Останнім часом ціни на столичну нерухомість могли неабияк заплутати недосвідченого інвестора.

За рік гривнева вартість житла залежно від ринку та класу виросла на 30-90%.

Водночас ціни на нерухомість у доларах, на які звик орієнтуватися український покупець, знизилися.

Більше того, забудовники та власники ненових квартир піднімали ціни різними темпами.

Ще більше ускладнила аналіз ситуації недавня стабілізація національної валюти та поява на ринку "суперпропозицій" - квартир за 19-20 тис дол.

Куди насправді рухаються ціни на столичні квартири, і як довго цей рух триватиме?

Диктує долар

За даними порталу "Столична нерухомість", у березні середня вартість метра у новобудові збільшилася на 19,56% до 25 350 грн, а за рік ціни підскочили аж на 86,3%. Водночас доларові розцінки на нові квадратні метри у 2014 році падали.

За даними компанії НЕСТ, ціни в американській валюті знизилися на 22-26% для житла класів "економ" та "економ-комфорт", на 25% - для бізнес-класу та на 20-30% для класів "преміум" та "де люкс".

Зростання гривневих цін на первинну нерухомість, перший квартал 2015 року

Джерело: CDS

Піднімати ціни на квартири забудовників змусило різке збільшення собівартості квадратних метрів, зокрема, потреба в іноземних матеріалах. У той же час знизилася купівельна спроможність населення, тому впала і ринкова ціна. Цей дисонанс скоротив кількість угод на ринку у 2014 році порівняно з 2013 роком.

На початку 2015 року угод також було небагато, хоча у березні спостерігалася позитивна динаміка. Ймовірно, це пояснюється бажанням населення знайти об'єкт для інвестицій заради збереження заощаджень.

Кількість угод на первинному ринку нерухомості у Києві

Однак загалом попит на "первинку" залишається далеким від бажаного, тому забудовники змушені активізувати продажі додатковими заходами.

"Учасники ринку мусять стимулювати продажі, наприклад, знижками від 5% до 15% за умови повної оплати, фіксацією курсу на рівні 18-23 грн за дол або пропонувати житло на виплат без сплати відсотків", - кажуть у компанії НЕСТ.

Деякі фірми не анонсують знижок, але в разі зацікавленості покупців пропонують вигідні умови, додає керівник департаменту маркетингу CDS Алла Куценко.

За нинішніх цін на житло знижки звичайному українцю вкрай необхідні. Квадратний метр в однокімнатній квартирі в економ-сегменті в середньому коштує 16 656 грн, у двокімнатній - 16 801 грн, у трикімнатній - 17 095 грн.

Зміна цін на первинну нерухомість у Києві, грн - дол

* - 1 долар - 8 грн

** - січень 2014 року - 1 дол - 8 грн, грудень 2014 року - 1 дол - 20 грн

*** - січень 2015 року - 1 дол - 22 грн, березень 2015 року - 1дол - 25 грн

Джерело: CDS

Трапляються ще кращі пропозиції, однак експерти закликають бути обачними.

"У Києві квартири коштують 800-1000 дол за кв м, в області - від 500 дол. Водночас у столиці багато будівництв, що мають ознаки афери: там рекламують ціну 500 дол за кв м. Треба розуміти, що такі об'єкти навряд чи добудують", - попереджає аналітик пошуковика нерухомості ЛУН Анна Гребньова.

Загалом же покупець і так обережний. Люди все рідше ризикують та інвестують кошти в будівництво на початкових етапах. У першому кварталі 2015 року таких угод було на 50-60% менше, ніж у попередньому кварталі, кажуть у CDS.

Ціни - вниз

На відміну від квартир у новобудовах, ціни на вторинному ринку знижуються. У березні середня вартість житла у цьому сегменті впала на 2,3% до 1 687 дол. Середня ціна пропозиції у гривні зменшилася на 23,7% до 39 540 грн за метр. За рік ціни на вторинне житло у доларах впали на 20%, а в гривні - зросли на 80%.

"Якщо квартира у доларах коштувала 100 тис, то сьогодні її вартість - 80 тис. Якщо у гривні житло коштувало 1 млн, то сьогодні - 1,8 млн грн", - пояснює керівник комітету Асоціації фахівців з нерухомості України - АФНУ - Артур Пилипчук.

Завдяки зміцненню гривні зараз купувати житло на вторинному ринку знову вигідніше. Якщо у 2014 році більше угод було укладено на первинному ринку, то в першому кварталі 2015 року ситуація змінилася на протилежну.

"Коли вартість "метра" наближається до тисячі доларів, незатребувана "вторинка" стає затребуваною", - каже президент АФНУ Сергій Злидень.

Кількість угод на вторинному ринку нерухомості у Києві

Джерело: АСНУ, SVDevelopment

Зниження цін на вторинне житло пояснюється передусім падінням курсу гривні. Проте "вторинка" також орієнтується на ціни у новобудовах, а забудовники знижувати вартість квартир поки не збираються.

"Нині у прогнозах проводять паралелі з 2008 роком, коли гривня подешевшала удвічі. Так, тоді ринок вторинної нерухомості обвалився, і ціни впали на 50%. Однак тоді забудовники не змінювали вартість квартир.

Якщо "метр" коштував 1 тис дол або 5 тис грн, то після падіння гривні до 8 грн за дол забудовники залишили ціну на тому ж рівні. Відповідно, "вторинка" у лютому 2009 року опустилася в доларовому еквіваленті до 5 тис грн", - коментує Злидень.

У 2014-2015 роках забудовники навпаки підвищують ціни на нерухомість, хоч і поетапно та з деякою затримкою порівняно з ростом курсу долара. "Це дає змогу продавцям на вторинному ринку утримувати ціни", - підкреслює експерт.

Недавня стабілізація курсу гривні сприяла відновленню деякої активності на вторинному ринку житла. Почастішали перегляди квартир, виросла кількість угод. Швидко продаються помешкання, які виставляються за привабливими цінами.

Фото ЕП

"Між ціною пропозиції та ціною попиту існує різниця 15-20%. Якщо продавець опускає ціну, то такий об'єкт продається за кілька тижнів", - каже Злидень.

Однак попри деяке пожвавлення загальна картина не змінилася. Власникам житла не хочеться втрачати, тому продавці, яким "не горить", вичікують.

"Купував однокімнатну квартиру за 50 тис дол кілька років тому. Недавно думав про продаж, але, судячи з оголошень, реально отримати лише за 35 тис дол. Ліпше зачекаю до кращих часів", - ділиться міркуваннями програміст Віктор. Він упевнений, що столичне житло у будь-якому випадку ще дорожчатиме.

Проте завжди будуть люди, яким терміново потрібно продати житло, і тоді ціна родажу може бути невисокою, а торг перевищувати середні 5-6,5%.

В пошуках дешевизни

Українці традиційно найбільше цікавляться недорогим житлом. У структурі попиту частка зацікавленості квартирами до 80 тис дол сягає 90%.

Останнім часом увагу потенційних покупців привертають найбільш бюджетні варіанти - до 40 тис дол. Згідно з дослідженням компанії Colliers International та пошуковика Address.ua, частка охочих знайти житло вартістю до 40 тис з грудня 2014 року по січень 2015 року виросла з 40,5% до 43,5%.

Структура попиту на квартири залежно від вартості, %

Джерело: Address.ua, Colliers International

Серед потенційних покупців недорого житла - не лише люди, які бажають там оселитися, а й охочі знайти більш надійну інвестицію, ніж депозити. Перетікання капіталу з банків у нерухомість почалося ще у 2014 році і триває досі.

У столиці справді можна знайти варіанти квартир до 20 тис дол, але це будуть "гостинки" або малосімейки загальною площею до 26 кв м.

"У Києві є одиничні варіанти вартістю 20-25 тис дол. Однак це житло низького рівня у віддалених районах. За таку суму виставляються "хрущовки" і "гостинки", які потребують ремонту, на Воскресенці, Лісовому масиві, Борщагівці", - відзначає гендиректор АН "Благовіст" Галина Мельникова.

Квартири на вторинному ринку нерухомості Києва до 20 тис дол

Джерело: lun.ua

"Метр" у квартирах площею від 35 кв м коштує 1 300 дол, додає Злидень.

З часом збільшується попит на житло не у Києві, а в містах-супутниках. Такий варіант вибирають не лише ті, хто не може дозволити собі житло у столиці, а й покупці, які шукають кращі умови за ціну, що дорівнює вартості однокімнатної квартири хрущовської забудови у Києві.

"Коли найменші квартири у Києві коштували 50 тис, ми купили за 47 тис у Коцюбинському повноцінну двокімнатну квартиру", - розповідає флорист Олеся.

Зараз ціни у столиці та за містом змінилися, але суть та ж. За словами президента АСНУ, 30-кілометрова зона навколо Києва активно забудовується, особливо Ірпінь, Боярка, Буча, Глеваха та Чабани. "Ця зона популярна, але "квадрат" на стадії будівництва також недешевий - 600-700 дол", - каже він.

Ще одна тенденція - зростання зацікавленості українців до квартир за кордоном. Наприклад, юрист Ірма приглядається до невеликої студіо в Будапешті. "Кілька десятків тисяч євро - і квартира в ЄС. До того ж, при купівлі нерухомості в Угорщині можна отримати вид на проживання", - каже вона.

Обвалу не буде?

Ринок нерухомості залежить від економічної та політичної ситуації: реформ в державі, рівня зарплат, довіри до банків, стану іпотеки.

У короткостроковій перспективі первинний ринок, вочевидь, буде менш цікавий потенційному покупцю, ніж вторинне житло. Цьому сприятимуть зниження цін на вторинну нерухомість, а також ризики, пов'язані з новобудовами.

Фото ЕП

До таких ризиків можна віднести можливе зниження якості житла чи "заморожування" будівництва. До того ж, квартири у нових будинках зазвичай великі за площею і з ціною, яку не може собі дозволити звичайна українська сім'я.

На думку Гребньової, деякі забудовники можуть знизити вартість квартир. "Ті, хто разом із зростанням курсу долара підняв ціни із запасом, будуть поступатися. Правда, таке зниження відбуватиметься у вигляді різних акцій, наприклад, знижки на 10% при стовідсотковій оплаті", - каже експерт.

Різкого падіння цін на вторинну нерухомість, схоже, не буде. "Якщо у 2014 році ціни знизилися на 20%, то у 2015 році падіння може сягнути 10%. Через це під кінець 2015 року може вирости й активність на ринку", - прогнозує Пилипчук.

Повноцінне ж відновлення попиту можливе лише через півтора-два роки за умови стабілізації курсу гривні та загальної економічної ситуації.

"Покупцеві порада традиційна: якщо є можливість і хороший варіант - беріть. Ні - шукайте. Вигоду від придбання нерухомості вимірювати роком-двома нерозумно, це довгострокова інвестиція. Торг залежить від того, наскільки цікавий варіант. Торг до 30% не відповідає дійсності, тільки в 10-15% угод торг перевищує 20%.

Продавцям, якщо "не припекло", краще не поспішати. Якщо ж є кредит або треба виїжджати, слід відразу виставляти реальну ціну", - резюмує директор відділу агентських послуг АН "Сітікон" Едуард Бразас.