ЖКГ: хто продавець і покупець?

Окремим завданням реформування стосунків в сфері ЖКГ є чітке визначення, хто є продавцем і покупцем послуг, та які в них виникають права і зобов'язання.

Нинішня плутанина призводить до того, що неможливо, наприклад, визначити, хто відповідає за відсутність чи низьку температуру теплоносія та гарячої води.

Виробник, він же транспортер та продавець, відповідає лише за постачання послуги до входу в будинок. Потім відповідальність за доведення тепла та води до споживача несе ЖЕК, ЖБК чи ОСББ, які відповідають за стан будинкових мереж. Проте до кого повинен висувати претензії власник квартири, не знає ніхто.

До того ж, у більшості багатоквартирних будинків не встановлені будинкові лічильники теплоносія, тому неможливо визначити, чи він був поставлений взагалі.

Відсутність розуміння, якими повинні бути стосунки в сфері ЖКГ, - на жаль, явище, характерне як для урядовців, так і для законодавців.

Як приклад можна навести ситуацію із законом "Про засади функціонування ринку природного газу". Депутати визначили, що з 2014 року укладати договори та продавати газ населенню можуть не тільки облгази, а й будь-які торгівці.

В той же час законом "Про забезпечення комерційного обліку природного газу" передбачено, що встановлювати лічильники газу споживачам повинні продавці, які, цілком ймовірно, будуть мінятися, і їх може бути кілька.

Однак очевидно, що встановлювати і потім контролювати лічильники повинні газорозподільні підприємства, тобто транспортери газу. Саме вони відповідають перед роздрібним продавцем за доставку газу кінцевому споживачу. І в місці, де газ переходить від постачальника до споживача, повинен бути лічильник.

Також нема нерозуміння, у кого з ким виникають правовідносини, коли йдеться, наприклад, про прибирання будинку та прибудинкової території, роботу ліфтів, вивезення сміття, обслуговування освітлювальних приладів.

Абсурдною є ситуація, коли, наприклад, ЖЕКи вимагають від власників квартир підписати індивідуальні угоди на обслуговування будинку та прибудинкової території. Що робити, якщо із ста власників один відмовиться підписати такий договір, бо вважає якісь послуги зайвими чи не платить за них?

ЖЕК повинен тоді одну соту будинку не прибирати та не обслуговувати? Компанія, яка займається вивезенням сміття, мусить одну соту відходів залишати в контейнері біля будинку? А що робити фірмі, яка обслуговує роботу ліфтів?

Очевидно, що не окремі власники є одержувачами послуг, а весь будинок як цілісний майновий об'єкт. Саме з уповноваженим представником співвласників - управителем - повинні укладатися угоди на обслуговування будинку.

До речі, управитель - не обов’язково юридична особа. Ним може бути і призначений керівними органами ОСББ менеджер, який на платній основі виконує обов'язки з поточного управління будинком.

У ЖБК та ОСББ є управителі, які координують діяльність бухгалтера, електрика, сантехніка, двірника. Вони укладають угоди із сторонніми організаціями щодо комунальних послуг, які надаються будинку. Інколи функції управителя де-факто на себе бере голова правління ЖБК чи ОСББ.

Отже, правильне визначення, хто є продавцем та замовником послуг, і які у них права та обов'язки, є надзвичайно важливим для якісної роботи ЖКГ. При цьому не завжди замовником послуг повинно бути об'єднання співвласників будинку.

Основні типи відносин між надавачами та одержувачами послуг в ЖКГ такі.

1. Відносини між виробником - оптовим продавцем - послуг, роздрібним продавцем та компанією-транспортером послуг.

Якщо йдеться про відносини між виробником послуг та роздрібним продавцем, то кожен з них повинен мати відповідну угоду з компанією-транспортером. Виробник повинен забезпечити постачання послуги до входу у відповідну мережу. На вході мусить стояти лічильник, який підтверджує її надання.

До речі, як недавно повідомив міський голова Черкас Сергій Одарич, з'ясувалося, що в країні в багатьох котельних нема лічильників. За що їм в цьому випадку платять, і скільки коштів розкрадено і продовжує розкрадатися, - окреме питання.

Виробник повинен оплачувати компанії, що транспортує послуги, абонплату за можливість скористатися її послугами. Натомість роздрібний продавець за певним тарифом мусить оплачувати послуги з транспортування електроенергії, тепла, води, газу до кінцевого споживача.

Зрозуміло, що компанія-транспортер зобов'язана відповідати перед роздрібним продавцем за обсяг послуг, який вона прийняла в мережу та подає покупцеві.

2. Відносини між роздрібним продавцем послуг та кінцевим покупцем.

Продаж електроенергії та газу

При продажу електроенергії та газу кінцевими замовниками є власники квартир. Вони повинні мати стосунки з двома підприємствами, одне з яких продаватиме газ чи електроенергію, інше - транспортуватиме їх до лічильників у квартирах.

Платити доведеться роздрібним продавцям за кількість спожитих кіловат-годин і кубів газу, а також фіксовану абонплату підприємствам, які транспортуватимуть газ чи електроенергію до лічильника кінцевого споживача.

Обов'язковість абонплати пов'язана з тим, що мережу потрібно підтримувати в працездатному стані незалежно від того, скільки власники спожили ресурсу, а може взагалі певний час його не споживали, бо були у відпустці.

Слід зазначити, що при продажу газу чи електроенергії власникам квартир виникає проблема стосунків між компаніями, які транспортуватимуть електроенергію чи газ, і тим, хто обслуговує будинкові газові та електричні мережі, сьогодні це ЖЕКи, ЖБК та ОСББ. Їм теж слід врегулювати відносини про взаємні права і обов'язки.

Продаж тепла, холодної та гарячої води

Для роздрібного продавця кінцевим покупцем цих послуг повинно бути ОСББ, і відповідальність транспортера закінчуватиметься на вході в будинок. Зрозуміло, що в цій точці мусить стояти будинковий лічильник.

У зв'язку з цим плани уряду встановити до кінця 2012 року в усіх багатоквартирних будинках лічильники тепла, холодної та гарячої води особливо актуальні. Хоча це слід було би зробити ще 20 років тому.

Аби зрозуміти, чому в цих випадках формальним замовником повинен виступати ОСББ, а не власник кожної квартири, доцільно розібратися, як працює система постачання тепла, холодної та гарячої води.

Отже, якесь теплокомуненерго поставило певний обсяг теплоносія до входу в багатоквартирний житловий будинок. Якщо вважати замовником послуг власників помешкань, то підприємство повинно укласти з ними угоди та доставити тепло до квартир. Там повинен стояти лічильник, який фіксує обсяг поставлених гігакалорій.

Начебто все добре, хоча встановлення в старих будинках лічильників на кожну батарею вимагатиме величезних витрат. Проте головне навіть не це. Річ у тім, що всі тепломережі в будинку належать співвласникам будинку і їх стан - це відповідальність вже не підприємства теплокомуненерго.

В разі поривів або за наявності в трубах накипу, який заважає пропуску теплоносія, зобов'язання перед власниками квартир теплокомуненерго не зможе виконати. А ще бувають прориви труб в підвалах взимку, коли доводиться зливати з системи весь теплоносій. Ця халепа постачальнику тепла точно не потрібна.

Схожа ситуація і з постачанням води. Відповідати за діряві труби в підвалі та втрату води жоден водоканал не бажатиме.

Отже, замовником послуг з постачання тепла, холодної та гарячої води повинен виступати не кожний окремий власник квартири, а весь житловий будинок, і відповідальність за їх доставку до квартир повинні нести управителі ОСББ.

Управитель за згодою керівних органів ОСББ чи на підставі рішення загальних зборів повинен укласти угоди з компаніями, які продають тепло, холодну та гарячу воду, і фірмами, які їх транспортують до будинку. Потрібно буде окремо платити за поставлені гігакалорії і куби води та абонплату за послуги транспортних компаній.

Якщо в квартирах будуть встановлені лічильники води, це дуже добре. Щоб змусити власників їх встановити та пускати управителів у квартири для перевірки показників, слід суттєво підвищити тарифи на воду для тих, у кого лічильників нема, і хто не пускає у квартиру контролерів.

Тоді не доведеться лякати громадян, що хтось захоче потрапити в помешкання для перевірки даних. Не хочеш пускати - плати за воду чи газ значно дорожче.

Встановлювати ж квартирні лічильники тепла, як показує досвід колишніх соціалістичних країн, варто лише в новобудовах.

Теплоносій подається в квартиру через один вхід, і лічильник встановлюється за межами квартири. Тоді мешканцю складніше втрутитися в роботу лічильника. Крім того, представники ОСББ чи управитель мають вільний доступ до показників.

До речі, саме тому лічильники холодної та гарячої води в новобудовах теж встановлюються за межами квартир.

Зрозуміло, що ремонтувати будинкові мережі доведеться управителю. Без цього забезпечити нормальне постачання тепла і води буде неможливо.

Завершуючи огляд ключових проблем реформування ЖКГ, хотілось би ще раз зазначити: подобається це власникам квартир чи ні, але вони є співвласниками своїх будинків, а власність породжує не тільки права, але й зобов'язання.

Обов'язок держави в тому, щоб законодавчо врегулювати питання нормального функціонування об'єднань співвласників та демонополізувати підприємства, які надають послуги в ЖКГ. Все інше - відповідальність власників квартир.

Власнику приватного будинку нема кому жалітися, коли в нього протікає дах. Він змушений сам думати, де знайти кошти на ремонт. Те саме стосується і ЖБК та ОСББ, члени яких самі дбають про свої будинки.

Час сподівань на державу повинен завершитись. Добре, якщо держава створить умови для отримання ОСББ довгострокових пільгових кредитів. Якщо ні - то  давати лад своїй власності власникам доведеться самотужки. Іншого шляху нема. Вороття в радянське минуле, де все було народне, тобто нічиє, вже не буде.

Лаяти державу та слухати політичних демагогів, які кажуть, що не можна змушувати людей створювати ОСББ, безглуздо. ОСББ - це встановлений законом механізм самоорганізації та захисту спільних інтересів співвласників будинків. Тільки об'єднавшись, власники квартир зможуть захистити свої інтереси.