Ціна володіння: як вибрати житло, щоб не переплатити через 10 років

Українці цінують наявність у них житла. Однак вони рідко розглядають його з економічної точки зору — як актив. Для більшості співвітчизників квартира — це те, що "має бути", безвідносно до того, скільки це коштує.

Мало хто оцінює повну вартість володіння житлом — Total Cost of Ownership. Тим часом остання складається не лише з ціни на споруду або квартиру, а й з видатків на ремонт, опалення та кондиціонування. Під час спілкування з потенційними покупцями про це зазвичай не говорять ні брокери, ні власники квартир.

Якщо ж сюди додати спільні витрати мешканців будинку на прибирання, ремонт труб, даху та підвалу, вартість опалення та освітлення, стане зрозуміло, що вартість нерухомості необхідно обчислювати хоча б на десять років уперед.

Якою буде повна вартість житла і як її рахувати при купівлі квартири на первинному ринку? Цей ринок зараз активніший за вторинний. Квартири там дорожчі, але забудовники продають житло на виплат. Українці охоче купують.

Отже, як підрахувати повну вартість володіння, і про які характеристики квартир варто дізнаватися до здійснення інвестиції у нерухомість?

Енергетичний паспорт

Привчити українців до поняття енергетичного паспорта уряд намагається з 2009 року, коли забудовників зобов'язали заповнювати цей документ ще на стадії розробки проекту, а пізніше — і під час приймання будівлі в експлуатацію.

Сертифікат енергетичної ефективності передбачений законом про енергоефективність будівель, який парламент ухвалив наприкінці червня. У цьому документі повинен бути вказаний так званий клас енергоефективності будівлі.

За законодавством таких класів сім: від найбільш економного А до найгіршого G. Чим вищий клас, тим дорожча нерухомість, але витрати на утримання таких будівель значно менші. Наприклад, мешканці будинку з класом B або C за тепло платитимуть удвічі менше, ніж ті, чиє житло належить до сегмента E або F.

У зв'язку з цим енергетичні аудитори радять обирати помешкання мінімум з класом С і вище. Справді, зекономивши на житлі, пізніше можна втратити набагато більше на щомісячній платі за опалення та інвестиціях у термічну модернізацію. Вартість теплової енергії нижчою вже не стане, а зрости вона цілком може.

Перевірка лічильників

Квартири у новобудовах, як правило, продаються з усіма лічильниками, включаючи лічильники тепла — ключового складника у платі за комунальні послуги. Зрештою, цього вимагає українське законодавство — будинок не може бути підключений до теплових мереж без лічильника.

З будинковим лічильником у новобудовах усе зрозуміло, а от з індивідуальним обліком ситуація складніша. Здебільшого його забезпечують алокатори — пристрої, що дозволяють поділити витрати тепла між квартирами.

Приладом комерційного обліку такий пристрій не є, однак дозволяє більш-менш точно встановити, хто скільки спожив теплової енергії, хто "прикручував" батареї, йдучи на роботу, а хто — провітрював приміщення.

Польський досвід показує, що мешканці багатоповерхівок з будинковими лічильниками, які ділять спожите тепло на квартири пропорційно до розміру кожної, витрачають на 20% більше, ніж за наявності індивідуального лічильника.

Такий зв'язок між витратами та обліком природний: навряд чи хтось щодня перевіряє покази будинкового лічильника, тоді як індивідуальний лічильник чи алокатор дають щоденну інформацію про витрати, на які споживач може вплинути.

Прилад індивідуального обліку можна встановити самостійно, у Києві це коштує близько 4 тис грн. Однак складність у тому, що такі прилади повинні бути встановлені хоча б у 75% квартир і всі вони мусять бути одного типу.

У зв'язку з цим доведеться співпрацювати з сусідами та ініціювати масове придбання лічильників через ОСББ. Тож, купуючи квартиру, варто дізнатися, чи діє в будинку ОСББ і чи не чинить забудовник перешкод для його створення.

Технічні деталі

Комфорт проживання та вартість утримання квартири формують будівельні матеріали, системи та технічні особливості, у яких людям зазвичай не хочеться розбиратися. Однак зазирнути за привабливий фасад новобудови корисно.

Наприклад, велику роль грає якість встановлення вікон. Нові металопластикові вікна не обов'язково енергоефективні. Останні вимагають двокамерного склопакета, і хоча б одне скло повинно мати спеціальне напилення.

Якщо система вентиляції передбачає рекуперацію тепла, коли свіже повітря підігрівається від повітря, що виходить з будинку, то у квартиру повертатиметься 70-90% тепла. В опалювальний сезон економія становитиме 50%.

Такі технічні деталі можна дізнатися в акті прихованих робіт і сертифікатах на вироби й матеріали, які були використані при будівництві.

Акт прихованих робіт — документ, що описує деталі будівництва (теплоізоляцію конструкцій, гідроізоляцію фундаменту), які "на око" у готовій будівлі перевірити неможливо, адже вони приховані під шпаклюванням та оздобленням.

Без документів

Покупець має право на отримання вказаної вище інформації згідно із законом "Про захист прав споживачів". Якщо ж будівельна компанія відмовляється надати відповідні документи, то найімовірніше, що вона їх не має.

"Юридично це врегульовано. Визначення класу енергоефективності є вимогою державних будівельних норм, але нема практики вказувати цю характеристику", — каже керівник Інституту з цивільного будівництва "Київ ЗНДІЕП" Володимир Брунько. Тобто наявність цих документів — ознака добросовісності будівельника.

Якщо компанія відмовляється надавати інформацію, можна звернутися із скаргою до Державної архітектурно-будівельної інспекції. Варто зробити це хоча б із принципу справедливості: за відсутність цієї документації або її невчасне заповнення передбачені штрафи. Зрештою, якщо компанія відмовляється надавати таку інформацію, то такому забудовнику навряд чи варто довіряти.

Перевірити забудовника на добросовісність і будівлю на якість можна через аналіз технічних умов та їх виконання. Технічні умови — це комплекс вимог щодо інженерного забезпечення об'єкта, в якому вказані джерела енергії, води та її відведення, а також місця приєднання до відповідних зовнішніх мереж.

Ці умови складають міські служби, що забезпечують відповідні ресурси, аби в майбутньому будівля могла бути приєднана до міських комунікацій.

Розкрити покупцю виконання технічних умов будівельна компанія навряд чи погодиться, адже це може бути комерційною таємницею. Тоді покупець не буде впевнений у тому, що будівлю здадуть в експлуатацію.

Таке сталося з жертвами афери Войцеховського. Одна з трьох секцій на вулиці Ярослава Гашека та провулку Лобачевського була добудована, але технічні умови не були виконані, тому будинки не можна було приєднати до міських комунікацій.

"Ми "вибили" тимчасові технічні умови. Недоробок маємо більш ніж на 5 млн грн. Створили кооператив, відстояли майнові права через суд. Добудовуємо самі", — розповідає голова кооперативу з обслуговування "Власна оселя" Тетяна Кладко.

Подібні ситуації серед столичних забудовників трапляються доволі часто. Значну частину з них можна передбачити ще до інвестування в житло. Для цього слід глянути на карту забудов з порушеннями, створену КМДА. Будинки, що потрапили в цей перелік, з великою ймовірністю не отримають технічні умови.

В наступному матеріалі читайте, як правильно вибирати нерухомість на вторинному ринку, щоб не перепалатити.