"ЕП" разом з асоціацією фахівців з нерухомості (ріелтерів) України в рамках майбутнього всеукраїнського інтернет-форуму з обговорення проекту Закону України "Про ріелтерську діяльність" пропонує останню публікацію щодо змісту закону. З 15 по 22 жовтня 2007 р. всі бажаючі запрошуються до інтерактивного обговорення даної теми на сторінках форуму за адресою www.forum.asnu.net.

Тема даної статті - відносини між клієнтом і ріелтером. Що визначає основу цих відносин, вартість послуг ріелтерів, які права й обов'язки, які критерії відповідальності обох сторін? Окремо буде розглянутий Кодекс етики ріелтера.

Варто сказати, що надання високоякісної послуги споживачеві можливо тільки на договірній основі. Адже об'єкт нерухомості, продаж або оренда його - це завжди цілий комплекс параметрів, правових моментів, які необхідно врахувати всім сторонам - продавцеві, покупцеві, ріелтеру й іншим учасникам угоди. Саме тому законодавець окремо - у ст. 21 - дає чітко виписані вимоги до договору. Найбільш істотними із цих вимог є визначення виду ріелтерської послуги і дії, які становлять її зміст, розмір і порядок її оплати, відповідальність сторін за невиконання умов договору, необхідність надання оригіналів документів ріелтера про його статус.

Цікавим моментом представляється те, що ріелтер не має права заключати договір про надання послуг щодо нерухомого майна, якщо ним раніше був укладений договір щодо того ж майна з іншим споживачем ріелтерських послуг.

Важливо й те, що часом ріелтерська діяльність може здійснюватися й у зв'язку з рішеннями судів, органів влади або місцевого самоврядування.

А що стосується розміру й порядку оплати ріелтерських послуг, то це передбачається влаштувати просто і традиційно: він визначається за домовленістю сторін. При цьому законопроект не передбачає ніяких мінімальних або максимальних рівнів оплати. Іншими словами, цей рівень може формуватися на сугубо ринкових засадах. Держава в такий спосіб не намагається регулювати що-небудь у цьому плані.

Приймаючи послугу від ріелтера, споживач може розраховувати на цілий ряд своїх прав. Які ж основні з них?

Ст. 24 визначено, що споживачі ріелтерських послуг мають право:

- знайомити з документами, що підтверджують право ріелтера на здійснення своєї діяльності;

- знайомити зі Стандартами й правилами ріелтерської діяльності;

- на одержання всієї інформації й документів, отриманих ріелтером у ході надання послуг;

- на одержання компенсації шкоди, заподіяного суб'єктом ріелтерської діяльності;

- скаржитися на дії або бездіяльність ріелтерів до Ріелтерської Палати України або до суду.

Щодо обов'язків, то ст. 25-ою законопроекту на цей момент визначений тільки один обов'язок споживачів ріелтерських послуг: їм слід надавати ріелтеру достовірну інформацію й документи про нерухомість, щодо якої укладений договір про надання послуг.

Про права й обов'язки суб'єктів ріелтерської діяльності йшлося в другій статті пропонованої серії публікацій - "Проект Закону "Про ріелтерську діяльність": поняття ріелтер".

Самих суб'єктів ріелтерської діяльності законодавець у ст. 26 зобов'язує зберігати конфіденційність інформації, отриманої ними в процесі здійснення своєї діяльності. Їм забороняється використовувати таку інформацію у своїх інтересах або в інтересах третіх осіб.

Можливі випадки, коли ріелтер змушений буде відмовити споживачеві в наданні послуг. Тому законопроектом (ст. 27) пропонується перелік причин, через які це виправдано. Зокрема, послуга не буде надана, якщо:

- очікуваний споживачем результат і засоби його досягнення, на яких він наполягає, є протиправними;

- споживач надає неправдиву інформацію або відмовляється надавати достовірну інформацію й документи, необхідні для надання послуги;

- надання ріелтерських послуг може привести до розголошення відомостей, таємниця яких охороняється законами України, Стандартами й правилами ріелтерської діяльності;

- надання послуг може суперечити власним інтересам ріелтера або буде суперечити його професійному обов'язку. При цьому ріелтерські послуги можуть бути надані, а договір не піддається обов'язковому розриву, якщо споживачеві повідомлено про можливий конфлікт інтересів, і споживач прийняв зроблені йому послуги.

Але, крім узаконених норм, що визначають взаємини між ріелтером і клієнтом, ріелтером і державою, уже стало звичним згадувати й про Кодекс етики ріелтерів. Зараз у різних громадських організацій і різних ріелтерських компаній є свої варіанти такого Кодексу. У чому ж його суть? Чи має він бути єдиним для всіх? Якщо так, то хто його затверджує й вимагає дотримання його норм?

Можна відразу сказати, що створення такого зводу правил для ріелтерів, доведення його до професійного співтовариства й контроль за його дотриманням буде покладено на Ріелтерську Палату України.   

Уже зараз передбачається, що суб'єкти ріелтерської діяльності повинні бути професійні, сумлінні, вони не мають право використати недостовірну або свідомо помилкову інформацію, а також методи несумлінної конкуренції стосовно інших організацій і фізичних осіб, що працюють на ринку нерухомості. Ніхто з ріелтерів не має вводити людей в оману щодо конкурентів, їхньої ділової практики, робити необ'єктивні заяви про низьку якість їхніх послуг тощо.

Крім того, у Кодекс може бути включена заборона для ріелтера здійснювати професійні послуги, пов'язані з майном, в якому він має особисту зацікавленість. Це припустимо тільки тоді, коли ця зацікавленість розкрита перед всіма боками-учасниками договору. Тобто, ріелтер зобов'язаний попередити свого клієнта, що в угоді він зацікавлений не тільки як посередник, але і як приватна особа. Наприклад, при оцінці об'єкта нерухомості, у вартості якого він має свою частку.

Говорячи в рекламному оголошенні, приміром, про "найнижчі" ціни на нерухомість або вартість послуг, ріелтер або агентство повинні будуть підтвердити, що ці ціни дійсно найнижчі й надати перелік всіх інших цін або тарифів на послуги на даному ринку. У противному випадку можуть виникнути підстави говорити про прояви несумлінної реклами й - відповідно - про порушення Кодексу етики ріелтера.

Важливе місце в Кодексі повинна зайняти тема професійної майстерності. Говорячи про високий професійний рівень роботи ріелтера, Кодекс зобов'яже його бути глибоко інформованим у питаннях, пов'язаних з ринком нерухомості, а головне - бути в курсі всіх змін у законодавстві. Від того, наскільки ріелтер знає про всі особливості законодавства, часом залежить доля клієнта.

У цьому документі знайдуть своє відображення і положення, що регламентують відносини між самими ріелтерами. Приміром, вони повинні обмінюватися між собою формами, методами й досвідом роботи з метою підвищення професіоналізму і компетентності всіх членів професійного співтовариства. Можна допустити, що Кодекс етики зобов'яже ріелтера сприяти органам державної влади і місцевого самоврядування в здійсненні своїх функцій, якщо вони лежать у площині роботи з нерухомістю. Ріелтер повинен також піклуватися про юридичну безпеку угоди, зобов'язання з угод повинні бути визначені в письмовому договорі, з дотриманням всіх формальностей. А сам договір повинен відбивати точну угоду сторін, що передбачено й положеннями майбутнього закону про ріелтерську діяльність.

Що може очікувати ріелтера, котрий зневажить установками кодексу? Якщо агентство, ріелтер-підприємць або ріелтер попадеться на серйозному порушенні Кодексу або законодавства України, то Ріелтерська Палата за поданням своєї дисциплінарної комісії може ухвалити рішення щодо накладення санкцій на ріелтера (попередження, штраф, анулювання Сертифіката й Кваліфікаційного свідчення ріелтера), навіть виключити його з Реєстру ріелтерів або Реєстру суб'єктів ріелтерської діяльності, тобто позбавити права займатися цією діяльністю.

Напевно, жоден кодекс не може бути вичерпними, а його положення - всеосяжними. Проте, це буде важливий досвід приведення до загального знаменника основних принципів роботи агентств нерухомості та ріелтерів. До того ж Кодекс етики ріелтера теж виявиться певним важелем впливу на ріелтерів. Якщо хтось претендує на звання сертифікованого фахівця-ріелтера, то йому необхідно прийняти загальні правила гри, відповідати за свої дії не тільки перед законом, але й перед  всіма членами професійного співтовариства.

Матеріал підготовлений Київським порталом нерухомості "Domik.net"

P.S. Ця публікація завершує низку серію статей, підготовлених у рамках майбутнього всеукраїнського інтернет-форуму по обговоренню проекту Закону України "Про ріелтерской діяльності". Попередні статті були присвячені основним положенням Закону: його мети й суті, ріелтерської діяльності і її видам, вимогам до ріелтера й питань його відповідальності, а також питанням сертифікації, функціонування Ріелтерської Палати України.

Звичайно ж, обговорення цих та інших тем, пов'язаних із прийняттям Закону, буде продовжено й у рамках всеукраїнського інтернет-форуму, і в майбутньому. Думки спеціалістів-ріелтерів, аналітиків, юристів, всіх зацікавлених у ріелтерських послугах учасників ринку нерухомості, які напевно візьмуть участь у цьому обговоренні, дуже важливі. Вони будуть враховані надалі при вдосконаленні законопроекту та при безпосередньому прийнятті Закону. 

Ринок нерухомості - один з найбільше соціально значимих ринків України. Чи вдасться зробити його по-сучасному цивілізованим, - залежить від багатьох з нас. Тому важливо вже на цьому етапі сказати своє слово про те, як насправді повинен бути захищений споживач, який по якості слід бути ріелтерській послузі, як може брати участь держава в регулюванні цього ринку.

Запропонуйте свій погляд на ці питання. Майбутній Закон про ріелтерську діяльність має бути прийнятий таким, яким ми все побажаємо його побачити.

Асоціація фахівців з нерухомості (ріелтерів) України