Житло в кредит: мрії здійснюються у багатих

Дешеві іпотечні позики з'являться не раніше 2012 року. Втім, навіть через рік банки не зможуть кредитувати купівлю житла у передкризових обсягах, кажуть фінансисти. У той же час інтерес населення до позик на придбання квартир зростає.

Є щонайменше дві причини, які спокушають бездомних українців знову дивитися у бік банків: зростає кількість фінансових установ, які повертаються до іпотечних програм, і знижується рівень кредитних ставок.

Крім того, ринок пожвавлюється завдяки надлишку ліквідності, від якої страждає банківська система.

Банки декларують готовність

Сумніватися у нестачі ресурсів і справді не доводиться: майже щомісяця зростають депозитні вклади. За даними НБУ, в листопаді обсяг депозитів фізичних осіб у банках становив 264 мільярди гривень. З початку 2010 року цей показник виріс на 25%.

Відтак, стверджує регулятор, відновлюється й кредитування. Однак за серпень-листопад 2010 року фізичним особам було виділено іпотечних позик лише на 500 мільйонів гривень з 210 мільярдів кредитних коштів, виданих банками.

У той же час, борг населення за кредитами на купівлю, будівництво і реконструкцію нерухомості на 1 листопада 2010 року становив 86 мільярдів гривень. Серед боржників найбільше киян - 30,6% від загальної суми, на другому місці одесити - 14,5%, на третьому - жителі Дніпропетровщини - 8,8%.

Втім, борги не заважають банкам готувати нові програми іпотечного кредитування. За даними компанії "Простобанк консалтинг", позику на придбання нерухомості на первинному ринку зараз можна отримати у чотирнадцяти банках. У березні 2010 року таких установ було лише шість.

Отримати позику на купівлю вторинного житла можна у 21 установі. За останні два місяці цей сегмент здобув відразу чотирьох нових гравців з числа 50 банків-лідерів.

За словами аналітиків компанії, загальна тенденція до здешевлення іпотечних кредитів спричинила появу пропозиції з реальною ставкою, нижчою за 15% річних. Втім, середнє значення вартості грошей на обох ринках ще доволі високе - 19,5%.

Умови іпотечного кредитування, 1 грудня 2010 року, первинний ринок житла

Умови іпотечного кредитування, 1 грудня 2010 року, вторинний ринок житла

Інформація про перегляд банками ставок за іпотечними позиками не залишилася непоміченою. "Збільшення кількості кредитних заявок за останні кілька місяців свідчить про зростаючий інтерес клієнтів до продукту", - стверджує заступник голови правління "Ерсте банку" Світлана Черкай.

Однак більшість банківських клієнтів виявляють зацікавленість до іпотеки лише на початковому етапі, коли вони ще детально не ознайомилися з усіма аспектами угоди. Диявол ховається у деталях: після більш прискіпливого аналізу бажання укладати угоду у потенційного позичальника зникає. До того ж, відмовити йому може і банк.

Ставки-важковаговики

Незважаючи на заявлені банкірами ставки на рівні 15-20%, умови кредитування для переважної частини населення поки що залишаються не надто привабливими.

З цим погоджуються і банкіри. "Добробут клієнтів відновлюється дуже повільно. Враховуючи невисокий рівень офіційних доходів населення, важко говорити про значну активізацію кредитування", - кажуть в "Ерсте банку".

Журиться з цього приводу і голова правління Кредобанку Іван Феськів. "Більшість потенційних клієнтів, на жаль, не відповідають нашим вимогам", - бідкається він.

За словами президента Українського аналітичного центру Олександра Охріменка, банки не зможуть далі знижувати ставку, бо їм дозволено кредитувати тільки у гривні. Однак, навіть враховуючи ці особливості законодавства, дивують окремі програми, за якими користування банківськими грошима може коштувати 31% річних.

"Фіксовані ставки надто високі. Банки декларують 17-19% річних, але насправді при видачі кредиту конкретному позичальнику ставка може збільшуватися з урахуванням рівня його надійності та платоспроможності", - пояснює Охріменко.

Деякі учасники фінансового ринку використовують плаваючі ставки. Вартість позики тут розраховується за допомогою певного показника, наприклад, середньої депозитної ставки або облікової ставки НБУ. До цього значення кредитор зазвичай додає кілька процентів, виходячи з кредитної історії клієнта.

Така практика популярна у Західній Європі. Там банки для оцінки вартості грошей використовують показник LIBOR - London Interbank Offered Rate, Лондонська міжбанківська ставка пропозиції.

"В Україні мінімальна плаваюча ставка становить 18%, і то лише для обраних клієнтів. Масові споживачі платять 22-26% річних", - розповідає голова УАЦ.

Місія - налякати позичальника

Ще одною перепоною для отримання позики можуть бути терміни кредитування і розміри початкового внеску. Більшість банків вимагають, щоб позичальник сплатив самотужки не менше 30-40% вартості нерухомості, наголошує Охріменко.

За словами аналітика "Простобанк консалтинг" Сергія Губенка, найчастіше мінімальний аванс становить 50%, а максимальний термін - 20 років. Іноді банки зменшують початковий внесок до 10% від вартості майна, але за умови, що позичальник надасть іншу заставу, бажано ліквідну нерухомість.

До того ж, нагадує Феськів, клієнту не варто забувати і про іншу практику: чим менший термін кредитування, тим нижча ставка.

Наприклад, найдешевші кошти отримати можна у "БМ банку" - 14,71%. Щоправда, лише на п'ять років і з класичною схемою погашення: відсотки нараховуються на залишок боргу, тобто розмір платежів зменшується з кожним місяцем.

За словами Охріменка, є банки, які видають іпотечний кредит за ставкою, нижчою 10% річних, якщо позичальник сплатить більше 75% вартості нерухомості. Втім, це не сприяє зростанню обсягів кредитування. Крім того, деякі банкіри відлякують клієнтів додатковими комісіями за оформлення та обслуговування позики.

Так, окремі банки стягують відсоток або фіксовану суму за обслуговування рахунка або індивідуальну комісію за оформлення кредиту. Раніше ця комісія була на рівні 1%, тепер її розмір може зрости до 5% від вартості позики.

Проте директор інвестиційно-банківського департаменту інвесткомпанії Dragon Capital Андрій Пивоварський не бачить у цьому крамоли. "Завдяки таким інструментам банки намагаються заробити більше і зменшити свої ризики. Все чітко прописано, і позичальник сам вирішує - брати такі гроші чи ні", - відзначає експерт.

За його словами, додатковим доходом банку може бути також отримання комісії від акредитованої страхової компанії, яка страхуватиме заставний об'єкт.

Банківські фаворити

Поряд з цим, фінансові установи готові іти на поступки споживачам, однак лише своїм перевіреним клієнтам. "Отримати кредити зможуть передусім постійні клієнти банку, яких ми добре знаємо", - підтверджує Черкай.

В цілому, каже Губенко, головним чинником для прийняття банком позитивного рішення є наявність стабільного офіційного доходу, який перевищує щомісячні витрати на виплату позики удвічі і більше.

"Вітається наявність у позичальника депозиту у банку, або, наприклад, підприємство, на якому він працює, має позитивний досвід співпраці з установою", - говорить про свої побажання член правління банку "Кредит-Дніпро" Олена Безугла.

Додатковою перевагою може бути позитивна кредитна історія клієнта.

Отже, позичальником нині може бути керівник середньої і вищої ланок із стабільним офіційним доходом понад 10 тисяч гривень. "Найчастіше це працівники галузей, які неістотно постраждали від кризи", - підкреслює Феськів з Кредобанку.

Рік на розгін

Відтак іпотечні кредити поки недоступні для більшості громадян.

За словами експертів, банки не готові до довгострокових позик через відсутність "довгої" гривні. "Зараз банки не можуть видавати позики на 25-30 років. Їм важко залучити ресурси на такий же довгий термін", - пояснює Пивоварський.

Дозволити собі довгострокове кредитування можуть хіба що "дочки" іноземних банків, яким на тривалий строк дають гроші материнські компанії.

Серед інших причин банкіри називають нестабільність ринку нерухомості та неадекватність ринкової оцінки заставного майна.

Виходячи з цього, впевнений Губенко, говорити про докризовий рівень іпотечного кредитування ще рано. Сектор відновиться не раніше початку 2012 року.

В "Ерсте банку" сподіваються, що кількість клієнтів іпотечних програм установи до того часу зросте удвічі, а з банками на ринку іпотеки будуть конкурувати будівельні компанії.