Прощай, БТІ. Прощай, нерухомість?

Протягом двох років в Україні триває реформа реєстрації прав власності на об'єкти нерухомості. З 1 січня 2012 року набудуть чинності нові правила реєстрації.

На одному із заходів колишня підлегла міністра юстиції, перший заступник голови Укрдержреєстру Інна Завальна повідомила, що біля витоків змін стоїть міністр юстиції Олександр Лавринович.

Як "доїться" держбюджет

Бажання реформувати систему з'явилося ще 2007 року. Тоді уряд Віктора Януковича підготував законопроект "Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмеження".

Цілі реформи благі: спрощення процедури, створення "єдиного вікна" для реєстрації прав на земельні ділянки і нерухоме майно, а також наповнення держбюджету. Відсутність бюджетних витрат, про що було сказано у пояснювальній записці до законопроекту, стало чи не основним аргументом на користь його прийняття.

Таким чином, з 1 січня 2012 року реєстрацію майнових прав повинен здійснювати спеціально уповноважений орган - Мін'юст через свої територіальні органи.

Хтось порадив президенту, що для проведення реформи Мін'юсту необхідний спеціальний орган. Президент тут же створив Державну реєстраційну службу. В результаті, виникло протиріччя між чинним законодавством і згаданим законом.

Необхідно відзначити, що бюджетом на 2011 рік видатки на Укрдержреєстр передбачені не були. Таким чином, некомпетентність зацікавлених осіб нищить діючу систему реєстрації та імідж влади і спричиняє необґрунтовані витрати з бюджету.

Утримання Укрдержреєстру за шість місяців 2011 року коштувало 100 мільйонів гривень, а проектом держбюджету на 2012 рік видатки тільки на центральний апарат становитимуть мінімум 21 мільйон гривень.

Закон також передбачає створення єдиного Реєстру прав на об'єкти нерухомості і земельні ділянки. Нині існують окремі бази даних при Мін'юсті - ДП "Інформюст" - та МінАП - Держкомзем. Для об'єднання цих баз необхідно підтвердити достовірність інформації, яка міститься у Земельному кадастрі.

Запланована перевірка, за словами міністра аграрної політики і продовольства Миколи Присяжнюка, триватиме мінімум три роки. Відтак, об'єднання баз даних з 2012 року призведе до втрати і неможливості отримання достовірної інформації про права на нерухоме майно та земельні ділянки.

Як "підставляють" президента

На одному з телеканалів перший заступник глави Адміністрації президента Ірина Акімова озвучила неправдиву інформацію про систему реєстрації та інвентаризації прав власності на нерухоме майно. Далі - її цитати і реальна ситуація.

1. "Перепланування своєї квартири можна буде робити без дозволу БТІ".

Підприємства БТІ ніколи не видавали дозволи на перепланування. Цей обов'язок покладено на Державні архітектурно-будівельні інспекції - ДАБІ.

2. "Люди мають повне право прибирати, наприклад, перегородку в санвузлі, і не питати дозволу у чиновників".

В постанові Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року №76 чітко написано, що повинен робити власник при реконструкції в багатоквартирних будинках. Самовільне перепланування заборонене, бо такі дії можуть загрожувати майну та життю громадян.

3. "Якщо є обґрунтований сигнал від сусідів, який може бути сприйнятий як сигнал втручання в несучі конструкції, то контроль буде необхідний".

Інспектор ДАБІ ніколи не отримає "обґрунтований сигнал", оскільки, крім заяви, сусіди не зможуть подати жоден документ, який буде містити технічне, юридичне обґрунтування незаконності перепланування.

Навіть при реагуванні інспекції на такі заяви власник квартири має повне право не впускати контролера в квартиру, вимагаючи рішення суду.

4. "Це потрібно винятково для чиновника, який хоче отримати хабар, тому потрібно звільнити операції з нерухомістю, яка хоча б один раз пройшла технічну інвентаризацію, від необхідності проходити цю процедуру повторно".

Працівники БТІ ніколи не були чиновниками. Більшість БТІ перебувають у комунальній власності і всі є госпрозрахунковими.

Повне виключення проведення поточної інвентаризації нерухомості приведе до збільшення афер з нерухомістю, неможливості встановити винних осіб, що негативно позначиться на інвестиційному кліматі та міжнародному іміджі держави.

Зелене світло для шахраїв

Реформа впроваджується без концепції та економічно-правового аналізу. Юридично безграмотне проведення змін призведе до того, що з січня 2012 року шахраї можуть скористатися лазівками закону, одна з яких передбачає черговість заявлених прав.

Цю норму взяли з права європейських країн, але окремі вирвані з системи права положення дають протилежний ефект. Не слід забувати, що норми права кожної держави пов'язані з історичними, культурними і національними особливостями.

Так само слід враховувати менталітет громадян. Наприклад, 1 січня 2012 року в територіальний орган Укрдержреєстру приходить шахрай з рішенням суду, яке визнає за ним право власності на нерухомість і подає заяву про його реєстрацію.

Чиновник Укрдержреєстру не матиме підстав відмовити в реєстрації права.

Після цього шахрай бере у нотаріуса виписку з Реєстру і на підставі цього продає чужу нерухомість. Після цього на об'єкт нерухомості приходять нові власники і вимагають звільнити законно придбану площу.

У цьому випадку справжньому власнику доведеться роками доводити, що майно належить саме йому, а воно вже загубиться в черзі законних правонабувачів.

Чому таке можливе

В Україні відсутній виш, який готував би фахівців у сфері реєстрації прав. За словами більшості начальників БТІ, для практичної підготовки реєстратора необхідно більше півтора року. 25 серпня 2011 Укрдержреєстр у своєму листі зазначив, що "структурні підрозділи територіальних органів Мін'юсту перебувають у стадії формування".

Це дозволяє припустити, що кадрове забезпечення структури відсутнє. Якщо її і встигнуть заповнити кадрами, то вони будуть "сліпими кошенятами". Авторам статті відомо, що практично всі реєстратори підприємств БТІ стануть безробітними.

Виходить, що Укрдержреєстру не потрібні готові фахівці. Швидше за все, їм подобається і далі доїти держбюджет.

Авторам статті стало відомо, що Укрдержреєстр планує набрати у штат по всій вертикалі мінімум 3 тисячі чиновників. Сьогодні підприємства БТІ є комунальними, що не вимагає витрат на утримання працівників з держбюджету. До того ж, всі підприємства БТІ самоокупні і приносять прибуток місцевим бюджетам.

Не менш важливим фактором успіху реформ є постійне оновлення архівів, однак всі архівні справи залишаються в підприємствах БТІ, є власністю територіальних громад, і працювати реєстратори Укрдержреєстру будуть всліпу.

Отже, Україна повинна вивчити досвід сусідніх держав і призупинити мінімум на рік-два зміни в системі реєстрації нерухомості, які наберуть чинності з січня 2012 року, провести аналіз негативних наслідків і розробити концепцію реформи.

Дмитро Павленко, директор Аналітичного центру "Правовий захист БТІ"

Михайло Ігнатьєв, експерт Аналітичного центру "Правовий захист БТІ"