Питання захисту права власності в Україні залишається дуже актуальним. Про це свідчить хоча б практика Європейського суду з прав людини. Розвиток ринкових відносин неможливий без гарантій стабільності в сфері відносин власності. Одним з ключових елементів в системі такого захисту є підтвердження статусу власника державою. Цю роль виконує інститут реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна. Державна реєстрація прав власності на нерухоме майно є важливим чинником гарантування і захисту прав власників, забезпечує офіційне визнання і юридичне закріплення державою прав фізичних і юридичних осіб на нерухоме майно.

В цей час не можна говорити, що вказаний інститут в Україні набув остаточних рис, є стабільним та чітко налагодженим.

Одним з прикладів недостатнього правового регулювання є ситуація з реєстрацією права власності на недобудовані об’єкти.

Відносини з реєстрації прав власності на нерухоме майно регулюється Цивільним кодексом України, Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень" (далі – Закон про реєстрацію).

Реєстрацію прав власності на об’єкти нерухомості все ще продовжують проводити комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації (БТІ) відповідно до п. 5 Перехідних положень Закону про реєстрацію, яким передбачено виконання органами БТІ функцій реєстратора до створення єдиної системи органів державної реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав в складі державного земельного кадастру.

Здійснення реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна органами БТІ провадиться на підставі Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України №7/5 від 7 лютого 2002 року (далі – Тимчасове положення).

Іноді виникає необхідність здійснити правочини відносно об’єктів нерухомого майна, які не завершені будівництвом або не зареєстровані відповідно до вимог законодавства. В цьому разі постає питання стосовно належного оформлення права власності на вказані об’єкти, оскільки відповідно до частини 6 статті 3акону про реєстрацію правочини щодо нерухомого майна здійснюються, якщо право власності на це майно зареєстровано у відповідності з цим Законом.

Аналогічне положення міститься в ЦК України. Так, стаття 182 ЦК України говорить про те, що право власності та інші майнові права на нерухоме майно, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

На цей час відповідно до положень статті 331 ЦК України придбання права власності на об’єкт незавершеного будівництва не ставиться законодавцем в залежність від ступеню його завершеності. Тому при вирішенні питання реєстрації права власності на недобудову не має необхідності надавати відомості про процент готовності об’єкту. Але на практиці таку інформацію все ж вимагають.

Після внесення змін до ЦК України рішення суду вже не є єдиною підставою для встановлення права власності на об’єкт незавершений будівництвом. Частина 3 статті 331 ЦК України встановлює, що у разі необхідності право власності на об’єкт незавершеного будівництва реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують 1) право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, 2) проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять 3) опис об'єкта незавершеного будівництва.

Однак, беручи до уваги те, що стаття 19 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" називає підставою для реєстрації права власності на недобудовану нерухомість рішення суду, спостерігається деяка неузгодженість норм ЦК України та цього Закону.

Нова редакція статті 331 ЦК України спростила процедуру придбання права власності на об’єкти незавершеного будівництва. Але, як показує практика, під час реалізації прав, передбачених статтею 331 ЦК України, особа стикається з певними труднощами.

Так, Тимчасове положення взагалі не передбачає реєстрацію незавершеного будівництвом об’єкту, не зважаючи на норми статті 331 ЦК України. Про це свідчить наявність в якості умови реєстрації права власності на нерухомість завершення будівництвом об’єкту та прийняття його в експлуатацію (п. 1.6 Тимчасового положення).

Однак, відсутність положень підзаконних нормативних актів, які б регулювали процедуру реєстрації права власності на об’єкт незавершений будівництвом не може бути перешкодою в реалізації права, наданого законом. Підтвердженням цього може слугувати, зокрема, висновок, зроблений Верховним Судом України і викладений в ухвалі від 5 листопада 2003 року. Вирішуючи спір стосовно права особи відмовитися від присвоєння індивідуального податкового номеру, Верховний Суд України зазначив, що доводи про відсутність конкретного механізму внесення відміток відносно вказаної відмови не можуть бути підставою для невиконання посадовими особами державної податкової інспекції вимог Закону.

Тому цілком правомірним є звернення особи до органів БТІ з заявою про реєстрацію права власності на об’єкт, будівництво якого ще не завершено і якій не прийнято в експлуатацію. До заяви повинні бути додані документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисна документація, а також документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Але, не зважаючи на надані законодавцем права, на жаль, на практиці рішення суду досі залишається чи не єдиним засобом зареєструвати своє право власності на недобудову.

Дмитро Симанов, юрист, юридична фірма "Лавринович і Партнери"