Від "ЕП": приводом для написання даної статті стало інтерв'ю Василя Горбаля, почесного президента "Укргазбанку", де, зокрема, банкір скаржиться на відсутність працюючої державної іпотечної установи та недостатній розвиток іпотеки в Україні. Але варто згадати, що у банкірів були всі умови для того, щоб створити та розвинути іпотеку в державі – оскільки рівень їх представництва у органах влади історично завжди був і зараз є достатній. Можливо, їм це невигідно?

Україна давно і надійно впала у кредитну ейфорію. "Плати за своє", "отримай легкий кредит" - волає реклама. Натомість ринок нерухомості переживає наразі етап деякого охолодження і у вдумливого безквартирного позичальника природно з’являється питання, а що ж робити далі. Кредитуватися за абсолютно дикими з європейської точки зору ставками? Зачекати здешевлення квартир? Бігти за місто? Фінансовий ринок впритул підійшов до межі, коли класичні схеми "взяти депозит – додати маржу – видати кредит" вже не спрацьовують. Насамперед це стосується іпотечних кредитів, щодо яких світовий досвід нараховує більш ніж сотню років. І який досить мало схожий на українське іпотечне кредитування.

Так, ряд банків навіть соромиться називати кредитування нерухомості іпотекою, наприклад програма Укргазбанку "нерухомість у кредит" чарівне слово "іпотека" використовує лише глибоко в умовах кредитування. І це при тому, що саме Укргазбанк був одним з піонерів розміщення іпотечних облігацій. Тобто котлети (дорогі кредити) окремо, а мухи (дешеві ресурси) окремо. Натомість Укрсоцбанк не соромиться і пропонує саме "іпотечні кредити", абсолютно не переймаючись тим, що цей кредит у класичному сенсі не є іпотечним.

Приватбанк також начебто надає житлові кредити, але робить це у власному "іпотечному центрі". Взагалі, складається враження, що чарівне слово "іпотека" стало для банкірів скоріше даниною моді, аніж реальним стратегічним завданням. І це при тому, що банки першої групи практично всі представлені у Верховній раді, Раді НБУ та інших органах. І прийняти будь-який закон чи інший акт - справа декількох місяців роботи юристів. Але це за умови наявності бажання, якого, як виходить, немає.

Наразі ми маємо декілька системних причин для того, аби не називати сучасне кредитування житла в Україні іпотекою:

По-перше, банки зазвичай залучають короткострокові ресурси, які складають левову частку їхньої ресурсної бази. Якщо врахувати 10-20 річний термін іпотечного кредиту, стає зрозумілим, наскільки ризикованим насправді для банків є кредитування нерухомості.

По-друге, практично не існує цивілізованих норм вирішення питань у разі невиконання позичальником своїх зобов’язань – він просто втрачає заставу.

По-третє, ринок нерухомості переживає період спекулятивного сплеску, і доступність кредитів у цьому відіграє не останню роль.

Цінні папери

Ряд експертів вважає саме розвиток іпотечних цінних паперів – системоутворюючим для розвитку іпотеки через попит на "довгі гроші". В усьому цивілізованому світі (та навіть ще у Російській імперії початку 20 сторіччя) саме випуск облігацій чи інших подібних цінних паперів забезпечив роль банків – фінансових посередників у класичному, можна сказати, безризиковому вигляді. На сьогоднішній день світова практика знає безліч схем такого фінансування.

Це може бути як "замороження" певних сум на балансі банків (німецька модель), так і передача самого іпотечного портфелю на баланс іншої компанії (американська модель), при цьому банк втрачає довгострокові активи зі свого балансу, підвищує свою ліквідність, а утримувачі облігацій позбавляються ризику втрати грошей у випадку банкрутства банку.

Цей процес також називають сек’юретизацією. Головним же наслідком сек’юретизації іпотечних кредитів є те, що банк передає як значну частку кредитного ризику, так і суттєву частину свого прибутку іншій компанії. Напевно вітчизняним банкірам важко на таке погодитися.

Каламутна вода

Бурхливе зростання цін на нерухомість одразу перетворило її у об’єкт підвищеної уваги бізнесменів та банкірів. З одного боку, ціновий тренд є стабільно висхідним та надзвичайно динамічним – 400% зростання вартості житла у м. Києві за декілька років є показовим підтвердженням цієї тези. При цьому рентабельність будівельних організацій, за думкою експертів, перевищує 200-300%.

До чого це призводить? Насамперед до того, що ніхто не прагне ділитися прибутками – банки розраховують на власні ресурси, фінансові схеми будівельників взагалі знаходяться поза полем зору аналітиків. Для кінцевого позичальника – населення – це означає високі процентні ставки за кредитами та безліч "драконівських" пунктів у кредитних угодах.

Так, як правило, будь-яке прострочення виплат за боргом автоматично означає нарахування пені та пріоритетне погашення пені порівняно з відсотками за кредитом та тілом кредиту. Банк має право звернути стягнення на предмет застави в разі, якщо в момент настання строку виконання зобов`язань, забезпечених заставою, вони не будуть виконані. А реалізація предмету застави у такому разі вже проводиться банком і на умовах, що диктує банк. Звичайно, це нескінченне поле для зловживань. І таких "гачків" по різних договорах можна начіпляти безліч. І регулюючих правил складення кредитних договорів також не існує.

Складається враження, що банкам просто невигідно встановлювати певні правила гри на ринку іпотеки, застосовувати механізми здешевлення тощо. Значно вигідніше грати на почуттях позичальника "ось ваша квартира, заплатите колись згодом", ніж чесно йому пояснити усі особливості кредиту. І пасивність банкірів у Раді Національного банку України – Василя Горбаля (Укргазбанк) та Михайла Гончарова (Східноєвропейський банк) є додатковим підтвердженням цієї тези. З моменту обрання народним депутатом жодний з них не засяяв яскравою зіркою на законодавчому полі. Крім вказаних депутатів, у Верховній раді ЕП нарахувала ще 23 нардепи, які афілійовані з банківськими структурами – вся ця потужна "фракція фінансистів" не спромоглася запустити механізм іпотеки у відповідності з світовими стандартами. (А зараз дехто з них скаржиться на відсутність чи то пак недостачу справжньої іпотеки – "ЕП").

Державний підхід - подальші кроки

Насамперед слід нагадати, що в Україні з 2005 року працює Державна іпотечна установа. Однак є декілька особливостей, що не дозволяють вважати її наразі домінуючим гравцем на ринку іпотеки. По-перше, її ставка рефінансування (для банків) у 9,9% є не надто привабливою – ефективна робота на міжбанківському ринку та залучення зовнішніх ресурсів може бути більш дешевим. По-друге, установа працює виключно з національною валютою, натомість населення прагне кредитуватися у доларах США. По-третє, співпраця з Установою потребує "білих" доходів, що за нинішніх цін на житло взагалі мало хто може собі дозволити. І найголовніше, декілька мільярдів ресурсів Установи проти декількох сот мільярдів кредитного портфелю банків виглядає не надто вражаюче.

Україні, як завжди, є з кого брати приклад, можна згадати, наприклад, Сполучені Штати Америки тридцятих років минулого сторіччя. Подібність до українських реалій просто вражаюча - це і загальна проблема кризи банківської ліквідності через невідповідність структури банківських активів і пасивів, і проблема встановлення оптимального зв'язку між активами у вигляді іпотечних кредитів і інструментами залучення довгострокових ресурсів в пасиви організацій, які рефінансують іпотечне кредитування.

Першим кроком у напрямку сек’юретизації є стандартизація кредитів, оскільки на сьогоднішній день кожен окремий кредит кожного банку має суттєві відмінності у ступені ризикованості. Відтак, навіть якби зараз якийсь банк спробував випустити іпотечні облігації, фактор невизначеності ризику навряд чи сприяв би їх популярності на ринку. Тому насамперед необхідно було б забезпечити класифікацію кредитів, а відтак, і класифікацію (насамперед дохідність) іпотечних облігацій. Для цього слід структуризувати кредити за строками, за підрядниками, надавати перевагу потужним будівельним підприємствам перед невеликими фірмами, більш відповідально та стандартизовано ставитися до аналізу платоспроможності позичальника тощо.

Другим напрямом, над яким варто почати працювати вже зараз, є напрацювання організаційної структури та нормативної бази іпотечного кредитування, особливо з точки зору участі держави у цих процесах. А це – роки, деколи десятиліття.

Можна, як європейці, йти шляхом створення спеціалізованих іпотечних банків, тут яскравим прикладом є французькі Societes de Credit Foncier , що мають юридичний статус банків, але єдиною функцією яких є видача кредитів та їх рефінансування через випуск іпотечних облігацій. Саме подібні організації мають право називатися іпотечними банками, на відміну від вітчизняних монстрів – універсальних банків, президенти яких засідають у Верховній раді та Раді НБУ і гучно називають свою діяльність іпотекою. Американці пішли шляхом створення іпотечних асоціацій та спеціалізованих установ, до яких банки передають активи, і це також цікавий підхід. Натомість спеціалізованого законодавства щодо іпотечних цінних паперів у США немає, що свідчить про розвиненість та збалансованість ринку іпотечних кредитів та іпотечних цінних паперів.

Україні ж нічого не залишається робити, окрім як встановити жорсткі умови гри на ринку. Бездумна компенсація процентної ставки у минулі роки безперечно сприяла зацікавленості позичальників у іпотечних кредитах. А наскільки це вплинуло на ціну нерухомості, яких додаткових ризиків це принесло банкам? Ці питання як не аналізувалися раніше, так і залишилися поза увагою зараз. Державна іпотечна установа по суті заробляє гроші і навряд чи суттєво вплине на цивілізованість ринку. Тому варто розвивати недержавні механізми розвитку ринку, а для цього насамперед держава повинна визначити свої пріоритети у сфері іпотеки.