Земельна реформа: п'ять порад

Одним з найцінніших надбань українського суспільства в результаті проведення реформ є досвід - досвід пристосування до їх раптового вторгнення в життя і до нестабільності.

Сформований досвід підказує, що кожна реформа в Україні - явище політичне і неминуче, не завжди логічне, а іноді - суперечливе.

Явище, яке не є наслідком еволюційного планомірного розвитку, а явно революційне, яке блокує правовідносини на період впровадження змін, і головне, яке не залежить від професійних суджень і аргументів.

Земельна реформа, обіцяна до 1 січня 2012 року, не буде винятком. Прийнятий закон "Про державний земельний кадастр", зареєстрований законопроект "Про ринок землі" - явне підтвердження прогнозу.

До остаточного і безповоротного впровадження земельної реформи залишилося п'ять місяців. Якщо реформі не можна запобігти, отже, потрібно встигнути підготуватися до майбутніх новел. Відтак, хотілося б порадити наступне.

Рекомендація 1. Встигнути змінити цільове призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення до 1 січня 2012 року.

Наразі пункт 15 перехідних положень Земельного кодексу забороняє змінювати цільове призначення земельних ділянок приватної власності сільськогосподарського товарного виробництва, особистого селянського господарства, виділеного з паю.

Проте поки не заборонено змінювати цільове призначення земельних ділянок для ведення фермерського господарств, садівництва, підсобного господарства, особистого селянського господарства, не виділеного з паю.

Більше того, поки що відсутня заборона на зміну цільового призначення і використання аграрних земель державної чи комунальної власності.

З 1 січня 2012 року, коли почне діяти закон "Про ринок землі", планується заборонити зміну цільового призначення усіх ділянок сільськогосподарського призначення, придбаних з державної чи комунальної власності протягом десяти років. Однак заборона не буде поширюватися на ділянки, придбані до набрання чинності закону.

Зміна призначення ділянок для ведення товарного аграрного виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства, придбаних після 1 січня 2012 року, законопроект допускає лише на підставі затверджених у встановленому законом порядку схем землеустрою відповідних адміністративно-територіальних одиниць, що містять зонування земель за їх категоріями.

Через двозначність ситуації громадянам рекомендується встигнути приватизувати земельні ділянки з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства. Актуальність приватизації земельних ділянок фермерського господарства обумовлена тим, що на цю операцію мораторій не поширюється.

Також тут відсутні обмеження на зміну цільового використання ділянок, а розмір угідь, які можна отримати в приватну власність, доволі суттєвий. Максимальний розмір обмежений 100 гектарами в одні руки, включаючи платну приватизацію.

У подальшому, бажано до "години Х", варто змінити цільове призначення придбаних ділянок на земельні ділянки для аграрного підсобного виробництва або зовсім вивести з категорії земель сільськогосподарського призначення, щоб забезпечити їх вільне відчуження, непідвладне закону про ринок землі.

Рекомендація 2. Державним обласним і районним адміністраціям рекомендується невідкладно провести технічну інвентаризацію вільних земель і виключити їх із складу земель аграрного призначення, переводячи в землі інших категорій.

Рекомендація обумовлена тим, що зараз саме районні, а в деяких випадках обласні адміністрації наділені повноваженнями використовувати і змінювати призначення аграрних земель за межами населених пунктів, крім ріллі і особливо цінних угідь.

Їм поки заборонено продавати землі сільськогосподарського призначення державної власності, але вони мають право змінювати їх призначення. З 1 січня 2012 року розпоряджатися аграрними земельними ділянками за межами населених пунктів буде Державне земельне агентство і його територіальні управління.

Рекомендація 3. Зацікавленим громадянам варто створити фермерські господарства, попередньо приватизувавши або придбавши земельну ділянку.

З 1 січня 2012 року фермерські господарства зможуть купувати будь-які земельні ділянки сільськогосподарського призначення, в тому числі землі для ведення товарного аграрного виробництва, на відміну від інших юридичних осіб.

Передбачається, що фермерські господарства зможуть продаватися на користь фізичних осіб як цілісні майнові комплекси, а фермерам треба буде мати вищу аграрну освіту або відповідний досвід роботи.

Рекомендація 4. Якщо ми плануємо займатися аграрним бізнесом, то думаємо, як зможемо обійти обмеження максимальної площі земельних ділянок товарного сільськогосподарського виробництва шляхом консолідації земельних ділянок.

Законопроект "Про ринок земель" передбачає, що максимальна площа земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у приватній власності однієї особи не може перевищувати 2 100 гектарів.

Площа земельних ділянок іншого цільового використання земель сільськогосподарського призначення не обмежується максимальними розмірами. При цьому вводиться процедура консолідації земель аграрного призначення.

Ініціатором консолідації земельних ділянок сільськогосподарського призначення для створення земельного масиву є особи, які мають не менше 75% земельного масиву.

Згода власників 25% земельного масиву не потрібна, однак вони також зобов'язані здійснювати заходи, передбачені проектом консолідації земель. Допускається безкоштовна передача у власність земель польових доріг.

Рекомендація 5. Якщо ми орендуємо ділянку для її придбання після скасування мораторію, то не повинні сподіватися на переважне право, яким володіє орендар. Юридичні особи, які не мають статусу фермерського господарства і орендують ділянки для ведення товарного виробництва, не зможуть придбати їх у власність.

Переважне право на придбання земельних ділянок приватної власності для ведення особистого селянського господарства і товарного аграрного виробництва отримають Держземагентство, орган місцевого самоврядування і власники суміжних ділянок.

Особа, яка хоче здійснити відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зобов'язана письмово повідомити суб'єктів переважного права на купівлю землі, а також помістити оголошення в місцевій пресі за місцем розташування земельної ділянки, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Наталія Доценко-Білоус, адвокат юрфірми "Василь Кісіль і партнери"