Консультація юриста: Укладаючи договір іпотеки…

Останнім часом в Україні іпотека стала одним із найпопулярніших способів забезпечення зобов’язань, що обумовлюється багатьма факторами, серед яких далеко не останнє місце займає можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реалізації способів позасудового врегулювання.

Така можливість значно спрощує процедуру задоволення вимог іпотекодержателя у порівнянні із такими традиційними способами звернення стягнення, як на підставі виконавчого надпису нотаріуса чи рішення відповідного суду. Тенденція росту цін на нерухомість, що має місце протягом останніх років, обумовлює постійне підвищення її ліквідності, що разом із законодавчо передбаченою можливістю отримання об’єкту іпотеки у власність у випадку невиконання забезпеченого іпотекою зобов’язання надає іпотеці додаткові переваги перед іншими способами забезпечення виконання зобов’язань.

В цій статті автор хотів би звернути увагу читачів на деякі актуальні питання оформлення при укладенні договору іпотеки права іпотекодержателя на застосування процедур позасудового врегулювання.

Відповідно до положень ст. 36 ЗУ "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, так і право іпотекодержателя продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі відповідного договору купівлі-продажу.

На практиці, як правило, сторони передбачають вищевказані способи звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом внесення до договору іпотеки відповідних застережень, не оформлюючи окремих договорів. Дуже часто при оформленні таких застережень сторони обмежуються лише посиланнями на відповідні норми ЗУ "Про іпотеку", не приділяючи питанню врегулювання порядку застосування способів позасудового врегулювання необхідної уваги.

Такий підхід ще може вважатись допустимим при зазначенні можливості реалізації такого способу звернення стягнення на предмет іпотеки, як передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, оскільки стаття 37 ЗУ "Про іпотеку" досить однозначно та прозоро описує порядок такого способу звернення стягнення. Крім того, положення п. 1 Додатку 1 до пункту 2.1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України Наказ Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року N 7/5 від 7 лютого 2002 року N 7/5, передбачають договори про задоволення вимог іпотекодержателя серед документів, на підставі яких здійснюється реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна. Таким чином, як правило, якщо сторони шляхом включення до договору іпотеки застереження про задоволення вимог іпотекодержателя передбачили, що у разі порушення іпотекодавцем своїх зобов’язань за договором іпотекодержатель отримує право в порядку, передбаченому положеннями ст. 37 ЗУ "Про іпотеку", звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі йому права власності на предмет іпотеки, в подальшому при реалізації такого застереження іпотекодержатель не повинен мати будь-яких ускладнень.

Але, у випадку зазначення можливості реалізації такого способу звернення стягнення на предмет іпотеки, як продаж його іпотекодержателем, слід більш виважено підходити до викладення порядку такої реалізації у договорі іпотеки. Така необхідність в першу чергу обумовлюється тим, що положення ст. 38 ЗУ "Про іпотеку" не передбачають підставу, на якій іпотекодержатель, не будучи якимось чином уповноваженим та, відповідно, не маючи права власності на предмет іпотеки, буде здійснювати продаж останнього третій особі. Після ознайомлення із вказаною нормою абсолютно неясною є відповідь на питання, хто буде виступати продавцем у відповідному договорі купівлі-продажу: іпотекодавець в особі іпотекодержателя чи іпотекодержатель від свого імені?

За умови наявності в договорі застереження відносно права іпотекодержателя продати предмет іпотеки третій особі у вигляді посилання на ст. 38 ЗУ "Про іпотеку" без будь-якої деталізації статусу іпотекодержателя як продавця, може існувати два наступних варіанти: (і) іпотекодержатель може виступити в договорі купівлі-продажу як продавець, який здійснює продаж від свого імені, або ж (іі) діяти при укладенні такого договору від імені іпотекодавця.

Юрій Радзієвський – юрист, юридична фірма "Лавринович і Партнери"

Відповідно до положень ст. 658 Цивільного кодексу України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Оскільки, з одного боку, положення ст. 38 ЗУ "Про іпотеку" не вказують, що такий продаж предмету іпотеки є примусовим, і прямо не надають права продавцю продати предмет іпотеки від свого імені, а з другого - іпотекодержатель не є власником предмету іпотеки, для мінімізації можливих ризиків, які можуть мати місце при реалізації такого способу звернення стягнення, ми вважаємо за необхідне прямо вказувати в договорі іпотеки, що відповідний спосіб звернення стягнення є примусовим продажем і продаж предмету іпотеки здійснюється іпотекодержателем від свого імені.

Для належного оформлення продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від імені іпотекодавця необхідною умовою є належне оформлення відповідних повноважень, яке може мати місце в формі договору доручення чи видачі відповідної довіреності. Але з урахуванням законодавчо передбаченої можливості довірителя відмовитись від доручення (довіреності) в односторонньому порядку, ми б все ж таки радили не застосовувати такий спосіб оформлення статусу іпотекодержателя при продажу предмету іпотеки.

Таким чином, з метою позбавлення недобросовісних іпотекодавців чи будь-яких інших зацікавлених осіб можливості оскарження положень договору іпотеки чи договору продажу предмету іпотеки третій особі, вважаємо за необхідне більш уважно ставитись до викладення порядку продажу предмету іпотеки іпотекодержателем у договорах іпотеки та належним чином врегульовувати моменти, недостатньо висвітлені у ст. 38 ЗУ "Про іпотеку".