Житло в кредит залишається мрією

Бездомним українцям, які ще сподіваються обзавестися власним житлом за рахунок банківської позики, доведеться відмовитися від таких планів на невизначений час.

Іпотечний ринок застиг. В останні два роки він особливо і не вражав своєю активністю, якщо порівнювати з передкризовим часом, утім банки час від часу потроху знижували іпотечні ставки на радість безхатченкам.

Проте, і цим втіхам настав кінець: цієї осені намітилися зворотна тенденція. Дефіцит гривневих коштів, спровокований Нацбанком для утримання курсу, змусив банки переглянути навіть те несуттєве зниження ставок.

Кошти банків дорожчають

Втім, незважаючи на гонитву банків за вільною гривнею, кількість установ, які пропонують іпотеку, все одно зростає.

За даними компанії "Простобанк консалтинг", восени на ринок кредитування вторинного житла з 50 найбільших установ вийшов Брокбізнесбанк. Водночас сегмент кредитування "первинки" поповнився трьома великими гравцями: "ОТП банк", "Кредит Дніпро" і "Піреус банк".

Зараз позичити гроші на придбання нової квартири у Києві можна у 18 банках. Усі з них готові кредитувати купівлю житла під заставу об'єкта. Мінімальний початковий внесок - не менше 30% від вартості квартири.

Майже всі банки, які беруть участь у програмах кредитування первинного житла, видають позики на придбання квартир тільки в об'єктах партнерських будівельних компаній.

Придбання вторинного житла кредитує більше банків: з числа 50 лідерів уже 32 фінансові установи вийшли на цей ринок.

Поряд з цим аналітики відзначають і негативні тренди. Після майже двох років зниження середніх ставок у вересні 2011 року іпотечні кредити вперше подорожчали на 0,3-1%. Так, у вересні-жовтні реальні ставки на вторинному ринку підвищили одразу 11 банків з числа "Топ-50".

Зараз вартість іпотеки варіюється в діапазоні 15-19%.

Рейтинг найбільш низьких ставок, вторинний ринок, строк - 20 років

* плаваюча ставка

Джерело: "Простобанк консалтинг"

За словами експертів, причиною подорожчання позик стало зростання вартості пропозицій з плаваючою ставкою.

Як відомо, вартість кредиту за такою схемою раніше розраховувалася за допомогою певного показника, який на свій розсуд обирав банк. Наприклад, середня депозитна ставка або облікова ставка НБУ.

З появою у травні "Українського індексу ставок за депозитами фізосіб" - UIRD, який НБУ розраховує спільно з агентством Thomson Reuters, банки почали використовувати його у своїх продуктах.

Недавно підписаний президентом закон про врегулювання відносин між кредиторами та споживачами фінансових послуг заборонив банкам прив'язувати плаваючу ставку до своїх внутрішніх депозитів. Відтепер значення індексу, яке береться за основу, повинна встановлювати "незалежна установа з визнаною діловою репутацією".

На думку президента Українського аналітичного центру Олександра Охріменка, запуск цього ринку "в ідеальному варіанті" відбудеться не раніше 2012 року. "Закон підписали, але нормативів Нацбанку ще нема", - каже він.

Втім, незважаючи на запевнення банкірів, що плаваюча ставка нижча за фіксовану, це досить ризиковий інструмент для позичальника. Вигоди неочевидні: неможливо спрогнозувати, коли ставка зросте, а коли впаде.

Обіцянки для іміджу

За даними ріелторів, у третьому кварталі 2011 року число договорів з купівлі нерухомості із залученням кредиту становило лише 5-7%. Причини такої негативної динаміки незмінні.

Перша - дорожнеча позик. Фахівці Національного інституту стратегічних досліджень підрахували, що для української родини, члени якої мають середньостатистичний дохід 2,5-5 тисяч гривень на місяць, ставка іпотечного кредитування не повинна перевищувати 5% річних.

У той же час, за словами першого заступника голови Нацбанку Юрія Колобова, при поточному рівні інфляції до 10% банки залучають гривню під 12-14%, тому кредити вони можуть видавати тільки під 15%.

Знизити ставки повинна була ініціатива держбанків з випуску іпотечних облігацій, який запланували на жовтень. Однак цього не сталося, і коли відбудеться анонсований випуск - у 2011 році чи 2012 році - невідомо.

Друга причина - жорсткі умови банків. Клієнт повинен витрачати на обслуговування позики не більше 50% сукупного щомісячного офіційного доходу родини, а в більшості випадків виплати не повинні перевищувати третини доходів потенційного позичальника, запевняють банкіри.

Крім погашення "тіла" позики і нарахованих відсотків, позичальник також оплачує комісійні, послуги оцінювача, страхування життя і квартири.

"Таких клієнтів мало. До того ж, банкам не доводиться розраховувати на "довгий" ресурс. Гроші вдається залучити максимум на 1,5 року", - нарікає голова правління "Юнекс банку" Андрій Яцура.

Чому ж тоді зростає кількість банків, які пропонують іпотечне кредитування? На думку Охріменка, це рекламний трюк.

"Вони лише декларують, а якщо звернутися до установи, то ніхто толком не може пояснити, хто цим займається. Намагаються створити видимість присутності, треба ж людей чимось затягувати в банк", - зазначає економіст.

На ринку грає покупець

Крім дефіциту платоспроможних позичальників, банкіри відзначають ще одну причину низького попиту на іпотеку - завищені ціни на житло. І це не дивлячись на те, що житлова нерухомість продовжує дешевшати.

За словами голови Ріелторської палати України Олександра Бондаренка, ціни на столичне житло за рік впали щонайменше на 15%.

Експерт підкреслює, що про це свідчить аналіз інформації у прайсах і оголошеннях, які формують продавці. "Насправді ціни реальних угод на практиці відрізняються від заявленої вартості на 10-30%", - запевняє він.

Це також підтверджують дані Domik.net. "Зараз ціни продажу квартир в середньому на 14% нижчі за ціни пропозиції", - зазначають аналітики.

Ціни на житло у Києві, вересень-жовтень, доларів за квадратний метр

За даними "Простобанк консалтинг", ціни на київські квартири на вторинному ринку стартують від 35 тисяч доларів. За такі гроші можна купити "гостинку" в поганому стані в районі метро "Лісова" або невелику однокімнатну квартиру в районі Академмістечка.

За 50 тисяч доларів у Києві можна купити однокімнатну 30-метрову квартиру у Подільському, Шевченківському або Оболонському районах.

За 70 тисяч доларів - двокімнатну квартиру "хрущовської" забудови площею 45-50 квадратних метрів на лівому березі, але недалеко від метро.

За 100 тисяч доларів покупець може дозволити собі двокімнатну квартиру в новому будинку площею 70 квадратних метрів біля метро "Позняки" або трикімнатну квартиру біля метро "Лівобережна", в старому будинку.

Зрештою, придбати це житло можливо лише тоді, коли є повна сума чи, принаймні, 70-80% від неї. В іншому випадку на допомогу банків розраховувати не варто ні сьогодні, ні у 2012 році.

"Прогнози невтішні. У 2012 році, можливо, я скажу, коли іпотека стане доступною, але не можу сказати, що це буде у 2012 році", - резюмує Яцура.