Президент програв земельне питання – пристрасть Верховної Ради до соціалістичних рішень лишилася незборимою. Парламент з великим запасом подолав вето Ющенка на закон про мораторій на продаж земель сільгосппризначення.

За останні декілька днів чергового протистояння "президент проти всіх" навколо продовження мораторію на продаж сільськогосподарських земель на широкий загал знову було скеровано зливу "аргументів" на користь мораторію. Більшість цих обгрунтувань, які розпадаються навіть після короткого аналізу ситуації на ринку землі, інакше як "міфами" назвати важко.

Міф 1. Земля недооцінена і за відсутності мораторію її скуплять за безцінь

Цей міф належить до стандартного набору пострадянських хибних уявлень. В його основі лежить уперте невизнання приватної власності на землю і не менш фанатична мантра, що тільки держава (читай, "радянська") може дати лад землі і вберегти її для селян.

Реалії життя суттєво коригують це заклинання. По-перше, що б не хотіли політики, ціни на землю (тобто, ціну її придбання у теперішніх власників) формує саме вільний ринок. Саме ринок сьогодні прирік селян до продажу земель під мораторієм за безцінь.

Адже селяни вже зараз хочуть продати землю (фактично, єдину свою цінність), а ніхто з інвесторів не готовий ризикувати придбанням "заборонених" земель, якщо тільки такий ризик не виправданий суттєвою різницею між ціною "придбання" і ціною майбутнього продажу. Хто ж "платить" за ризик? Той самий селянин, над чиєю долею ллють "крокодилячі" сльози наші політики, які штучно створили відповідні умови для знецінення землі своїми мораторіями.

А що було б, якби мораторію не існувало? Всі землі були би нормальним товаром, який би вільно купувався і продавався на ринку. І ціни на цей товар не доводилося б коригувати через ризики оскарження відповідних угод.

По-друге, ціни на сільськогосподарські землі завжди будуть нижчими за ціни на землі, які можуть бути забудовані житлом або комерційними чи промисловими об'єктами. Історичне зростання ціни на такі землі також значно скромніше. Чому ж їх купують (або можуть купувати)? Головним чином, в надії на зміну їх цільового призначення – тобто, на отримання можливості для їх несільськогосподарського використання. Сьогодні популярними (а отже і цінними на ринку) є землі, переведені під житлову забудову та логістику.

Таким чином, спекуляція землею зазвичай потребує не лише придбання за безцінь сільськогосподарських земель, а й їхньої успішної "конвертації" під модне використання. Саме на стадії "перепрофілювання" землі інвестори сплачують великі гроші, і подекуди відбуваються значні зловживання.

А що було б, якби виведення земель із сільськогосподарського використання відбувалося передбачувано, виважено та обгрунтовано? Тоді багато сільськогосподарських земель (та й не лише їх), які гарантовано не "конвертувалися" б, залишилися б поза увагою інвесторів.

Нарешті, по-третє, в Україні справді працюють інвестори, які готові купити і потримати сільськогосподарську землю в надії на зростання її ціни у майбутньому. В принципі, бажання цілком справедливе і логічне. Проте, такі інвестори повинні платити суспільству за використання земель та утримувати їх у належному стані. У законодавчих термінах – це означає (а) платити земельний податок і (б) використовувати землі за їхнім цільовим призначенням.

Що повинна зробити держава, щоб гарантувати належну поведінку земельних інвесторів і захистити земельний ринок від "простоювання" скуплених земель?

У розвинених країнах володіння землею вже давно вважають розкішшю. За цю розкіш власникові доводиться платити чималі податки, зокрема, податок на нерухомість. (Це на додаток до податку на дохід від отримання землі у спадщину або на прибуток від спекуляції землею.)

Здається цілком обґрунтованим припущення, що запровадження справедливого і зваженого податку на нерухомість змогло б дещо відбити бажання у багатьох інвесторів придбати і тримати "про запас" землю. От тільки варто не перегинати палицю, як це люблять у нас робити з податками. Адже десять-двадцять соток садової ділянки зовсім не обов'язково оподатковувати, інша справа – оподаткування гектарних маєтків.

На додаток до податку на землю непогано було б слідкувати за використанням землі за її цільовим призначенням. Нагадаємо зайвий раз правоохоронним органам, що ще ніхто не відміняв адміністративної відповідальності за нецільове використання земель, а також розведення бур'янів.

Міф 2. Селян зженуть з землі і кількість аграріїв у країні стрімко впаде

Ще один пострадянський міф. Належить до підгрупи гасел щодо "боротьби з експлуататорами і експропріаторами".

Невідомо, як цей міф узгоджується зі скороченням кількості сільського населення за час дії мораторію, радістю селян Київської області від продажу за подекуди шалені гроші "навколостоличних" земель, що їм належать, та світовою практикою, коли дрібні селянські господарства розвалюються під тиском великих агрофірм. Також щось не пригадується, щоб комуністи чи соціалісти запропонували якусь альтернативу розвитку українського села збанкрутілим колгоспам.

Видається, що сьогодні мораторій не лише не підтримує село, а навпаки заважає тим одиницям, які справді обробляють землю і хотять отримати її більше. Решта ж аграріїв і так з власної ініціативи переселяються до міста. (Звісно, ті з них, хто мають таку можливість.)

Між іншим багато сільськогосподарських земель все ще знаходяться в державній власності. Сьогодні їх цільове призначення змінюється самою державою (подекуди з абсолютно непереконливим обґрунтуванням) і вони передаються у довготермінову оренду з можливістю подальшого викупу. Тобто, мораторій не сильно заважає роздавати ці землі.

Міф 3. Відміна мораторію призведе до погіршення ситуації на ринку землі

Це вже міф антикризовиків. От тільки, щоб погодитися з таким прогнозом, треба вірити, що сьогодні ситуацію є куди погіршувати .

Сьогодні залишилося мало вимог чинного законодавства, які б не порушувалися на ринку землі. За роки незалежності в Україні не лише не було сформовано прозорого ринку землі, а навпаки робилося все, щоб зробити його максимально закритим, а отже – корумпованим. Головна проблема тут зовсім не у відсутності законів, а у відсутності бажання їх виконувати і контролювати таке виконання. І тут народні обранці могли б дійсно допомогти, якби хотіли... Але схоже, що деякі з них надто зайняті тим, що обносять парканом гектари лісу у Конча-Заспі…

Микола Орлов, адвокат