Традиційно з приходом осені на українському ринку нерухомості починається новий сезон: зростає активність покупців і продавців, збільшується кількість угод.

Однак осінь 2009 року відрізняється від усіх попередніх - у цьому сезоні виповнюється рік економічній кризі. А вона внесла корективи до подібних сезонних закономірностей як на вторинному, так і на первинному ринках житла.

При цьому ситуацію на первинному ринку житла дуже важко прогнозувати. Відсутність продажів і фінансування призвели до його фактичної зупинки. І зрушити ринок з мертвої точки не здатні ні будівельники із своїми новими пропозиціями, ні державні програми.

Будівельна галузь впала чи не найглибше з-поміж інших секторів економіки. І змінити ситуацію можуть тільки покупці, які почнуть масово повертатися на ринок, вважають експерти.

[B]

Не продаси - не побудуєш

Згідно з даними Держкомстату, у січні-вересні 2009 року підприємствами України виконано будівельних робіт на суму 25,3 мільярда гривень. Цей показник становить 47,6% у порівнянні з обсягами будівництва 2008 року.

Джерело: Держкомстат

Таким чином, галузь впала більш ніж удвічі. Але, незважаючи на це, майже кожного місяця спостерігалося невелике зростання. Саме про це сьогодні говорять у профільному міністерстві.

"Починаючи з лютого, почався незначний підйом, на рівні 0,5% порівняно з груднем 2008 року. Це незначний показник, але він стабільний", - каже міністр регіонального розвитку та будівництва Василь Куйбіда.

І все ж голова Мінрегіонбуду погоджується, що темпи зростання обсягів будівельних робіт не є головним індикатором для оцінки відновлення ринку. За його словами, все залежатиме від тенденцій на міжнародному та українському ринках фінансів і, в першу чергу, від попиту та пропозиції.

Якраз пропозицій на ринку "первинки" цілком вистачає, незважаючи на "заморожені" об'єкти. Тим більше, що з початком осені обсяг пропонувань лише зріс.

"У вересні 2009 року на первинному ринку житла Києва кількість пропозицій збільшилася на 4,7% щодо серпня і склала 1 215 квартир", - йдеться у звіті інформаційно-аналітичного порталу "Столична нерухомість".

За даними видання, до продажу пропонувалися квартири в 141 будинку 67 операторів первинного ринку. Серед реалізованих помешкань є квартири в об'єктах незавершеного будівництва, і квартири у вже зданих в експлуатацію будинках.

Аналітики порталу відзначили, що тільки у Києві на 1 січня 2009 року у 25 споруджуваних житлових об'єктах будівельні роботи були законсервовані, а введення в експлуатацію 38 будинків було відкладене.

При цьому показник попиту, як і на "вторинному" ринку, залишається дискусійним питанням. Але, як виявилося, не для всіх. Керівник проекту ЖК "Чайка" Оксана Кондрашевська запевняє, що попит перевищує пропозицію.

"За останній час пропозиція нових площ знизилася на 95%. При цьому платоспроможний попит впав на 50-70%, тобто залишився "позитивним". Нескладно здогадатися, що багато покупців просто продовжують "відтягувати" момент покупки в очікуванні кращих цін", - стверджує вона.

З Кондрашевською не погоджується аналітик компанії Concorde Capital Андрій Гостик. Він вважає, що пропозиція як фактор сьогодні не впливає на ринок.

"Якою б не була пропозиція, попит не дотягує до її рівня. Незважаючи на обмежену кількість введених в експлуатацію об'єктів, квартири не купуються навіть у готових будинках. Причина у слабкому попиті", - підкреслює Гостик.

Таким чином, на первинному ринку житла утворилося порочне замкнене коло: відсутність фінансування змушує заморожувати будівництво, а в заморожене будівництво ніхто грошей не вкладає.

Примара урядових програм

На початку 2009 року уряд озброївся антикризовою програмою, яка передбачала виділення більше 3 мільярдів гривень будівельній галузі. Учасники ринку ще тоді відзначали, що цих коштів не вистачить для відродження будівництва. Але і ця сума протягом року зменшилася удвічі, незважаючи на гарантії прем'єр-міністра.

Згідно з програмою, Мінрегіонбуд розраховував на добудування у 2009 році 465 об'єктів з готовністю 70%. Однак після численних аукціонів кількість об'єктів зменшилася у два рази.

Уряд прийняв сім розпоряджень, якими затвердив добудову 204 житлових будинків. У них Державна іпотечна установа (ДІУ) має можливість придбати 6,2 тисячі квартир на 1,7 мільярда гривень. Але, за словами голови Мінрегіонбуду, будівельникам поки що перераховано трохи більше мільярда гривень.

Якщо навіть погодитися з тим, що зазначені кошти забудовники отримають, їх все одно замало для того, щоб "вдихнути життя" у ринок "первинки".

"Такі програми тільки теоретично впливають на ринок. Це зовсім не ті суми, які можуть кардинально змінити ситуацію. Допомогу держави можна порівняти з краплею в морі", - стверджує Гостик.

Аналітики ринку одностайні у думці, що головним донором може стати тільки дрібний інвестор - безпосередній покупець. Державна ж програма добудови житла спрямована не на потенційного споживача, а на забудовника. Втім, навіть у це коло щасливчиків потрапляє обмежена кількість учасників.

Стежимо за ціною

У таких умовах дрібному українському інвестору, який претендує на житло у новобудові, залишається тільки ретельно вивчати прогнози і стежити за ціновою динамікою.

За оцінкою "Столичної нерухомості", у новобудовах Києва квадратний метр житла продається за 1 918 доларів. А за даними порталу realt.ua, середня ціна пропозиції квадратного метра у Києві з 19 по 26 жовтня 2009 року зменшилася до 14 тисяч гривень. За офіційним курсом НБУ - 1 750 доларів.

Змінилося і співвідношення цін у нових і старих будинках. Якщо раніше квадратний метр у новобудові коштував дешевше "старого" квадрата, то зараз їх оцінюють однаково.

На думку заступника голови Українського товариства оцінювачів Наталії Либідь, така тенденція означає, що вітчизняний ринок житла набуває цивілізованих рис, коли вартість нерухомості залежить від якості, а не від апетитів продавців.

Хоча апетити забудовників також не надто скромні - маючи дані про собівартість будівництва, вирахувати їх прибуток доволі просто.

"У третьому кварталі 2009 року собівартість будівництва для Києва становить 8 тисяч гривень, для Київської області - 7 тисяч гривень, для обласних центрів - 6 тисяч гривень, а для інших міст - близько 5 тисяч гривень", - нагадує Куйбіда.

Отже, рентабельність житлового будівництва у столиці сягає 75%.

Але чи можуть собі дозволити будівельні компанії "слабкість" у вигляді чергового зниження цін, поки невідомо. Керівник новобудови "Чайка" упевнена, що буде тільки навпаки.

"Передумов для зниження цін немає. Більше того, зростання попиту буде пов'язане з підвищенням цін. Дефіцит спровокує незначне подорожчання і змусить активізуватися покупців, які зайняли "вичікувальну позицію", - запевняє Кондрашевська. Втім, коли це станеться, вона не знає.

В агентстві нерухомості "Планета Оболонь" вважають, що ціни найближчим часом будуть стабільними, з незначними коливаннями. У Concorde Capital з ріелторами погоджуються. Гостик, правда, допускає, що невеликий сплеск активності перед виборами може спровокувати деяке зростання цін.

Таким чином, сьогодні первинний ринок уже не падає, але продовжує знаходитися у критичному становищі. І вивести його з цього стану можуть тільки покупці - головні потенційні інвестори забудовника.

Втім, середньостатистичний "безквартирний" українець, схоже, ще не скоро переїде у нове помешкання. Рівень його доходів сьогодні доволі низький, однак рівень довіри до будівельних компаній ще нижчий.

"Економічна правда" пропонує читачам розповісти про власні проблеми із "замороженими" новобудовами - редакція готує матеріал на цю тему. Листи надсилайте на адресу ekpravda@gmail.com.