Податок на нерухомість по-українськи

Серед багатьох законів, які регулярно приймаються Верховною Радою України, нечасто трапляються такі епохальні, як закон про відміну мораторію на продаж землі. Законопроект про запровадження податку на нерухомість - саме такий.

У розпал економічної кризи наприкінці 2008 року український уряд намагався будь-якою ціною винайти нові джерела поповнення бюджету.

Чиновники вирішили не вигадувати велосипед. Вони традиційно запропонували фіскальну ідею у вигляді законопроекту "Про податок на нерухоме майно (нерухомість), відмінне від земельної ділянки".

Документ під реєстраційним номером 3533 відродив задум, що не давав спокійно спати багатьом поколінням податківців - оброк на нерухомість.

Лише глобальна економічна криза змусила уряд переступити через інтереси багатьох великих власників майна, адже не вони голосують на виборах.

Урядовий законопроект простий, як пісня. Об'єктом оподаткування передбачається визначити будівлі, віднесені до житлового фонду, які перебувають у власності платників податку - фізичних або юридичних осіб.

Базою оподаткування буде загальна площа об'єкта. Її визначать на підставі даних, що надаються органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Ставка податку в розрахунку на рік становитиме 1 відсоток суми місячного прожиткового мінімуму за квадратний метр загальної площі об'єкта оподаткування, сьогодні - це 6,05 гривні.

Платники податку звільняються від сплати податку, якщо загальна площа об'єкта оподаткування не перевищує:150 квадратних метрів загальної площі квартири, 300 квадратних метрів будинку, 100 квадратних метрів садового або дачного будинку, 100 квадратних метрів господарських будівель та 30 квадратних метрів гаражу.

"Податок на нерухомість - класичний податок на споживання, однак запропоновані урядом параметри його справляння неоптимальні. Відтак, бюджетоутворюючим він не стане, принаймні, у найближчому майбутньому. Громадяни, аби уникнути його сплати, розписуватимуть свої квартири на родичів", - сказав у коментарі для "Економічної правди" експерт Міжнародного центру перспективних досліджень Олександр Жолудь.

За його словами, це не перша спроба Кабміну запровадити такий збір, втім, жоден з попередніх законопроектів не було прийнято. "Ймовірно, така ж доля спіткає і нинішній документ", - каже аналітик.

Іноземний досвід

Не відстає від українського уряду і Росія. Податок на нерухомість там буде розраховуватись, виходячи з її реальної ринкової вартості.

Про це почали говорити ще у далекому 1994 році. Проте у "бюджетному" посланні Федеральним зборам РФ до 2010 року Володимир Путін заявив про необхідність введення цього податку в Податковий кодекс.

Загалом податок на нерухомість існує більш ніж у 130 країнах світу і приносить левову частку доходів у місцеві бюджети. В деяких штатах Австралії такі надходження складають 90%, в США - 75%, в Канаді - 80%. Не менш важливу роль відіграє податок і в країнах Європи - Великобританії, Ірландії, Швейцарії, Ісландії.

Ставки податку коливаються в середньому від 1% до 3% прожиткового мінімуму. Так, у США він складає 1%, але дуже відрізняється від регіону: в Каліфорнії - 1,08%, в Колумбії - 0,96%, у Нью-Йорку - 11,63%, у Пенсільванії - 8,26.

Податок на нерухомість залежить від стану будинку, місця розташування, використання - чи проживає в будинку власник. Для калькуляції податку вартість нерухомості щорічно збільшують приблизно на 2%.

Інвестиції в житлову нерухомість

Через відсутність цивілізованого фондового ринку та нерозвиненість фінансових інститутів єдиним напрямком інвестування та збереження коштів для громадян України стали банківські депозити і придбання нерухомості.

Але депозити, не дивлячись на привабливий відсоток, ледве перекривають інфляцію. Як правило, вони здатні лише зберегти, але не примножити капітал. Інша справа - нерухомість.

Стрімкий злет цін на житло у 2000-2008 роках зробили інвестиції в сектор надзвичайно прибутковими. Цьому сприяли економічне зростання та високий попит. Але були й менш вагомі та малопомітні фактори, які, однак, стануть визначальними у довгостроковій перспективі.

У першу чергу, це тіньовий характер ринку. З продажу сплачувались символічні суми, оскільки вартість житла свідомо занижувалась, а з оренди податки ніхто і не думав платити.

Податку з нерухомості не існувало взагалі, а комунальні платежі порівняно з орендними були майже символічними. Той, хто спіймав хвилю, непогано заробив. Повторення ситуації не планується навіть відчайдушними оптимістами, адже економічна система держави вже змінилась і зміниться ще більше.

Сьогодні економічна модель, за якої фізична особа вкладатиме кошти в житлову нерухомість з метою отримання прибутку від оренди, може виглядати наступним чином.

За даними компанії SV Development, вартість одного квадратного метра в новобудові в Оболонському районі Києва на кінець березня цього року становила 1905 доларів.

Таким чином, однокімнатна квартира в новобудові площею 60 квадратних метрів коштує 114 300 доларів.

Припустимо, фізична особа, маючи ці кошти, вирішила інвестувати їх у нерухомість і придбати таку квартиру для отримання прибутку від орендної плати.

Середня вартість оренди однокімнатної квартири, за даними того ж джерела, становить 333 долари. Взявши до уваги, що інвестор не сплачує податків, відкинувши амортизаційні витрати і страховку, отримаємо результат підрахунку: квартира окупиться і почне приносити прибуток лише через 28 років. Далеко не ідеальний варіант.

А якщо інвестор сплачуватиме податок на нерухомість у розмірі 1% на рік від вартості житла?

У попередньому прикладі за рік він отримував 3 996 доларів доходу, або 3,4% річних - майже як в швейцарському банку. Тепер річний дохід втратить 1 143 долари податку на прибуток, тож дохід перетвориться на 2 853 долари.

Податок з доходів фізичних осіб (15%) зменшить річний дохід ще на 599 доларів до 2 254 доларів. Тобто для покриття витрат на придбання квартири знадобиться 50 років!

Хто в здоровому глузді буде робити такі інвестиції? Але навіть якщо квартира залишилася у спадок, місячна оренда у розмірі 187 доларів не видається надто привабливою.

В США ситуація не краща. У 2007 році в Нью-Йорку квартира-студія при вартості 400 тисяч доларів винаймалася за 1 500 доларів на місяць. Строк окупності житла - 22 роки. Але це без врахування податків: 1% на нерухомість та 30% з отримуваного прибутку.

Не менші витрати і в Німеччині. Податок на придбану нерухомість складає 3,5% від вартості об'єкта, послуги посередника - 3,5-7%. Щорічний податок на нерухомість - 0,5-1,5%, в залежності від місцевості та якості земельної ділянки, загалом 50-100 євро за сотку.

Податок на стік дощової води сягає 45 євро за сотку, а страхування нерухомості - 200-500 євро на рік. Якщо ж нерухомість здається в оренду, застосовується прогресивна ставка податку на доходи, яка може складати 19-53%.

Окрема розмова - вартість комунальних послуг. У розвинених країнах вона складає третину доходів громадян. І навряд чи в Україні буде по-іншому.

Платитимуть всі

Основні тренди на ринку житлової нерухомості впродовж найближчих десяти років, швидше за все, будуть такими:

- Пропозиція житла збільшуватиметься. Припинене будівництво під час кризи відновиться, на ринок оренди вийде пропозиція інвесторів, які не встигли до кризи продати не рухомість.

При цьому населення великих міст скорочуватиметься - більшість сімей мають не більше однієї дитини. Отже, на ринок потраплятимуть квартири, які передадуться у спадок. Демографічні втрати можуть перекритися міграцією, але далеко не кожен мігрант зможе платити 400 доларів за однокімнатну квартиру.

- Демографічний тиск на Пенсійний фонд змусить державу більш жорстко проводити фіскальну політику. Ера ігнорування податкової інспекції відійде у небуття - платитимуть всі.

Якщо до орендодавця не добереться держава - про нього податківцям повідомлять сусіди. Ера байдужих жеків теж минає, їм на зміну приходять комерційні структури або спілки власників житла, які змусять платити.

- Податки будуть тільки підвищуватись - з тієї ж демографічно-пенсійної причини. Про це розповість будь-який американець що пережив у 1986 році Акт про податкову реформу. Всі ще згадуватимуть 15-відсотковий прибутковий податок з фізичних осіб як кращі часи.

- Висока питома вага комунальних послуг, які стрімко зростатимуть у витратах населення, стримуватиме зростання ставок на оренду житла.

- Оренда нерухомості існуватиме у вигляді дохідних будинків. Такий централізований підхід дозволить мінімізувати витрати для власників квартир.

- Поступово збільшуватиметься питома вага орендарів. Про це свідчать тенденції на ринках нерухомості в розвинених країнах.

За даними Європейської статистичної агенції, в Німеччині володіють житлом тільки 43% мешканців, у Франції - 56%, в Австрії - 57%, у Великобританії - 69%. Для багатьох орендувати набагато дешевше, ніж купувати.

Німців взагалі вважають нацією квартиронаймачів. У Берліні донедавна лише 11% громадян були власниками житла, не дивлячись на низькі ставки іпотечних кредитів у 4,5% на десять років.

Для німців будинок - один на все життя. Саме тому вони купують його у похилому віці, а більшість так і мешкає у найманому житлі до самої смерті.

Отже, інвестиції в нерухомість відходять у минуле.

Українському інвестору не позаздриш: фондовий ринок нерозвинений і непрозорий, фонди спільного інвестування мертві, FOREX в умовах України - легальний тоталізатор, банки дискредитували себе всерйоз та надовго.

В антикваріаті і мистецтві розбираються одиниці, та й ціни починаються з астрономічних, як на пересічного українця, величин, золото переоцінене.

Недержавні пенсійні фонди та пайові страхові компанії - сіамські близнюки банківської системи, та й ще без фонду гарантування внесків. Залишається інвестувати в здоров'я, освіту і дітей. А може слід подумати про власний бізнес?

"Все залежить від самої людини. За логікою, на піках росту варто якусь частку доходів зберігати, а на піках спадів - якусь частку накопиченого витрачати", - вважає Жолудь. Сам він не втратив віри у банківську систему і не виключає розміщення своїх вільних коштів на депозитному рахунку.