Іпотека не терпить "конвертів"

Страх банків перед новою потенційною кризою і загальна нестабільність фінансової системи перетворили іпотечне кредитування на екзотичний продукт, яким воно було в Україні ще на етапах свого зародження.

Відносини кредиторів і позичальників у цьому сегменті схожі на ситуацію, коли дівчина намагається дати відкоша настирливому залицяльнику, але при цьому натякає, що ще може передумати.

Відтак, бездомні українці все більше цікавляться можливістю придбати квартиру за кредитні кошти. У той же час, умови позики навряд чи можуть влаштувати навіть найбільш забезпечених громадян, хоча іпотечна ставка опускається.

Порівняно з груднем 2010 року середнє значення вартості позичкових коштів знизилося з 19,5% до 18,5%. Мінімальна процентна ставка - 14,1%. Однак на це переважно погоджуються лише установи, які співпрацюють з Державною іпотечною установою. Кількість таких пільгових позик обмежена.

В цілому бажаючих фінансувати іпотеку не побільшало. За підсумками 2010 року, кількість таких кредитних установ зросла більш ніж утричі. У той же час, за останні три місяці нових гравців на ринку кредитування житла не додалося.

Позичити гроші на придбання нової квартири у Києві можна тільки у 15 банках. Лише дев'ять з них кредитують купівлю житла без додаткової застави у вигляді іншої нерухомості, свідчать дані Dom.ria.ua. Мінімальний початковий внесок при цьому становить 30% від вартості квартири, а процентна ставка - 18-19,5% річних.

Майже всі банки, які беруть участь у програмах кредитування первинного житла, видають позики на придбання квартир тільки в об'єктах партнерських будівельних компаній. Лише у чотирьох фінансових установах можна взяти кредит без прив'язки до будь-якого забудовника, зазначають експерти.

Придбання житла на вторинному ринку кредитує більше банків - 29. З них 24 - з числа 50-ти найбільших, свідчать дані компанії "Простобанк консалтинг".

Більше за перший квартал 2011 року подешевшали кредити на вторинне житло строком на п'ять років - на 1,1 процентного пункту до 19,14% річних. Ставки за позиками терміном на 20 років знизилися на 0,9 пункту до 18,49%.

Іпотечні кредити, вторинний ринок, строк - 20 років

* - плаваюча ставка

** - за програмою Державної іпотечної установи

Джерело: "Простобанк консалтинг"

Серед інших позитивних змін на іпотечному ринку - збільшення кількості фінансових установ, які понизили розмір першого внеску до 30%.

* - за програмою Державної іпотечної установи

Джерело: "Простобанк консалтинг"

Втім, кількість іпотечних угод від цього не зростає. За даними ріелторів, у першому кварталі 2011 року число договорів з купівлі нерухомості із залученням кредиту становило лише 7%. Це на 3% більше за аналогічні показники 2010 року і в десятеро менше, ніж у докризовому 2007 році.

На думку аналітика ІК Dragon Capital Анастасії Туюкової, іпотечне кредитування стримують чинники як з боку попиту, так і пропозиції.

"Попит потенційних позичальників обмежується високими ставками. Банки не можуть знизити їх на гривневі кредити через високу інфляцію, яка очікується в 2011 році на рівні 10%", - зазначає експерт.

Крім того, в Україні занадто високі кредитні ризики. "Передусім це пов'язано з недосконалістю правового середовища, що негативно позначається на врегулюванні суперечок з проблемними позичальниками", - вважає Туюкова.

Натомість, банкіри скаржаться на дефіцит довгострокових ресурсів і нарікають на дорожнечу нерухомості. "Зависокі ціни на житло і відсутність у споживача достатніх офіційних доходів зупиняють ріст продажу кредитів", - каже заступник начальника департаменту роздрібних продажів Укрсиббанку Андрій Кашперук.

За його словами, клієнт має витрачати на обслуговування позики не більше 50% сукупного щомісячного офіційного доходу родини. Втім, це не найбільш жорсткі умови. В ідеалі виплати за кредитом не повинні перевищувати третини доходів потенційного позичальника, запевняють банкіри.

Так, співрозмовнику "ЕП", якому вдалося позичити 470 тисяч гривень - 50% від вартості квартири - в одному із столичних банків для придбання житла у новобудові, необхідно було пред'явити довідку про місячний дохід 23 тисячі гривень. При цьому щомісячні виплати становитимуть 10 тисяч гривень.

Ідеальний доказ для кредитора - довідка про зарплату за останні шість місяців з розбивкою за місяцями і підтвердження отримання додаткових заробітків. Це можуть бути договори підряду або оренди, доходи за депозитами чи акціями.

Крім погашення "тіла" позики і нарахованих відсотків, позичальник також оплачує комісійні, послуги оцінювача, страхування життя і квартири.

Втім, наявність високого офіційного доходу і позитивної кредитної історії не гарантує отримання грошей. За словами експертів, у банків є свій "чорний список" професій, представників яких вони не кредитують.

Зазвичай це співробітники будівельних і туристичних компаній, особи, зайняті у сільському господарстві, а також представники творчих професій. З недовірою банкіри ставляться і до рядових працівників держструктур.

"Для отримання позики слід пройти не одне коло "тортур". Тільки найстійкіші можуть сподіватися на прихильність фінансистів", - скаржиться співбесідник "ЕП".

Зрештою, змін у кредитній політиці банків найближчим часом не передбачається. За словами Кашперука, у 2011 році установи не будуть переглядати свої підходи.

"Умови залишаться жорсткими і не будуть лояльними, бо такі позики пов'язані з високим ризиком", - погоджується голова правління "Юнекс банку" Андрій Яцура.

При цьому масового "відбілювання" зарплат в комерційному секторі теж не очікується. Більшість вітчизняних компаній продовжує використовувати різні схеми уникнення від оподаткування, в тому числі і "конвертні" зарплати. В цілому, за оцінками Яцури, іпотека почне відновлюватися не раніше 2012 року.

У свою чергу, Туюкова каже, що іпотечні позики стануть доступними лише через три роки, і держава не повинна обмежуватися лише фінансуванням будівництва соціального житла та здешевленням кредитів.

На її погляд, важливіший механізм - введення накопичувального рівня пенсійної реформи, що стане базою для фінансування іпотечних програм.