувати ціни в доларовому еквіваленті до собівартості (500-600 дол за квадратний метр), а продавці "вторинки" будуть змушені синхронізувати ціни.

"Невидима рука ринку" вирівняє дисбаланси, і ринок нерухомості стабілізується на довгі роки. До чергової кризи.