На ринку офісної нерухомості намітилося помітне пожвавлення - значно зросла кількість угод. Щоправда, вони не передбачають оренду нових площ, а тільки перехід на більш дешевий сегмент.

Багато компаній в Україні в умовах оптимізації бізнес-процесів вирішили змінити фешенебельні апартаменти на приміщення нижчого класу.

Економити однією з перших почала інвестиційна компанія Concorde Capital. Спочатку з даху офісного центру "Парус", в якому компанія орендувала цілий поверх, зникла фірмова вивіска ІК. А вже пізніше генеральний директор компанії Ігор Мазепа підтвердив, що компанія збирається переїжджати в менш дорогий офіс.

За словами джерела, близького до компанії, Concorde Capital в результаті домовився з орендодавцями щодо зменшення ставки оренди і скорочення офісних площ.

Подібні заходи почали використовувати навіть ті компанії, які самі інвестували в будівництво офісних центрів.

Керівник компанії XXI століття Лев Парцхаладзе не приховує, що будівля його компанії на Грушевського здається в оренду, а сам він збирається переїхати до іншого офісу. При цьому девелопер продовжує позбавлятися інших проектів офісної нерухомості.

Не відстав від нових тенденцій і мобільний оператор Life:). Штаб-квартира компанії, яка раніше розташовувалася в одному з найдорожчих офісних центрів столиці - "Мандарин-Плазі", переїжджає в кінці жовтня до бізнес-центр класу "В" Horizon Park Business Cente.

У консалтинговій компанії Colliers International підтверджують, що кількість угод, що передбачають переїзд компаній, значно збільшилася. Крім того, все частіше укладаються угоди формату renegotiation - зміни, або корекції існуючих договірних умов.

В таких умовах власникам офісних центрів нічого не залишається як знизити ставку оренди. Адже простоювання площ обходиться для них ще дорожче.

Ставка оренди стає більш гнучкою

За розрахунками фахівців консалтингової компанії Knight Frank найбільшого падіння ставок оренди зазнав саме офісний ринок нерухомості.

"У першому і другому кварталах 2009 року продовжилася тенденція зниження орендних ставок, що почалася в четвертому кварталі 2008 року. За перше півріччя 2009 року ставки знизилися в середньому на 45% від рівня другої половини 2008 року", - йдеться у піврічному звіті компанії.

Середньорічні орендні ставки на офісну нерухомість у Києві, доларів за квадратний метр

Джерело Knight Frank Research, 2009

В аналізі ринку від компанії Colliers International представлений ще менш радісний для орендодавців показник падіння. Маленькою втіхою для них може бути, хіба той факт, що значення відтворює динаміку зміни орендної ставки за рік.

У порівнянні даних за червень 2008 року з червнем 2009 експерти зафіксували падіння у всіх класах більш ніж на 55% у доларовому еквіваленті.

Базові орендні ставки на офісні приміщення Києва, доларів за квадратний метр

Джерело: Colliers International, Липень 2009

У регіонах України настрої не сильно відрізняються від столичних. У всіх містах, без винятку, власники офісних приміщень змушені знижувати орендні ставки.

"У середньому падіння вартості оренди по Україні на офісні площі склало від 20% до 50%. Найменше постраждала Одеса, більше всього ціни впали у Дніпропетровську та Харкові", - зазначає керівник напрямку офісної нерухомості Української торгової гільдії Володимир Даниленко.

Попит змінив вектор

Експерти ринку нерухомості зазначають, що в першому півріччі поточного року спостерігається не тільки повальне падіння ставок у всіх класах, але й помітні зміни в структурі попиту.

У січні-червні 2009 року близько 40% орендних заявок припало на сегмент класу "В-", тоді як у першому півріччі 2008 року більше 50% запитів становили заявки на офіси класу "В +".

На долю класу "С" у першому півріччі 2009 року прийшлося 30% заявок, тоді як у першому півріччі 2008 року запити на цей сегмент становили лише 15% від загального попиту.

Розподіл попиту на професійні офісні площі Києва в 1 півріччя 2009 року,% від загальної кількості заявок

Невеликі блоки приміщень площею 100-150 кв м стають найбільш ліквідними об'єктами, стверджують у Knight Frank. А запити на блоки приміщень понад 1000 квадратних метрів, як правило, пов'язані з об'єднанням різних підрозділів окремої компанії в одній будівлі.

Іноді розширення може бути причиною суборенди. Експерти компанії Ernst & Young зазначають, що такий вид діяльності стає дуже популярним.

"Долю суборенди зараз складно оцінити на ринку. Але безумовно, кількість таких випадків значно збільшилася. Деякі компанії, які підписали довгострокові договори, готові виходити зі складних ситуацій тільки так", - погоджується Даниленко.

Фінанси не потребують площ

Але зміни на ринку офісної нерухомості торкнулися не тільки структури попиту, але і структури споживання. Офісними площами все більше цікавляться компанії, які активністю раніше не відзначалися.

В цілому, угоди з оренди офісів за перше півріччя яскраво демонструють як криза вплинула на той чи інший сектор економіки.

Слабку орендну активність проявляв в 2009 році фінансовий сектор. За 6 місяців була здійснена всього лише одна угода на 400 кв. м. За даними Colliers International, це в 10 раз менша площа в порівнянні з першим півріччям 2008 року.

А нефінансовий сектор, навпаки, зберіг орендну активність на досить високому рівні, особливо з боку фармацевтичних, телекомунікаційних, торгових і промислових компаній.

За внутрішніми даними Київського Дослідницького Форуму (КДФ), поглинання з боку нефінансового сектора за перше півріччя 2009 року зросло у порівнянні з першим півріччям 2008 року на 29% - 21 500 кв м. проти 16 700 кв м.

Настільки висока активність на ринку оренди є наслідком перерозподілу вже існуючого попиту, тоді як вихід на ринок нових компаній практично не спостерігався, відзначають фахівці.

Основні операції з оренди офісних приміщень у 2009 році (перше півріччя), Київ

*НЦ - нецентральний район, **ЦДР - центральний діловий район

Джерело: Colliers International, Червень 2009

Причина: закон попиту та пропозиції

За словами експертів, всі зміни на офісному ринку викликані, перш за все, світовою фінансовою кризою.

Падіння ринку відбувалося за характером ланцюгової реакції: криза - скорочення кількості компаній - збільшення вільних площ - зниження орендної ставки - "замороження" будівництва.

"Таке різке падіння - прямий результат глобальної фінансової кризи, яка серед країн Центральної та Східної Європи найбільше зашкодила українській економіці", - говорить управляючий партнер консалтингової компанії CB Richard Ellis Сергій Сергієнко.

"Про нові компанії сьогодні практично нічого не чути на жодному з ринків. А ті фірми, які вижили, вони більше думають про мінімізацію витрат і скорочення персоналу. А це у свою чергу призводить до появи на ринку більшої кількості вакантних площ ", - погоджується Даниленко.

Згідно з даними Knight Frank, за перше півріччя 2009 року рівень вакантних площ у бізнес-центрах Києва збільшився майже удвічі і досяг 10-15%.

При цьому фахівці впевнені, що за умови такого зростання вакантності в другому півріччі 2009 року на ринку оренди офісної нерухомості Києва прогнозується подальше зниження ставок. До кінця 2009 року можна очікувати зниження ставок ще як мінімум на 12-15%.

Крім того, попит на офісні площі в об'єктах, що знаходяться на стадії будівництва, практично відсутній. Орендарі вважають за краще розглядати функціонуючі офісні центри або об'єкти, що готові до введення в експлуатацію.

Маркетинг та інвестиції врятують ринок?

Судячи з усього, ринок офісної нерухомості, буде важче за всіх відновлюватися. Це визнають і девелопери, і експерти.

"На жаль ринок офісної нерухомості найбільше сьогодні страждає... Першим має "ожити" житловий сектор, потім - торгові центри, логістичні, готельні комплекси, а потім вже офісна нерухомість", - стверджує голова "21 століття" Лев Парцхаладзе.

За таким сценарієм, у орендодавців є два варіанти поведінки: сподіватися на очікувані інвестиції або використовувати маркетингові інструменти для утримання споживачів.

Незважаючи на важку ситуацію, в CB Richard Ellis впевнені, що інвестиційний ринок комерційної нерухомості України продемонструє ознаки пожвавлення вже в першому півріччі 2010 року.

"До цього часу глобальна економічна криза має вщухнути, надаючи інвесторам додаткову впевненість і можливість більш точно спрогнозувати майбутнє зростання орендних ставок. Ми очікуємо, що зростання орендних ставок почнеться в другому півріччі 2011 року - на початку 2012 року", - прогнозує Сергієнко.

Власники проектів, у свою чергу, відчувають менший ентузіазм і чекають змін на політичній арені.

"В цілому, постійне зниження ставок все більше віддаляє ринок офісної нерухомості від інвестиційної привабливості. Без ліквідності банків і довіри інвесторів, яка також залежить і від політичної ситуації, неможливо про щось говорити", - каже Парцхаладзе.

Другий варіант "виживання" вимагає додаткових витрат на розробку маркетингових заходів, але при цьому дає можливість утримати клієнтів.

"Щоб утримати клієнтів, ми вже зменшили ставки як мінімум у 1,5 рази і активно впроваджуємо різні програми лояльності, що передбачають включення у вартість оренди витрат на оплату комунальних послуг, охорони і прибирання приміщень, розстрочку платежів, безкоштовні місця на паркінгу тощо" , - розповів "Економічній правді" один з власників офісного центру.

За прогнозами фахівця ринку нерухомості Семена Юрченка, девелоперам нових офісних центрів доведеться здійснювати безпрецедентні промоходи. Наприклад, надавати компаніям-наймачам орендні канікули на чотири-п'ять місяців.

Але чи допоможуть ці заходи відновити "кволий" попит, поки що ніхто не може сказати. Адже компанії продовжують переїжджати з одних офісів в інші. Відомо тільки одне, сьогодні панує ринок орендаря і він буде активно цим користуватися. Тому власникам площ все частіше доводиться сідати за стіл переговорів.

Станом на 1 вересня 2009 року орендні ставки знаходилися в діапазоні:

360-480 доларів/ м²/рік на офіси класу А, 
240-360 доларів/м²/рік на офіси класу B+, 
180-240 доларів/м²/рік на офіси класу B-.

Дані Knight Franк