Нерухомість: дна не видно

Відомий російський девелопер Сергій Полонський ще в жовтні 2008 року обіцяв з'їсти краватку, якщо ціни на його нерухомість через півтора року не виростуть на 25%.

Згодом він таки з'їв шматок краватки, зазначивши, що його прогноз не збувся лише частково.

Українські експерти, девелопери та забудовники не лише не їдять краватки за свої хибні прогнози, але й знову і знову пророкують цінове дно.

Достатньо одним оком глянути на прогнози експертної спільноти у 2010 році, щоб впевнитися у їхньому надмірному оптимізмі. Тоді вони переконували, що після стабілізації доходів українців ціни на нерухомість почнуть рости. Водночас, підігріватиме ринок наближення чемпіонату "Євро-2012".

Спекулянти йдуть з ринку

Менш оптимістичними виглядають їхні передбачення у 2011 році: ціни хоч і знизяться на 5-10%, але востаннє. Мовляв, у Києві вони вже впали до рівня найдешевших столиць Європи, поступаючись лише Білорусі та Молдові.

Насправді ж Україна за рівнем доходів населення суттєво поступається Європі, зайнявши за рівнем бідності на континенті друге місце з кінця.

До кризи Україна була одним з світових лідерів за темпами зростання цін на житло. У 2009 році, у розпал кризи, вона увійшла до світової трійки країн, але вже у рейтингу падіння цін. Вітчизняна нерухомість подешевшала на 21%, поступившись лише Латвії - 48% та ОАЕ - 46%.

Згодом у цих двох країнах ціни зупинилися, в Україні ж вони і далі падають, хоча й не так інтенсивно. У 2010 році квартири подешевшали ще на 15%.

Найсуттєвіше падають ціни на столичне житло, які є орієнтиром для регіонів. У травні 2011 року київський квадратний метр подешевшав на 11% проти цього ж місяця 2010 року до 1 470 доларів.

Втім, дані ріелторів не зовсім відображають реальну картину: часто-густо продавці і будівельники погоджуються на 5-10-відсоткову знижку.

Бюджетні та неліквідні квартири коштують ще дешевше. На сайтах з продажу житла можна знайти столичну "одиничку" за 30-35 тисяч доларів, тоді як у передкризовому 2008 році вона б коштувала 70-80 тисяч доларів.

Ціни на нерухомість у Києві, доларів за квадратний метр

* - Київська область

Джерело: SV Development

Ще більше засмучують спекулянтів цінові очікування ринку. За даними порталу Domik.net, у березні-травні 2011 року котирування тупцювали на низькій позначці 0,3%, так і увійшовши у "мертвий" літній сезон.

Деякі експерти не виключають, що ринок оживе лише тоді, коли середня ціна на столичну нерухомість впаде до 1 тисячі доларів за квадратний метр. Самі ріелтори скептично ставляться до будь-який цінових орієнтирів.

"Під час кризи теж говорили, що ринок обвалиться на 600 доларів за метр, і тоді будуть купувати, але цього не сталося. Такі заяви дезорієнтують людей. Зараз ціни не падають і, думаю, більше падати не будуть", - каже президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Генріх Людкевич.

Будівельників не врятували реформи

Стагнація ринку нерухомості зовсім не влаштовує будівельників. Вони кажуть, що працювати собі у збиток не будуть, оскільки ціни на будівельні матеріали, пальне та зарплату робітникам стрімко ростуть.

За даними Держстату, вартість будівельних робіт у 2009 році зросла на 8,6%, в 2010 році - на 18,9%, а за перший квартал 2011 року - на 3,4%.

Хоч держава з початку 2011 року і скасувала значну частину зайвих дозвільних процедур, будівельники не змогли похвалитися успіхами.

За січень-березень 2011 року введення в експлуатацію житла навіть впало на 1,42% проти цього ж періоду 2010 року. Обсяг капітальних інвестицій в нерухомість за той же час збільшився на 43% до 97,7 мільйона доларів, але левова частка грошей йде на будівництво незавершених об'єктів.

Введення в експлуатацію житла в Україні, мільйони квадратних метрів

Джерело: Держстат

Столичні новобудови продаються повільно: в 2010 році у Києві реалізували лише 3 тисячі нових квартир - учетверо менше, ніж в докризовому 2008 році. Вторинна нерухомість продається жвавіше. Покупці не хочуть інвестувати в оздоблення нових квартир, які і досі спороджуються у форматі "голі стіни".

"Ціни вторинного ринку наближаються до цін первинного. У Києві на деяких новобудовах метр уже коштує 8 тисяч гривень. Не виключно, що ціни на вторинному ринку впадуть до 1200 доларів. Ринок ще не відчув дна", - вважає голова Ріелтерської палати України Олександр Бондаренко.

Нема попиту - нема квартир

Платоспроможного попиту на квартири немає, оскільки банки не дають людям кредити. За три місяці 2011 року іпотечний портфель установ скоротився на 3,2%, і в другому кварталі він може "схуднути" ще на 1-2%.

Середня ставка за такими позиками - 18,3%. Банки видають кредити лише за умови істотного першого внеску - до 50%. Хоча деякі установи починають зменшувати перший внесок до 20-30%, це поки не є масовим явищем.

"Ринок оживе тоді, коли у людей почнуть рости доходи. Поки цього не відбувається. Ринок нерухомості першим входить у кризу і останній з неї виходить", - впевнений Бондаренко.

За його словами, сектор пожвавиться лише за умови зростання транзакцій у ньому. "У 2010 році ринок стабілізувався, але все одно був у мінусі - 0,1%. Наразі транзакції не ростуть, але й навіть якщо почнуть рости, то треба ще певний час на відновлення зростання цін", - відзначив експерт.

Сподіватися, що ринку допоможе держава, не варто. Бюджетна програма "Доступне житло" зазнала краху, як і програма молодіжного кредитування, за десять років існування якої квартири отримали лише 3% "черговиків".

До того ж, "Доступне житло" виявилося не таким вже й доступним, адже покупцю треба було назбирати мінімум 70% вартості квартири, щоб отримати дешевий кредит.