Як добудувати недобудову

Якщо інвестори проблемних недобудов не допоможуть собі самі, ніхто їм не допоможе. Ця теза на тлі наявності в Україні численних "мертвих" будівельних майданчиків нині, схоже, особливо актуальна.

Для інвесторів, які стали заручниками "синдрому Еліти-Центр", пошук виходу з будівельної пастки - головна ціль життя. Проте, не дивлячись на те, що тільки у столиці нараховується близько 200 призупинених будівництв і більше 5 тисяч вкладників-невдах, конструктивних рішень знайдено набагато менше.

Кожна група постраждалих намагається знайти свій шлях. Одні очікують допомоги від держави або міської влади, інші намагаються притягнути винних до кримінальної відповідальності. А треті думають, як добудувати житло за власні кошти. Найбільше пощастило представникам останньої категорії вкладників.

Правда, на столичному ринку такий випадок лише один, і йти до своєї мети інвесторам будівництва житлового комплексу на Борщагівській, 208 довелося майже десять років.

Історія відносин з кредитною спілкою "Добробут", яка виступала замовником проекту і не виконала обіцянок, інвестори розпочали ще 2001 року. Компанія зобов'язалася прокредитувати будівництво для своїх членів. Увійти до організації міг кожний, хто погоджувався з її умовами.

Позики були надзвичайно "спокусливими" - 3% річних у гривні на 15-20 років і 40% передоплати. "Це і була та "замануха", на яку "клюнули" люди", - підкреслив один з постраждалих.

Здати в експлуатацію житло замовники планували у третьому кварталі 2002 року - саме такі терміни були вказані у договорах інвесторів. Проте, не дивлячись на паперові обіцянки, влітку 2003 року фірма лише отримала дозвіл на будівництво.

Після цього роботи активізувалися, і наприкінці 2004 року було зведено 13 рівнів 19-поверхової споруди. На цьому "Добробут", який з кредитної спілки тоді перетворився на громадську організацію, вирішив узяти паузу.

За словами одного з найактивніших членів ініціативної групи постраждалих Олега Скочика, людей запросили на збори і попросили їх повністю погасити суму так званої позики, яка була надана "Добробутом" як кредитною спілкою.

Протягом 2005 року інвесторам таки вдалося донести 100% коштів на очікуваннях, що споруду зведуть. Проте вкладників задовольнили лише ще одним поверхом і мертвою тишею на майданчику упродовж наступних трьох років.

У спілки вистачило коштів на 13 поверхів

Утім, за цей час жертвам "фінансової піраміди" вдалося отримати кілька важливих перемог. Найбільшою з них вважається отримання контролю над "Добробутом". Домогтися цього їм вдалося на загальних зборах членів кредитної спілки, на яких був переобраний голова організації.

До того ж, наполегливий збір даних інвесторами дав можливість притягнути до кримінальної відповідальності екс-директора "Добробуту" Євгена Мандровського.

Ситуація могла б обернутися інакше, якби заповзятливий бізнесмен не спокусився на державні кошти. За словами Скочика, у будівництво об'єкту на Борщагівській було частково інвестовано гроші МНС.

"Мандровський продав держорганам повітря. Він "придумав" квартири на 19 поверсі, яких фактично не було в проекті", - пояснив він.

Отримавши контроль над організацією, інвестори зберегли її основні інститути: правління та ревізійну комісію. Також вони створили платформу у вигляді компанії "Перспективабуд", яка вела господарську діяльністю від імені "Добробуту".

Змінена вивіска...

Завдяки невеликому початковому капіталу, зібраному за рахунок тих же терплячих вкладників, будівництво відновилося. А як тільки з'явився рух на майданчику, надійшли кошти від нових інвесторів.

Сьогодні будинок майже готовий до введення у експлуатацію: залишилися оздоблювальні роботи, частково - перекриття даху та підключення до комунікацій. Будівельники запевняють, що вже у третьому кварталі 2010 року здадуть об'єкт.

Після цього, кажуть у спілці, організацію, швидше за все, ліквідують. За словами Скочика, який отримав посаду заступника голови правління "Добробуту", на тлі укрупнення будівельних компаній на ринку сенсу у її подальшому існуванні немає.

До того ж, ніхто з членів спілки не збирається залишати свій особистий бізнес або роботу, які завжди були їхнім джерелом покриття витрат на будівництво.

Так виглядає будинок сьогодні

На початку історії, у 2001 році, ціна квадратного метра будівлі на Борщагівській складала 1 650 гривень.

При цьому столичні ріелтори запевняють, що ціновий діапазон у 1400-1800 гривень за "квадрат" відповідав ринковим умовам того часу. Дорожче житлова площа коштувала тільки у новобудовах, які були готові до експлуатації.

Проте, інвестори оселі на Борщагівській втратили утричі більше. Підсумкова вартість квадратного метра для перших вкладників склала близько 4,5 тисячі гривень, а для тих, хто прийшов пізніше, - 5-6 тисяч і більше.

Втім, порівняно з іншими столичними об'єктами це зовсім невеликі втрати. Наприклад, сусіди "борщагівців", інвестори житлового комплексу "Три богатирі", купували "квадрати" за 1,5-2 тисячі доларів. І сьогодні їм на добудову трьох "свічок" не вистачає більше 28 мільйонів гривень.

"У них ціна після закінчення будівництва буде така, що сьогодні на ринку дешевше коштує готове житло", - діляться своїми сумнівами експерти.

Тим не менш, "богатирі" теж добудовують свої домівки, тільки не через громадську організацію, а в рамках новоствореного житлово-будівельного кооперативу.

Житловий комплекс "Три богатирі"

Такі форми самоорганізації підтримує влада. Заступник глави Мінрегіонбуду Дмитро Ісаєнко впевнений, що це найкращий вихід. Натомість, у "Добробуті" стверджують, що ЖБК - найгірша форма об'єднання. На думку Скочика, кооператив слабо керований через свій демократичний устрій.

У юристів з цього приводу інша думка. Адвокат юридичної фірми "Василь Кісіль і Партнери" Наталія Доценко-Білоус вважає, що самоорганізація шляхом створення кооперативу є найбільш досконалою формою захисту інвесторів.

Така форма об'єднання, стверджує юрист, дозволяє уникнути втрати прав на інвестований об'єкт, особливо у разі переважних прав на нього третіх осіб. Такими, наприклад, можуть бути фінансові установи, які надавали іпотечні кредити.

При цьому кооперація захищає споживачів від втрати забудовником прав на земельну ділянку і як результат - прав на об'єкт. Адже на етапі будівництва, за законодавством, неготова споруда - це сукупність матеріалів і устаткування.

Однією з переваг кооперативу Доценко-Білоус називає можливість визнання у судовому порядку прав власності на недобудований об'єкт. А це дозволяє забезпечити державну реєстрацію прав на нього як на об'єкт нерухомості.

До того ж, закон передбачає можливість для ЖБК безкоштовно отримати у власність права на земельну ділянку. Як бонус, постраждалі інвестори у рамках кооперативу можуть використовувати недобудову для отримання доходу.

"Вкладники мають можливість, наприклад, розмістити рекламу на прилеглій території та на вертикальних конструкціях об'єкта", - підкреслює Доценко-Білоус.

Втім, сьогодні скористатися "коопераційним" захистом від ризиків можуть далеко не всі власники недобудованих квартир. За словами експертів, така ініціатива потребує значних додаткових витрат.